作者|王迪

出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

原本上市節(jié)點(diǎn)就并非物管行業(yè)最佳窗口期，上市前一日，行業(yè)與金融的雙動(dòng)蕩又為港股最大IPO上市，增加了一絲隱憂。

9月28日，港股金融及資本市場盡顯動(dòng)蕩。在美聯(lián)儲(chǔ)接連加息之后，人民幣跌破7.2關(guān)口，恒生指數(shù)收盤下跌3.41%，英鎊最低跌至1.0349，創(chuàng)下1985年以來的新低。場外“腥風(fēng)血雨”環(huán)境備顯悲觀，場內(nèi)房地產(chǎn)示范房企旭輝疑似信托違約則加重了悲觀情緒。此外，物管行業(yè)掀起收并購之風(fēng)：華潤萬象生活(HK:01209)公告收購祥生物業(yè)，博裕資本將成金科服務(wù)大股東，一系列事件讓行業(yè)風(fēng)云再起。

9月29日恒生指數(shù)

在行業(yè)與金融充滿不確定性之時(shí)，萬科集團(tuán)分拆萬物云(02602.HK)逆風(fēng)完成港股最大IPO。9月29日上市首日，萬物云開盤股價(jià)報(bào)46.45港元，總市值約487.92億港元。截止午間12:00，萬物云股價(jià)為47.000港元/股，較發(fā)行價(jià)49.35港元下跌4.76%，總市值為493.70億港元，相較于此前業(yè)內(nèi)千億估值預(yù)期有一定差距。

9月29日萬物云12:00股價(jià)信息

根據(jù)此前公告，萬物云將募資凈額為56億港元。若行使超配權(quán)，萬物云可額外募資8.49億港元。上市當(dāng)日，萬物云上市敲鑼儀式由六名員工代表完成，既有在公司服務(wù)28年的老員工，也有萬物梁行吸引的超高層專家，有從社會(huì)招聘的律師合伙人，更有自己培養(yǎng)的應(yīng)屆萬物生、高知算法博士專家，也有出納轉(zhuǎn)崗的物業(yè)管家。

萬物云的人才圖譜愈發(fā)多元化，側(cè)面印證萬物云不再是一家傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)公司。

與市場悲觀情緒相呼應(yīng)的是，萬科董事會(huì)主席郁亮的致辭顯然有打氣之意。“1993年萬科發(fā)行B股，正好碰上市場最高點(diǎn)，七年之后B股股價(jià)才回到當(dāng)初的發(fā)行價(jià)，一大批投資者被套在其中，那七年的壓力和煎熬，讓我們記憶深刻。因此，我們并不在意上市時(shí)點(diǎn)的估值高低，更在意它未來的長期表現(xiàn)?！?/p>

業(yè)內(nèi)對于萬物云的長線價(jià)值格外關(guān)注。即便在市場如此低位之時(shí)，萬物云的豪華基石“朋友圈”護(hù)航曾羨煞同行，也振奮了疲軟的港股市場。但是，受弱市環(huán)境影響，股價(jià)破發(fā)、認(rèn)購不足，并不影響萬物云成為2022年至今港股市場規(guī)模最大的首次公開發(fā)行，以及其未來的價(jià)值。

萬物云董事長朱保全則公開發(fā)文稱，相信時(shí)間的力量，感恩王石、郁亮兩位主席為企業(yè)樹立的價(jià)值觀。本次IPO融資，公司將把其中大部分資金用于蝶城戰(zhàn)略中智慧物業(yè)建設(shè)，以回饋客戶。

IPO前夜加“安全閥”： 對沖風(fēng)險(xiǎn)

集結(jié)基石“夢之隊(duì)”估值顯性曾一度提振行業(yè)板塊信心，中信、花旗、高盛為聯(lián)席保薦人，基本將能涉及的投資人進(jìn)行覆蓋。

但是，從公司估值來看，萬物云此時(shí)上市顯然不是最好的時(shí)機(jī)。市場弱環(huán)境很難讓散戶和機(jī)構(gòu)投資人在打新時(shí)熱情起來。

根據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)，今年以來，香港二級市場的交易值同比下降了近 90%，IPO申請229單中未成功發(fā)行上市的達(dá)到183單，失效率高達(dá)80%，新股中融資超1億美元的16單中，首日破發(fā)的就有7單。

