在房屋裝飾裝修評(píng)估業(yè)務(wù)中，較多的采用成本法進(jìn)行評(píng)估價(jià)值。以下分析成本法測(cè)算過(guò)程中主要考慮的幾項(xiàng)內(nèi)容。首先需要清楚的是評(píng)估范圍，了解委托方的實(shí)際需求，然后確定待估房屋裝飾裝修工程量，對(duì)裝飾裝修材料細(xì)分定價(jià)得出客觀合理的評(píng)估價(jià)值。

1、確定評(píng)估范圍

在評(píng)估過(guò)程中，一般按照建筑裝飾的部位分類(lèi)來(lái)確定評(píng)估內(nèi)容，根據(jù)建筑物的不同裝飾部位，氛圍室外裝飾和室內(nèi)裝飾兩類(lèi)：

室外：

外墻裝飾材料：外墻、陽(yáng)臺(tái)等建筑物全部外露的外部裝飾所用的材料。

室內(nèi)：

①吊頂材料：鋁扣板、石膏板、鋁方通等；

②內(nèi)墻材料：墻面掛網(wǎng)批蕩、乳膠漆、壁紙等；

③地面材料：地磚、木板、地毯等裝飾材料；

④隔斷材料：不銹鋼鋼化玻璃隔斷、輕鋼龍骨石膏板隔斷、移動(dòng)隔斷等；

⑤室內(nèi)裝飾用品及配套設(shè)備：裝飾燈具、空調(diào)設(shè)備、衛(wèi)生潔具等；

⑥電氣設(shè)備材料：變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、燈具及相關(guān)管線等；

⑦給排水：給水系統(tǒng)、污水排水系統(tǒng)、衛(wèi)生潔具及相關(guān)管線等；

⑧消防：消防栓系統(tǒng)、煙感噴淋系統(tǒng)及相關(guān)管線等。

2、選取裝飾裝修工程計(jì)價(jià)方式

房屋裝飾裝修工程屬于建筑工程中單位工程的一項(xiàng)。工程計(jì)價(jià)的方法適用于房屋裝修工程材料成本的統(tǒng)計(jì)與計(jì)算。

工程造價(jià)計(jì)價(jià)分為定額計(jì)價(jià)和工程量清單計(jì)價(jià)兩種方法。

▼①定額計(jì)價(jià)是指工程造價(jià)中材料為定額的直接費(fèi)、間接費(fèi)、稅費(fèi)及利潤(rùn)的計(jì)價(jià)形式。

定額計(jì)價(jià)是依據(jù)政府部門(mén)公布的各種工程預(yù)算定額來(lái)計(jì)算工程造價(jià)。在實(shí)際評(píng)估業(yè)務(wù)中，隨著裝修水平的提高和材料的選擇多樣化，定額計(jì)價(jià)的方式往往不能真實(shí)反映材料的價(jià)格，并難以根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況進(jìn)行修正調(diào)節(jié)。因此，若要準(zhǔn)確反映裝修材料成本，還需制定相關(guān)的工程量、成本標(biāo)準(zhǔn)，便可以得到不同建筑結(jié)構(gòu)和裝飾層次類(lèi)別的重置成本公式。

▼②工程量清單計(jì)價(jià)過(guò)程是在統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體工程的施工圖紙計(jì)算出各個(gè)清單項(xiàng)目的工程量，再根據(jù)所獲得的工程造價(jià)信息和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)計(jì)算得到工程造價(jià)。

工程量清單由分部分項(xiàng)工程量清單、措施項(xiàng)目清單、其他項(xiàng)目清單、規(guī)費(fèi)項(xiàng)目清單、稅金項(xiàng)目清單組成，工程量清單計(jì)價(jià)方法以綜合單價(jià)為基礎(chǔ)，即包括材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)。

工程量清單計(jì)價(jià)是將各種原材料分部分項(xiàng)的單個(gè)計(jì)算，能夠直接反映原材料的成本。但一般會(huì)加大工作量。在接觸到的裝修評(píng)估業(yè)務(wù)中，若估價(jià)委托人未提供關(guān)于待評(píng)估房屋室內(nèi)裝飾材料的清單，則計(jì)算材料數(shù)量一般采用工料測(cè)量法，即通過(guò)估價(jià)師實(shí)地測(cè)量得到評(píng)估范圍內(nèi)的各裝飾材料的數(shù)量或面積（如隔斷墻的面積、鋪設(shè)地磚的數(shù)量等）。若估價(jià)委托人有提供相關(guān)的裝修材料清單，則我們可以在估價(jià)委托人的帶領(lǐng)下，在現(xiàn)場(chǎng)依次核查清點(diǎn)材料的裝修情況，并整理出材料清點(diǎn)表。確定單一材料成本時(shí)，可通過(guò)相關(guān)網(wǎng)站查詢(xún)材料價(jià)格，同時(shí)需要估價(jià)師自身積累豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，能夠準(zhǔn)確判斷裝飾裝修材料的合理成本。

3、綜合考慮人工費(fèi)、折舊等因素

①人工費(fèi)，即房屋裝飾裝修過(guò)程中產(chǎn)生的人工費(fèi)用。一般按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)建筑工程人工費(fèi)用計(jì)算。

②折舊因素，指房屋裝飾裝修材料同房地產(chǎn)一樣，存在時(shí)間及功能的折舊。一般是指根據(jù)各類(lèi)裝飾裝修材料的磨損消耗而確定裝飾裝修項(xiàng)目的耐用年限，結(jié)合裝飾裝修材料性質(zhì)和強(qiáng)度的變化，隨著裝修材料多樣化的更新，原有材料在某些功能上的落后造成價(jià)值的損失。

結(jié) 語(yǔ)

目前，房屋裝飾裝修評(píng)估并未有針對(duì)性的評(píng)估準(zhǔn)則，而是參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及建筑工程造價(jià)等內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估工作。因此在每項(xiàng)實(shí)際的評(píng)估業(yè)務(wù)中，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況具體分析，以求得到客觀公正合理的評(píng)估結(jié)果。更重要的是需要建立成熟標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范體系，使得房屋裝飾裝修評(píng)估過(guò)程中操作流程更加規(guī)范，評(píng)估結(jié)果有更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。

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