“預(yù)計(jì)富力地產(chǎn)能在年底將資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以內(nèi)。”

作者：華夫餅

編輯：tuya

出品：財(cái)經(jīng)涂鴉

據(jù)公司情報(bào)專家《財(cái)經(jīng)涂鴉》消息，繼120億資產(chǎn)拋售計(jì)劃，在新加坡交易所發(fā)行REITs、以及發(fā)行美元債融資計(jì)劃后，富力地產(chǎn)（2777.HK）于近日宣布將配售2.57億股新H股，償還境外債務(wù)性融資，以化解短期債務(wù)壓力。

9月16日，富力地產(chǎn)公告稱，將按每股配售價(jià)9.82元，配售2.57億股新H股，擬將配股所得25.24億港元用于償還境外債務(wù)性融資。該公司可根據(jù)實(shí)際及到期情況以自籌資金償還該等債務(wù)，并在募集資金到位后予以置換。

資產(chǎn)處置方面，據(jù)《財(cái)經(jīng)涂鴉》了解，富力已就出售旗下兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入合同制定階段，約能獲得60億元的資金。此外，富力也正籌備出售其他一些項(xiàng)目和資產(chǎn)，包括一些在建的發(fā)展中物業(yè)，預(yù)計(jì)帶來(lái)另外60億元的現(xiàn)金流。

未來(lái)酒店融資方面，富力會(huì)考慮房產(chǎn)基金的形式進(jìn)行融資，選用部分其曾在2017年收購(gòu)的72家萬(wàn)達(dá)酒店用來(lái)做REITs，預(yù)計(jì)未來(lái)10個(gè)月左右落地，首先計(jì)劃在新加坡交易所發(fā)行。

短債方面，除了直接融資，富力已與多家銀行達(dá)成展期和續(xù)貸的安排，而其現(xiàn)金動(dòng)態(tài)保持在 350 億元水平，海外融資計(jì)劃方面，富力籌備于近期發(fā)行6億美元債，以借新還舊。

據(jù)了解，富力地產(chǎn)在2020年年內(nèi)約有100多億的債劵到期，在明年 1-2 月份有 100 億元債券到期，境外也有幾億美元的債券到期。

資產(chǎn)負(fù)債率方面，截至6月30日，富力地產(chǎn)總負(fù)債為3517.59億元，一年內(nèi)到期的短期負(fù)債約為892.4億元，資產(chǎn)負(fù)債率為80.3%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為177%，資產(chǎn)負(fù)債率仍然處于高位，去杠桿壓力仍在。

關(guān)于房企的“三條紅線”，據(jù)《財(cái)經(jīng)涂鴉》了解，富力預(yù)計(jì)能在明年滿足2 條，一是現(xiàn)金短債比大于 1，通過(guò)償債減少債務(wù)規(guī)模，資金來(lái)源除了自身現(xiàn)金外還有資產(chǎn)出售；第二是房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于 70%：富力預(yù)計(jì)能在年底降至70%以內(nèi)；第三點(diǎn)是房企的凈負(fù)債率不得大于100%：截至 2020 年 6 月末，公司凈資產(chǎn)負(fù)債率為177%，難以在年底降到 100%以下，可能短期內(nèi)會(huì)觸及此條紅線，但富力擁有大量資產(chǎn)，并已確定了出售策略，預(yù)計(jì)可以度過(guò)這次考試。

此前，富力地產(chǎn)聯(lián)席主席李思廉在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，富力已有“減磅計(jì)劃”，無(wú)論是投資物業(yè)，或者發(fā)展項(xiàng)目，都有出售的計(jì)劃，不過(guò)商業(yè)物業(yè)的談判一般都慢一點(diǎn)，也牽涉著一些公司的重組、稅務(wù)的安排。減少負(fù)債是富力地產(chǎn)當(dāng)前的一大要?jiǎng)?wù)，到今年年底，富力地產(chǎn)的凈負(fù)債率將在177%的基準(zhǔn)上再降10個(gè)點(diǎn)左右。未來(lái)9個(gè)月，富力地產(chǎn)可能將在國(guó)內(nèi)外處理250億到300億債務(wù)，其中超過(guò)一半會(huì)有重組的安排，其他的靠資金和銷售來(lái)抵消。

同時(shí)，穆迪在近日?qǐng)?bào)告中稱，富力提出的25億港幣配股計(jì)劃將改善公司信貸狀況，但公司仍存在較大融資缺口。穆迪高級(jí)副總裁Kaven Tsang表示:“擬議中的配股提供了一些短期流動(dòng)性，但富力地產(chǎn)的資金需求仍然很高，其對(duì)近期債務(wù)的償付能力仍不確定，這反映在穆迪此前的負(fù)面展望中?！备涣υ谖磥?lái)12個(gè)月持有的360億元人民幣現(xiàn)金和約200億元人民幣的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流(不包含土地支付)仍不足以償付其750億元人民幣的到期債務(wù)。

2020年前8個(gè)月，公司共有約190億境內(nèi)債發(fā)行額度，但新債發(fā)行仍取決于市場(chǎng)狀況和投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好。此外，富力地產(chǎn)還在與買家談判出售其約120億元人民幣的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和商業(yè)地產(chǎn)。穆迪預(yù)計(jì)，富力地產(chǎn)未來(lái)12-18個(gè)月的杠桿率(以收入/調(diào)整后債務(wù)衡量)將從截至2020年6月的46%提高到50%-55%，原因是該公司將減少拿地，并償還部分到期債務(wù)。此外，穆迪還預(yù)計(jì)，未來(lái)12-18個(gè)月，富力地產(chǎn)調(diào)整后的債務(wù)/資本化比率也將從2020年6月的66.9%小幅上升至65%。