就在上市前一日，基于公司安全，為有效規(guī)避和防范匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，合理控制匯兌損益風(fēng)險(xiǎn)對公司經(jīng)營業(yè)績的影響，結(jié)合萬物云資金管理需要，萬科公告稱，授權(quán)萬物云以套期保值為目的開展金融衍生品交易業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)不超71億港元

“本次萬物云在香港聯(lián)交所上市，由于募集資金為港幣，萬物云財(cái)務(wù)報(bào)表記賬本位幣為人民幣，萬物云將在實(shí)際結(jié)匯期間面臨匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

公告顯示，萬物云擬開展的主要金融衍生品交易為遠(yuǎn)期結(jié)售匯，考慮外匯風(fēng)險(xiǎn)敞口的動(dòng)態(tài)性和金融衍生品交易的實(shí)時(shí)性，萬物云開展金融衍生品交易的總額不超過本次募集資金總額（預(yù)計(jì)不超過71億港元，含超額配售選擇權(quán)行使（如有））。購買的金融衍生品種的期限盡可能與公司外匯風(fēng)險(xiǎn)敞口的期限相同或相近，且不能超過外匯風(fēng)險(xiǎn)敞口的期限。

“在香港的萬科帳戶是港幣，不能馬上匯回內(nèi)地?fù)Q成人民幣，所以得套期保值，免得換人民幣的時(shí)候貶太多。港幣不能馬上進(jìn)來，流程需要時(shí)間，但加入三個(gè)月半年后才能進(jìn)來的話，港幣要是跌10-30%就麻煩了?！毖胍曍?cái)經(jīng)評論員薛建雄在接受焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示。

根據(jù)協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖此前的預(yù)測 ，今年底前恒生指數(shù)或破17000。他告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)，現(xiàn)在看來預(yù)估還是太保守了，港股未來還有下跌風(fēng)險(xiǎn)。

黃立沖以房地產(chǎn)公司舉例道出了其中的奧秘。因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)加持，房地產(chǎn)公司的美元債還債成本升高了30%，升高了13%本金，沒有還債的本金升高了13%，這意味著公司所需要支付的利息也等于13%，因?yàn)樗鼈兊闹饕杖胭Y產(chǎn)全是人民幣。

“之前看到一家澳洲公司，他們所持有的資產(chǎn)僅匯兌損失，就把所有利潤干掉了，就結(jié)果匯兌損失完就打個(gè)平手了，就是不賺錢?！?/p>

黃立沖認(rèn)為，萬物云在物業(yè)管理公司中應(yīng)該是一個(gè)利潤穩(wěn)定的公司，但是現(xiàn)在的恒生指數(shù)已經(jīng)是過去14年以來的新低，這時(shí)候加上人民幣幣值對萬科所產(chǎn)生的匯兌損失對萬物云報(bào)表的沖擊，現(xiàn)在市場上質(zhì)量優(yōu)良而且便宜的股票比比皆是，估計(jì)投資人會(huì)先賣掉，然后買入更加便宜的股票?！?/p>

對此，他預(yù)測，現(xiàn)在全球在美元加息、世界各國貨幣貶值、俄烏戰(zhàn)爭籠罩在核危機(jī)的情況下，投資人會(huì)更加偏向持有現(xiàn)金。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，萬科擁有6億股萬物云股份，占比57.12%，萬科各全資附屬公司萬頃、萬斛、萬馬爭先、盈達(dá)投資基金、萬殊之妙及萬斛泉源共擁有0.61億股萬物云股份，占比5.77%，因此，萬科及其全資公司共擁有萬物云62.89%的股權(quán)，是萬物云的控股股東集團(tuán)，這顯然能為萬物云的上市增加一些背書。

另一位深諳資本市場的業(yè)內(nèi)人士則告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)，美元加息導(dǎo)致的小經(jīng)濟(jì)體金融波動(dòng)太大，亞太南美小國已經(jīng)有再現(xiàn)98年金融危機(jī)的可能。所以，他們才需要做相關(guān)套期保值，因?yàn)檫^去幾十年這些小經(jīng)濟(jì)類似案件多到數(shù)不清。

“其實(shí)這并不是難事，如果萬科是家私營企業(yè)，先把港元換成中短期強(qiáng)勢美元，再逐步換成人民幣，這是明眼沒有風(fēng)險(xiǎn)的事。但萬科作為一個(gè)公眾企業(yè)，并不能做這種沒有法律上不可靠的事。所以他們只能做法律認(rèn)可向的套期保值業(yè)務(wù)過去一年和可預(yù)期的未來中短期?！?/p>

