征地拆遷中，廣大被征收人最在乎的就是拆遷補(bǔ)償，所以，律師在辦案的過程中經(jīng)常能接到咨詢拆遷補(bǔ)償方面的電話。了解過征地拆遷的人應(yīng)該都知道，農(nóng)村征地拆遷還是國有土地上房屋征收，一般給予被征收人房屋價值的補(bǔ)償通常需要由評估機(jī)構(gòu)評估確定。

　　因此，在征地拆遷中，評估環(huán)節(jié)對被征收人來說應(yīng)當(dāng)是最為重要的一個環(huán)節(jié)，倘若在這個環(huán)境中，稍微有一點(diǎn)差錯，都有可能造成被征收人拿到的補(bǔ)償會比較的少。所以，當(dāng)老百姓期待的征地拆遷真正地來臨時，作為被征收人一定要對房屋評估環(huán)節(jié)重視起來。那么，在拆遷評估中，被征收人需要注意哪些細(xì)節(jié)呢？至少有以下三點(diǎn)

　　1、評估機(jī)構(gòu)的選定

　　征地拆遷中，對被征收房屋價值進(jìn)行評估的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)由被征收人協(xié)商選定，這是法律賦予被征收人的權(quán)利。根據(jù)《國有土地上房屋征收與評估辦法》第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　另外，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條中也有這樣的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

　　從上面的法律法規(guī)中我們可以看到，評估機(jī)構(gòu)的選定，征收方不得參，不得干預(yù)的，即使被征收人沒有在規(guī)定的期限內(nèi)選定評估機(jī)構(gòu)，其也無權(quán)直接決定應(yīng)該要用哪家評估機(jī)構(gòu)，而是要通過搖號、少數(shù)服從多數(shù)的方式確定。因此，在具體評估過程中，評估機(jī)構(gòu)凡是由征收方擅自指定，且未經(jīng)過被征收人同意，那么，該評估機(jī)構(gòu)的選定程序就是不合法的。

　　此時，作為被征收人則可以及時地向相關(guān)部門提出來，或是向上一級相關(guān)部門投訴、舉報，反映自己遇到的這種情況。

　　2、評估時點(diǎn)

　　如果評估評機(jī)構(gòu)的選定程序沒有問題，那么，接下來被征收人就需要注意評估時點(diǎn)是否有利于自己。一般情況下，國有土地上房屋征收中，被征收房屋價值的評估是以房屋征收決定公告之日為評估時點(diǎn)，也就是說，如果房屋征收決定公告是在2023年4月2日發(fā)布的，那么評估時點(diǎn)原則上來說就是以這個時間為準(zhǔn)，即以這個時間節(jié)點(diǎn)的被征收房屋周邊市場價格作為參考，對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

　　但是，實踐過程中，會存在這樣一種情況，就是有的征收方在發(fā)布房屋征收決定之后，往往就沒有了下文，何時征收也不知道，直至過了三四年，甚至更久，才正式啟動征收工作，然后征收方便會以幾年前作出房屋征收決定之日為評估時點(diǎn)，對被征收房屋價值進(jìn)行評估。那么，幾年后才以作出房屋征收決定為評估時點(diǎn)對被征收房屋價值進(jìn)行評估是否合理呢？

　　一般情況下，如果作出房屋征收決定幾年后才正式啟動征收工作的話，那么此時，倘若房地產(chǎn)市場價格發(fā)生了很大的變動，比如幾年前的被征收房屋周邊市場價格只有五千一平方米，幾年后，房價漲至八、九千元，此時，倘若再以作出房屋征收決定公告之日為評估時點(diǎn)，對被征收房屋進(jìn)行評估的話，這顯然會對被征收人來說有失公平，而是需要重新確定新的評估時點(diǎn)。

　　因此，實踐過程中，被征收人在遇到拆遷后，一定要對評估時點(diǎn)進(jìn)行審查，如果評估時點(diǎn)沒選對，那么，評估機(jī)構(gòu)所出具的評估報告就一定會對被征收人不利。對此，凱諾律師提醒大家，一旦發(fā)現(xiàn)評估時點(diǎn)或是評估報告不合理，那么，建議被征收人一定要及時地咨詢專業(yè)律師。

　　3、評估方式

　　除此以外，那么還有一點(diǎn)值得廣大被征收人要注意的就是，評估方式了。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》中的第十三條規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

　　從上面的內(nèi)容中我們看到，一般情況下，評估方式通常有市場比較法、收益法、成本法以及假設(shè)開發(fā)法，我們平常遇到的一般就是收益法或是成本法、市場比較法。但這里需要說明的是，如果是住宅類的房屋，一般在評估機(jī)構(gòu)對被征收房屋價值進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)要選用市場比較法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

　　然而實踐過程中，極個別的征收方為了降低征收成本，往往會以成本法對被征收房屋價值進(jìn)行評估，尤其是農(nóng)村房屋拆遷時，但如果以成本法對被征收房屋價值進(jìn)行評估的話，這顯然對被征收人是不公平的。所以，在評估階段，廣大被征收人一定要積極地參與到其中，并就了解清楚，評估機(jī)構(gòu)是以什么方式對自己的房屋進(jìn)行評估的，如果發(fā)現(xiàn)是市場比較法以外的評估方式，那則是不合理的，被征收人對此需要提高警惕。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，評估環(huán)節(jié)對被征收人至關(guān)重要，除了要積極地參與到其中外，還需要對評估機(jī)構(gòu)的一些行為提高警惕，一旦發(fā)現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)人員有侵害自己合法權(quán)益的行為，建議及時地咨詢專業(yè)律師。