總負(fù)債超500億

作者 | 杜一蘭

近日，深交所消息顯示，平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司（下稱：平安不動(dòng)產(chǎn)）2023年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券項(xiàng)目獲反饋，項(xiàng)目類別為小公募，擬發(fā)行金額180億元，更新日期為2023年2月13日。

該項(xiàng)目反饋意見要求，平安不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)充披露報(bào)告期內(nèi)債權(quán)投資、長期股權(quán)投資及其他應(yīng)收款前五大對(duì)手方的相關(guān)情況，包括但不限于是否為關(guān)聯(lián)方、資產(chǎn)是否存在減值跡象、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或壞賬準(zhǔn)備計(jì)提情況及依據(jù)。

平安不動(dòng)產(chǎn)成立于1995年，是中國平安旗下專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺(tái)，業(yè)務(wù)涵蓋商辦、租賃住房、康養(yǎng)、園區(qū)、金融產(chǎn)品等領(lǐng)域。截至2022年9月末，公司總資產(chǎn)1027.1億元，納入合并范圍的子公司共113家，其中新增加的子公司27家。

另一方面，2022年前三季度，平安不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)收入、投資收益以及凈利潤均有所下滑，且公司有息負(fù)債規(guī)模增加，占負(fù)債總額的比重增至90%以上。

01

規(guī)模收縮

平安不動(dòng)產(chǎn)募集說明書顯示，本次債券預(yù)計(jì)募集資金不超過180億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后的凈額歸屬公司及子公司使用，將用于償還公司到期或贖回的公司債券及其他有息債務(wù)。

擬償還的公司債券包括“22不動(dòng)03”“22不動(dòng)02”等10筆，債券余額合計(jì)169.34億元。其中距離最近的回售/贖回日為2023年5月6日，該筆債券為“20不動(dòng)Y1”，債券余額30億元。

而擬償還的其他有息債務(wù)為廣發(fā)銀行貸款，余額11.97億元，到期日為2024年12月5日。

“將有利于優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，提升公司短期償債能力，提高公司經(jīng)營的穩(wěn)定性?！逼桨膊粍?dòng)產(chǎn)募集說明書顯示。

2019-2021年，平安不動(dòng)產(chǎn)總資產(chǎn)分別為8,646,122.29萬元、10,543,022.72萬元、11,073,537.05萬元，近三年呈增長態(tài)勢(shì)。而截至2022年9月末，其總資產(chǎn)為10,270,957.83萬元，相比2021年末下降了超過80億元。

《雪浪Finance》注意到，2022年 1-9月，平安不動(dòng)產(chǎn)不再納入合并范圍的子公司6家，原因?yàn)楫?dāng)年注銷或當(dāng)年處置。其中包括佛山市安英企業(yè)管理有限公司。

工商資料顯示，佛山市安英企業(yè)管理有限公司成立于2020年，注冊(cè)資本100萬元，經(jīng)營范圍包括自有房屋租賃、物業(yè)管理等。根據(jù)公開資料，2022年8月8日，該公司競得位于禪城區(qū)祖廟街道季華六路南側(cè)、文華中路東側(cè)（山湖地塊）約86畝的產(chǎn)業(yè)地塊，將建設(shè)環(huán)文華公園城市消費(fèi)中心及金融總部中心項(xiàng)目。

按計(jì)劃，該項(xiàng)目擬投入40億元，興建集金融辦公、購物、服務(wù)公寓于一體的超150米超高層地標(biāo)，為“寸土寸金”的祖廟街道提供26萬平方米的高端產(chǎn)業(yè)載體。

出讓文件顯示，該地塊今后的建設(shè)，須符合高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和金融保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，其中須建設(shè)計(jì)容面積不低于4萬平方米的高標(biāo)準(zhǔn)辦公樓，并設(shè)置不少于一處的超高層地標(biāo)建筑，建筑最高點(diǎn)高度不低于150米。此外，該地塊要打造不低于13萬平方米的商業(yè)中心，按購物中心進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)及運(yùn)營，運(yùn)營品牌須為國內(nèi)外知名商業(yè)品牌。

就在佛山市安英企業(yè)管理有限公司斬獲該地塊的同一時(shí)期，其股東發(fā)生變更，由平安不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)樯钲谄桨矂?chuàng)科投資管理有限公司。后者為平安不動(dòng)產(chǎn)投資企業(yè)。