該位人士指出，前幾年萬科一直稱萬科不會(huì)分拆物業(yè)上市，此前不著急是想將公司把附加值做起來再上市，但是現(xiàn)在的市場環(huán)境及附加價(jià)值都難，所以著急在最差的時(shí)間上市，因?yàn)槲磥碇辽僖俚?年以上才有可能出現(xiàn)好價(jià)值，那時(shí)候更錯(cuò)過了時(shí)機(jī)。

在港股市場信心不足，物業(yè)股估值回落的當(dāng)下，萬物云的估值也受到影響。在市場信心普遍缺乏且物業(yè)股整體走低的情況下，香港公開發(fā)售認(rèn)購不足合乎邏輯。

從認(rèn)購結(jié)果來看，萬物云香港公開發(fā)售認(rèn)購不足。共接獲4681份有效申請，認(rèn)購953.13萬股香港發(fā)售股份，相當(dāng)于香港可供認(rèn)購股份總數(shù)1167.14萬股的0.82倍；萬物云國際發(fā)售的情況稍好，獲得超額認(rèn)購，約為1.05億股H股的3.3倍以上。

由于香港公開發(fā)售認(rèn)購不足，萬物云未認(rèn)購的香港發(fā)售股份已重新分配至國際發(fā)售，國際發(fā)售項(xiàng)下發(fā)售股份最終數(shù)目為1.07億股H股。

從目前港股物業(yè)股的市值來看，截止9月29日午間12:00，萬物云占據(jù)物管市值第二名的位置。華潤萬象生活(01209.HK)以約689.32億港元的市值位列第一，市盈(TTM)為29.43；碧桂園服務(wù)(06098. HK)總市值為410.85億港元，市盈(TTM)為7.60，以近期物管的股價(jià)走勢來看，下行是大趨勢。

對沖資本市場下行壓力顯然有依據(jù)。以重倉押注英國資產(chǎn)的香港富豪李嘉誠為例，受英鎊持續(xù)下跌境影響，其旗下長和系上市公司在9月28日受到不同程度影響。當(dāng)日，長實(shí)集團(tuán)股價(jià)一度跌超9%，長和跌超5%，港燈跌超3%，長江基建集團(tuán)跌超2%。

據(jù)《金融時(shí)報(bào)》，近年來，李嘉誠家族不斷把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到英國，曾控制著英國約1/4的電力分銷市場、近30%的天然氣供應(yīng)市場、近7%的供水市場、超40%的電信市場、近三分之一的英國碼頭、超50萬平方米的土地資源。

相信時(shí)間的力量 如何打造長線價(jià)值？

萬科及萬物云的管理層曾多次表示，分拆萬物云不是賣豬仔，不在意短期市場估值，更看重公司的安全性、成長性及可持續(xù)性。但是作為2022年至今港股最大IPO，萬物云對于物業(yè)行業(yè)估值重塑顯然尤其重要價(jià)值。特別是，物管行業(yè)頭部力量逐漸集中及收并購火熱的時(shí)下，匯集規(guī)模力量往往更有潛力。

Wind顯示，截至9月19日，按照港交所物業(yè)服務(wù)及管理分類，60家港股上市物管企業(yè)市盈率（TTM）平均值僅為6.91倍。目前看，萬物云享受了一定的龍頭溢價(jià)和科技屬性溢價(jià)。

上市當(dāng)日，萬科發(fā)文稱，祝賀萬物云實(shí)現(xiàn)了“不以傳統(tǒng)物業(yè)公司上市”的目標(biāo)，成為覆蓋“社區(qū)、商企、城市”的服務(wù)商。

朱保全則表示，從2202，到2602，萬科陽光健康的文化將代代相傳。萬物云始于萬科，興于萬科物業(yè)，耀于萬物梁行，匯于萬物云城。金字招牌的背后，得益于萬科集團(tuán)對好產(chǎn)品、好服務(wù)的重視，感恩于萬物云全體同仁的思變與實(shí)干。本次IPO融資，萬物云將把其中大部分資金用于蝶城戰(zhàn)略中智慧物業(yè)建設(shè)，以回饋客戶。

對此，香港智易東方證券有限公司行政總裁藺常念認(rèn)為，萬物云選擇在此時(shí)上市，是出于長期發(fā)展的角度，而非短期市況強(qiáng)弱與估值高低，獲得市場理性估值，更有助于公司通過上市開拓更大的發(fā)展空間，讓所有參與 IPO 的股東在萬物云后期的發(fā)展中共同分享價(jià)值的增長。這一點(diǎn)，已然顯出其不一般的格局。

