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出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

近年，隨著多家房地產(chǎn)企業(yè)相繼暴雷，以及近期恒大許家印被列為執(zhí)行人，地產(chǎn)企業(yè)陷入虧損已經(jīng)不是新鮮事。不過，當(dāng)同時布局文化旅游、房地產(chǎn)兩個板塊的大型集團公司華僑城傳出虧損新聞時，業(yè)界依然大吃了一驚。

3月底，華僑城集團旗下的上市公司深圳華僑城股份有限公司（股票名稱：華僑城A，以下簡稱華僑城），披露了2022年年報。數(shù)據(jù)顯示，2022年華僑城虧損額109億元，這也是自其上市15年以來首度虧損，虧損之大，令人瞠目結(jié)舌。

令人唏噓的是，早年的華僑城，依靠“文旅+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動，靠著土地紅利跑通了高毛利的經(jīng)營模式，在資本市場甚至成為眾生仰望的對象。但是經(jīng)歷2022年業(yè)績暴跌的頹勢后，其2023年第一季度的財務(wù)表現(xiàn)，依然有些差強人意。這不免令人擔(dān)憂，拐點已至的華僑城，未來將何去何從？

地產(chǎn)企業(yè)相繼暴雷，華僑城難以獨善其身

2021年是房地產(chǎn)行業(yè)暴雷的密集期。房地產(chǎn)企業(yè)集中虧損之時，華僑城卻是一個幸運兒，穩(wěn)處安全區(qū)，保持了正盈利狀態(tài)。然而，好景不長，短短1年后，一份年報就將其尷尬現(xiàn)狀，暴露無遺。

據(jù)華僑城官網(wǎng)介紹，華僑城成立于1997年9月2日，總部設(shè)在深圳市南山區(qū)，是華僑城集團旗下旅游及房地產(chǎn)板塊的上市公司。

據(jù)介紹，華僑城的戰(zhàn)略定位是“主題公園領(lǐng)導(dǎo)者、旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍者、城鎮(zhèn)化價值實現(xiàn)者、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新實踐者”，華僑城以文化旅游、房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，并在深圳當(dāng)?shù)啬酥寥珖纬闪司薮蟮挠绊懥Α?/p>

值得一提的是，2021年華僑城實現(xiàn)營業(yè)收入1026億元，同比增長25%，首次突破千億大關(guān)， 實現(xiàn)凈利潤71億元，歸屬于上市公司股東凈利潤38億元。其中，旅游綜合業(yè)務(wù)收入433億元，與上年基本持平；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入590億元，同比增幅58%。

然而，短短一年后，華僑城過去順風(fēng)順?biāo)木置婢鸵蝗ゲ粡?fù)返。華僑城2022年主營業(yè)務(wù)由盈利轉(zhuǎn)為虧損，主營業(yè)務(wù)收入766億元，同比下降25%；分行業(yè)來看，旅游綜合業(yè)務(wù)收入272億元，同比降低37%；毛利率25%，同比降低8個百分點。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入494億元，同比降低16%；毛利率22%，同比持平。

華僑城營收、毛利率的大幅雙降，也預(yù)示著這個曾經(jīng)看起來十分“高大上”的品牌，正在經(jīng)歷內(nèi)部經(jīng)營陣痛，甚至陷入業(yè)績低谷期。對此，華僑城董事及總裁王曉雯在業(yè)績說明會上，向投資者坦言：“2022年是公司上市以來經(jīng)營承壓最重、最為困難的一年?！?/p>

而華僑城董事長張振高則在財務(wù)報告中，則以“正處于成立以來經(jīng)營壓力最大，風(fēng)險挑戰(zhàn)最多的時期”來形容過去的2022年。實際上，華僑城首度虧損，并非毫無征兆。早在2021年，其歸母凈利潤就同比下降了七成。緊接著的2022年，再度大幅下滑387.05%直至凈利潤告負(fù)。

針對上市15年來出現(xiàn)首次由盈轉(zhuǎn)虧，華僑城在年報里已有總結(jié)，其中兩點最為致命。其一是受市場影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，旅游景區(qū)的業(yè)務(wù)也因為需求萎縮、遭受沖擊，整體效益直線下滑。其二是公司對存貨項目及資產(chǎn)進(jìn)行重新評估，提了減值準(zhǔn)備，該部分金額同比2021年末，有增無減。