平安不動(dòng)產(chǎn)處置該公司的原因是什么？交易金額是多少？平安不動(dòng)產(chǎn)并未回復(fù)。

02

超400億有息負(fù)債

資產(chǎn)規(guī)模收縮之外，平安不動(dòng)產(chǎn)的總負(fù)債從2019年的4,922,060.99萬元增加至5,927,410.71萬元，到了2022年9月末，略微下降至5,483,101.31萬元。

然而，公司的有息負(fù)債增加，占負(fù)債總額的比重加大。

根據(jù)募集說明書，2019-2022年，平安不動(dòng)產(chǎn)的有息債務(wù)分別為3,749,880.03萬元、4,413,034.51萬元、4,390,941.31萬元，占當(dāng)期負(fù)債總額的比重均在75%左右。

到了2022年9月末，公司的有息債務(wù)增長至4,968,580.61萬元，占負(fù)債總額的90.62%。其中短期借款為1,131,042.48萬元，占有息債務(wù)的22.76%。2021年，平安不動(dòng)產(chǎn)的短期借款為434,958.06萬元，占有息債務(wù)的比重為9.91%。

對(duì)此，募集說明書顯示，報(bào)告期內(nèi)短期借款整體波動(dòng)增加，主要系公司根據(jù)資金需求和融資成本情況，主動(dòng)調(diào)節(jié)融資期限結(jié)構(gòu)，報(bào)告期內(nèi)短期借款均為信用借款。

值得一提的是，截至2022年9月末，平安不動(dòng)產(chǎn)的貨幣資金為756,199.62萬元，與2021年相比下降了近150億元，且無法覆蓋短期借款。

與此同時(shí)，平安不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流也有波動(dòng)。

2019年至2021年，平安不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為凈流入狀態(tài)，2022年1-9月，其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-476,887.22萬元，“經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額呈現(xiàn)波動(dòng)下降趨勢(shì)，存在現(xiàn)金流凈流出風(fēng)險(xiǎn)?！蹦技f明書顯示。

且2022年1-9月，平安不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-1,341,884.19萬元，這也是近幾年來公司該項(xiàng)目為數(shù)不多的負(fù)值。

據(jù)公司募集說明書介紹，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資周期較長、資金需求量較大，現(xiàn)金流量的充足程度對(duì)維持公司正常的經(jīng)營運(yùn)作至關(guān)重要。若未來公司融資渠道不暢或不能合理控制成本，可能對(duì)發(fā)行人的償債能力造成一定的不利影響。

聯(lián)合資信披露的平安不動(dòng)產(chǎn)2022年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，關(guān)注到公司投資項(xiàng)目較多，未來可能存在一定資金壓力。

03

營收依賴關(guān)聯(lián)方

平安不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)績也有所波動(dòng)。

2019年至2021年，平安不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)收入從219,812.36萬元增加至388,450.71萬元，2022年1-9月，公司營業(yè)收入為145,276.20萬元，同比下降約50%。2021年三季度，平安不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)收入約29.41億元。

同期，平安不動(dòng)產(chǎn)的凈利潤分別為682,512.28萬元、564,504.59萬元、459,161.98萬元和 64,491.95萬元，總體呈下降趨勢(shì)。

對(duì)此平安不動(dòng)產(chǎn)解釋稱：“主要系公司所在的不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)受到行業(yè)政策、市場環(huán)境等多方面因素影響。”

值得注意的是，平安不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)收入主要來自關(guān)聯(lián)方。

截至2022年9月末，平安壽險(xiǎn)持有平安不動(dòng)產(chǎn)990,000.00萬股，持股比例為46.79%，為其第一大股東；平安不動(dòng)產(chǎn)最終控股股東為平安集團(tuán)，因平安集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)較為分散，公司無實(shí)際控制人。

根據(jù)募集說明書，平安不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)收入主要來自資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的主要上游企業(yè)為平安壽險(xiǎn)、平安產(chǎn)險(xiǎn)等平安集團(tuán)子公司，公司營業(yè)收入主要來自上述關(guān)聯(lián)方。

近三年，平安不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)收入中來自關(guān)聯(lián)方交易的金額分別為14.99億元、21.14億元、20.58億元，占營業(yè)收入的比重分別為68.19%、63.14%、52.98%。

此前，即2018年7月，平安不動(dòng)產(chǎn)與平安壽險(xiǎn)簽署協(xié)議，將深圳平安不動(dòng)產(chǎn)工業(yè)物流有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予后者，僅作為受托人對(duì)工業(yè)物流進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營管理。據(jù)了解，該交易目前已完成股權(quán)交割程序，涉及26個(gè)物流園項(xiàng)目，交易對(duì)價(jià)63.63億元。