著眼中長期，萬物云所聚焦的依然是價(jià)值可期的賽道，萬物云此次募資并未如常見的用于并購以擴(kuò)大規(guī)模，而是投入到智慧物業(yè)的建設(shè)，通過空間里數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施的搭建與連接，惠及更多的業(yè)主，以蝶城戰(zhàn)略構(gòu)建產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)。

根據(jù)招股書，約35%將用于在全國范圍內(nèi)推行“萬物云街道”模式，擴(kuò)大業(yè)務(wù)、實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益及創(chuàng)造新收入機(jī)會(huì)，約25%用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開發(fā)，約20%用于孵化萬物云生態(tài)系統(tǒng)，約10%用于吸納及培養(yǎng)人才，約10%用于營運(yùn)資金及一般公司用途。

據(jù)了解，萬物云采用獨(dú)一無二的街道戰(zhàn)略“蝶城”進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張，有望構(gòu)建行業(yè)首個(gè)產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)。

所謂“蝶城”，就是以街道為單位，以在管項(xiàng)目為圓心，員工20-30分鐘步行可達(dá)為半徑，構(gòu)建服務(wù)圈，打通社區(qū)、商企和城市空間服務(wù)的邊界，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人員共享，蝶城內(nèi)部快速響應(yīng)，為街道內(nèi)的所有空間提供混合服務(wù)。通過戰(zhàn)略性選擇街道，將萬物云管理的物業(yè)和設(shè)施協(xié)同運(yùn)營，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

“現(xiàn)在上市的物管，絕大多數(shù)是普通住宅，是虧錢的，而且所有人才資源型公司都沒有投資價(jià)值，不適合上市。只有中高檔商辦和豪宅物業(yè)能賺錢。”薛建雄度比較點(diǎn)財(cái)經(jīng)指出了目前物管行業(yè)所面臨的困境。

事實(shí)上，萬物云也在加強(qiáng)服務(wù)邊界，加速布局商企及城市服務(wù)賽道。

半年報(bào)顯示，截止6月30日，萬物云2022年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8億元，同比增長34.8%，商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，同比增長39.7%。

在社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)方面，萬物云的合約建筑面積約9.3億平方米，簽約管理的物業(yè)數(shù)目為4096個(gè)；在管建筑面積約7億平方米，在管物業(yè)數(shù)目為3035個(gè)。商企和城市空間服務(wù)方面，其總合約建筑面積約1.6億平方米，簽約管理的項(xiàng)目總數(shù)達(dá)1929個(gè)，而在管建筑面積約1.4億平方米，在管項(xiàng)目數(shù)目達(dá)1706個(gè)。

上市物業(yè)企業(yè) 2022/6/30 管理面積(不包含萬物云)

此外，針對科技研發(fā)這一未來潛力增長內(nèi)容，萬物云也在加碼。萬物云科技板塊收入的絕對值和占比也在快速提升。

2021年全年AIoT以及BPaaS解決方案服務(wù)營業(yè)收入為18.5億元。2022年上半年，萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長38.2%，其中，同比增長39.7%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入11.6億元，占比突破8%，同比增長高達(dá)59.0%。是主要業(yè)務(wù)中增幅最大的一項(xiàng)。

就科研投入來看，2019-2021年，萬物云研發(fā)投入分別為2.04億元、2.50億元、3.74億元。研發(fā)AIoT及BPaaS解決方案，在行業(yè)內(nèi)有較高科技及互聯(lián)網(wǎng)含量，且已經(jīng)形成其他物管公司沒有的科技板塊收入。

對此，嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院研究總監(jiān)李艷杰認(rèn)為，萬物云的AIoT及BPaaS平臺在一眾物業(yè)企業(yè)中比較有競爭力，通過智慧化平臺向行業(yè)輸出業(yè)務(wù)是一個(gè)故事點(diǎn)。

正如郁亮所說：“時(shí)間會(huì)證明萬物云的價(jià)值。希望萬物云不要因?yàn)樽呦蛸Y本市場而忘記‘好服務(wù)’的初心，希望萬物云一如既往高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>

市場政策面逐漸放水，但融資端及營銷端回暖跡象還未顯現(xiàn)。當(dāng)民營房企最堅(jiān)強(qiáng)的堡壘有缺口，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入“背水一戰(zhàn)”的時(shí)刻。作為物管巨頭，萬物云能否在逆風(fēng)中穿越“風(fēng)暴”？