實際上，減值計提這種操作，在市場變幻不定的時期，十分常見。一些民營企業(yè)為存貨跌價準(zhǔn)備，也會如此操作，在房地產(chǎn)行業(yè)更是屢見不鮮。例如，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至3月底，A股和H股多家房企2022年報出現(xiàn)業(yè)績虧損，七成以上企業(yè)出現(xiàn)利潤下滑，而存貨減值計提是虧損的主要原因之一。

由此可見，在行業(yè)整體低迷之時，華僑城也未能獨善其身。不過，也有業(yè)內(nèi)人士對此指出，只要公司資產(chǎn)質(zhì)量好，存貨減值就并不是真的虧損。因此，減值計提也被視為是華僑城出于審慎考慮，對降低部分所作的一種穩(wěn)健處理。

只是，即便是“浮虧”這種財務(wù)報表上的“文字游戲”，也難于掩蓋華僑城未來發(fā)展的焦慮。畢竟目前房地產(chǎn)行業(yè)依然處于充滿不確定性的動蕩狀態(tài)中，其計提存貨等資產(chǎn)是否能抵消實際虧損帶來的負(fù)面影響，依然不得而知。

清除爛賬卻難翻身，新財年或仍將承壓

通過華僑城減值計提的財務(wù)處理方式不難看出，華僑城試圖通過將虧損“提前”，來緩解財務(wù)層面的壓力，以便輕裝上陣、重新出發(fā)。只是，通過目前華僑城依然在堅守的文旅及地產(chǎn)板塊來看，其2023年的發(fā)展或?qū)⒁廊怀袎骸?/p>

眾所周知，2022年疫情沖擊下的旅游行業(yè)，日子并不好過，甚至至今依然沒有恢復(fù)元氣。據(jù)華僑城在業(yè)績報告中提到，據(jù)國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果，2022年，國內(nèi)旅游總?cè)舜?5.30億，比上年同期減少7.16億。國內(nèi)旅游收入2.04萬億元，比上年減少0.87萬億元。

皮之不存毛將焉附。行業(yè)大盤趨勢向下，華僑城的文旅板塊也首當(dāng)其沖。據(jù)其2022年財報顯示，華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)收入272億元，同比降低37%，占總營收比重下滑6.77個百分點；旅游業(yè)務(wù)毛利率25%，同比降低8個百分點。

營收兩位數(shù)下滑的根本原因，也顯而易見。數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，其文旅項目游客接待人次僅為上年的69%，而剔除增量項目來對比2019年，也只是當(dāng)年同期的53%水平。不過，剛剛過去的2023年第一季度，其游客接待量正在回溫。

Q1財報數(shù)據(jù)顯示，1-3月，公司旗下文旅企業(yè)合計接待游客超2300萬人次，較去年同比增長約80%。只是，這種增量水平，或許是基于去年同期，基數(shù)相對較低帶來的結(jié)果。

另外，其房產(chǎn)板塊在疫情過后同樣承壓，整體業(yè)績，甚至同比依然處于下滑狀態(tài)。整體來看，今年1-3月，華僑城的合同銷售金額85.5億元，較上年同期增長5%。

要知道，這還是在2022年歷史數(shù)據(jù)基數(shù)相對較低的情況下，縱向?qū)Ρ鹊慕Y(jié)果。房產(chǎn)銷售業(yè)績僅僅個位數(shù)的增長，也顯然意味著，疫情防控的全面放開，并未讓其房產(chǎn)板塊的業(yè)績快速復(fù)蘇。

因此，在兩個核心板塊都未出現(xiàn)明顯增長的情況下，其整體業(yè)績表現(xiàn)，也不及預(yù)期。據(jù)其2023年第一季度報告顯示，期內(nèi)該公司實現(xiàn)營業(yè)收入69.17億元，同比下跌7.44%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3.03億元，同比下跌271.69；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-3.38億元，同比下跌429.18%。

由此可見，2023年開始以來，華僑城的整體營收、利潤并無好轉(zhuǎn)跡象，依然“跌跌不休”。據(jù)了解，華僑城的投資者除了對其文化旅游板塊依然抱有期待外，對其房產(chǎn)業(yè)務(wù)已有些許失望。

據(jù)觀察，華僑城依然沒有從2022年銷售市場、土拍市場、開發(fā)投資均表現(xiàn)低迷的困境中走出來。而且，近年華僑城的業(yè)務(wù)布局正在偏離市場主流和行業(yè)熱點，因此也導(dǎo)致其重倉的房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)，有些差強人意。

