最近有個話題挺火，說的是??提前還房貸是否合適

其實看各項數(shù)據(jù)，很明顯能感受到，今年更多人都選擇提前還房貸了，反正我身邊好幾個朋友，都已是“無債一身輕”的狀態(tài)。

不還的，除了大多是真沒錢之外，只有少數(shù)幾個，是計劃上杠桿投資賺點錢的~

不過總體趨勢來看，老百姓還是普遍選擇還錢，降低債務(wù)。

想想也合理，現(xiàn)在投資渠道越來越窄，原先敢借的錢，現(xiàn)在不敢借，就還唄。

所以今天就和大家探討一下這個話題。

首先關(guān)于提前還房貸，我看了很多回答，甚至一些專業(yè)財經(jīng)媒體的解答，發(fā)現(xiàn)竟然觀點不少都是錯的??！

其中有一個最流行的說法是這樣的：

如果是等額本息貸款，償還超過二分之一，或者等額本金，償還超過三分之一，那么，就已經(jīng)還掉了大部分的利息，再提前還款就不合適了。

大致意思是，前期每次還款的利息占比多，提前還就劃算，而后期每次還的利息占比少，提前還款就不劃算。

看上去，似乎還很有道理的樣子。

哎，不得不說，現(xiàn)在瞎科普的是真的多。

實際上咱要明白啊，利息多少，它是跟本金直接掛鉤的，跟你提不提前還，沒有半毛錢關(guān)系。

如果你仔細看過房貸合同里的計息條款，你就會發(fā)現(xiàn)，房貸利息，它是按天計息的，且當(dāng)期償還上一期本金對應(yīng)的利息。

什么意思呢？

比如現(xiàn)在房貸月供6000，那這6000里面，就包含了本金+利息兩部分。

本金自然就是你要提前還的本金，而利息，則是由你剩余本金決定的。

比如你還欠銀行50萬未還，那么，你這個月的利息，就是要把這50萬，乘以房貸利率，比如5%，然后除以365，再乘以上個月的天數(shù)，就得到了你要還的利息。

下個月呢，就要減掉你上個月還掉的本金，然后再分攤到月計算。

不管是等額本金還是等額本息，都是這樣算的，只不過它倆的利息算法略有區(qū)別罷了。

比如等額本金，每個月還的本金數(shù)是固定不變的，由于前期剩余本金多，所以每月利息也高。

后續(xù)隨著本金越來越少，利息也隨之減少，因此這種還款方式，是前期還得多，后期還得少。

舉個例子，還款早期是每個月5000本金+3000利息，后期是每個月5000本金+1000利息。

而等額本息，是每個月還款額不變的。

要保證每個月還款不變的話，由于前期本金多，利息多，所以還的本金就很少，以此保證一個總數(shù)的平衡。

舉個例子，早期是月還3000本金+5000利息，后期是5000本金+3000利息。

為什么等額本息最后的利息要高一些呢。

是因為等額本息前期還的錢更少，本金還的慢，因此總的利息就更多。

所以這就有了，想少還銀行利息，就選等額本金的說法。

但不管你什么時候還，這個利息的多少，都是由未還款本金，和你的貸款利率決定的，跟你還了多久沒有區(qū)別。

不管是你還了十年，還是二十年，還是了1/2或1/3，還多少，都不會改變你之前本金部分已產(chǎn)生的利息。

提前還款劃不劃算，只取決于你的房貸利率是多少。

所以不管什么時候你還款，都不會虧。

當(dāng)然了，你也占不到便宜，銀行既然敢給你貸款，人家早就算好了，想占便宜，我只能說你想多了。

不過你提前還款的話，比如你打算還20萬，那你后續(xù)20萬本金的利息，確實能省掉。

但這20萬，如果你用這筆錢來做一些投資，收益能超過貸款利率，那也不用提前還。

總的來說，提前還房貸這件事，沒有劃算與不劃算的說法，如果有信心可以做到比貸款利率更高的投資收益，那就不需要提前還。

如果沒信心，怕風(fēng)險，那就提前還了也不錯。

好，關(guān)于提前還款的內(nèi)容就這些…

最后再說幾種提前還款的注意事項…

1、 有更低利率的貸款途徑

很多人都說房貸可能是咱這輩子碰到過最良心的貸款。

但如果有條件，不妨盡量試試存量房貸轉(zhuǎn)房屋抵押貸…

現(xiàn)在的住房抵押貸利率，普遍要低于房貸利率，有的抵押貸利率可能低于3.8%，而老的房貸按揭利率可能大多在5%以上。

除了抵押貸的貸款周期比較短，流程麻煩之外，想省錢確實是抵押貸更香。

所以如果自己符合抵押貸的條件（比如有企業(yè)經(jīng)營）的話，不妨研究一下，把房貸先還了，再去申請抵押貸…

2、 公積金部分如果能覆蓋的貸款，就不用提前還了

主要是公積金的存款利率很低，只有1.5%，如果你提前還掉房貸，公積金又存賬戶不能拿出來投資，資金就存在浪費。

因此每月公積金能覆蓋月還款額，就完全可以不用提前還~

3、 現(xiàn)在越來越多的地方有提前還款違約金

不過只要還款三年以上，都不收這個費用。

4、 選等額本金還是等額本息

本質(zhì)上等額本息相當(dāng)于最大化杠桿，和銀行借更多的錢買房，因為還的更慢，利息更多。

而等額本金則杠桿更低，還的快，利息少。

因此如果你覺得自己的收益率高于房貸，那么理論上選等額本息比等額本金更好。

如果不想借銀行太多錢，那么就選等額本金吧。

其他的暫時想不到了，大家可以自行腦補...