例如，在成都，華僑城18年來布局了超30個項目，但在金融城、攀成鋼、武侯新城、怡心湖、新川、天府新區(qū)市場等熱門板塊均未出現(xiàn)華僑城的身影。

值得一提的是，在兩大主營業(yè)務(wù)板塊收入下滑的同時，華僑城在拿地方面也顯得十分保守。例如，2022年，華僑城僅獲取了3宗項目開發(fā)用地。而上年同期其新增土儲則是23宗。

昔日雙雄淪為分飛燕，文旅+地產(chǎn)故事難講

正因為華僑城的業(yè)績持續(xù)滑坡，2023年以來文旅及地產(chǎn)板塊也未給投資者帶來多少驚喜，資本市場的投資者似乎已經(jīng)對其失去信心與耐心。

近期，華僑城A股股價更是迎來一輪暴跌，刷新了歷史新低。自8月初開始，股價一路下跌，一度跌破4元。截至發(fā)稿，其股價依然在5元以下，與昔日逼近千億的市值，已經(jīng)相差甚遠(yuǎn)，讓不少投資者失望至極。

據(jù)了解，這或許也與其新一季財報數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，以及深交所接連發(fā)函問詢等利空消息有關(guān)。第一次是1月份的業(yè)績預(yù)告，深交所要求華僑城對凈利潤和歸母凈利大幅虧損作出解釋。第二次是財報發(fā)布后，由于公司財報數(shù)據(jù)和前期解釋的虧損原因有偏差，以及127億元的大額資產(chǎn)減值，再度引發(fā)深交所發(fā)函問詢。

實際上，去年歲尾，在2022中國旅游集團化發(fā)展論壇上，華僑城集團再次上榜“中國旅游集團20強”。其旅游板塊的業(yè)務(wù)，一直被華僑城視為是朝陽產(chǎn)業(yè)里的一顆新星。只是，這樣的榮耀卻被其業(yè)績表現(xiàn)不佳、兩度被深交所問詢而淹沒。更值得關(guān)注的是，其發(fā)家之本、在雙輪中居于主動輪性質(zhì)的文旅業(yè)務(wù)，虧損程度甚至是處于低迷賽道的地產(chǎn)業(yè)務(wù)的兩倍。

要知道，昔日的華僑城，以主題公園“錦繡中華”起家，更是“文旅+地產(chǎn)”商業(yè)模式的開創(chuàng)者。曾幾何時，華僑城的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，更像是為其文旅業(yè)務(wù)添磚加瓦、錦上添花一般的存在。

然而，近年華僑城集團文旅業(yè)務(wù)高投入、低產(chǎn)出、回報長周期的弱質(zhì)性早已凸顯；其與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融合互補效應(yīng)也日益趨微，乃至成為吃掉地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤的“包袱”。

因此，過去華僑城構(gòu)建“文旅+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動模式，試圖通過房地產(chǎn)開發(fā)來反哺文旅的發(fā)展的初心，已經(jīng)支離破碎。至此，過去華僑城為了追求地產(chǎn)開發(fā)暴利的“文旅敘事”故事，也越來越難講了。

實際上，背著包袱前行的華僑城文旅，正在試圖單飛。2022年4月，張振高接任華僑城董事長之后，開始業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)重整，其中主要對文旅、地產(chǎn)兩大主業(yè)進(jìn)行了“專業(yè)化”分割。只是，業(yè)界對此也是眾說紛紜。更多人對此表示懷疑，而過去的業(yè)績雙雄如今勞燕分飛，真的就能改變?nèi)A僑城走向虧損、發(fā)展不知何處何從的命運嗎？

結(jié)語

在華僑城起步的20世紀(jì)80年代，商業(yè)地產(chǎn)尚在萌芽，主題公園更是新鮮事物，彼時華僑城采用雙輪驅(qū)動，無疑具有前瞻性，也踩準(zhǔn)了時代紅利。

只是，時過境遷，如今華僑城正在面臨房產(chǎn)板塊存貨高企、積重難返的困境。而在其寄予厚望的文旅板塊，又面臨著虧損勝過房產(chǎn)業(yè)務(wù)，商業(yè)情懷難于落地的難題。所以，華僑城即便短期內(nèi)能夠扭轉(zhuǎn)虧損局面，恐怕也難以趕走中年危機、以及當(dāng)前揮之不去的焦慮。但愿將房產(chǎn)與文旅業(yè)務(wù)進(jìn)行專業(yè)化分割后的華僑城，依然有機會煥發(fā)第二春。