作者 / 惠比壽

編輯 / 封成

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同樣都是收購(gòu)，如果不是最近的反壟斷調(diào)查，黑石收購(gòu)SOHO是雙方皆大歡喜的大買賣，而CDL（新加坡城市發(fā)展集團(tuán)，簡(jiǎn)稱“CDL”）收購(gòu)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)則變成了雙方皆損，且可以寫進(jìn)教科書的最慘收購(gòu)案例。

7月15日，聯(lián)合資信決定將“16 協(xié)信 06”債項(xiàng)信用等級(jí)下調(diào)至 C。這源于7月14日，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)發(fā)行的“16協(xié)信06”私募公司債到期，公司僅支付了債券利息而未能兌付本金，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。

而在這之前，已有“18協(xié)信01”、“16協(xié)信03”、“16協(xié)信05”三只債券相繼出現(xiàn)違約情況。截至7月14日，公司已實(shí)質(zhì)違約債券余額約25.33億元。

不僅如此，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)還有其他多項(xiàng)逾期債務(wù)。據(jù)公司2020年報(bào)披露、遠(yuǎn)東資信整理，截至2021年5月25日，公司及子公司發(fā)生債務(wù)逾期涉及本息金額88.41億元?？梢?，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)資不償債的情況已然成為事實(shí)。

當(dāng)下，已有債權(quán)人發(fā)起法律程序追償逾期債券。7月5日，重慶市第五中級(jí)人民法院發(fā)布的一則案號(hào)為（2021）渝05破申428號(hào)的破產(chǎn)審查公告，內(nèi)容顯示，重慶市協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司被申請(qǐng)破產(chǎn)，申請(qǐng)人為北京易禾水星投資有限公司。

對(duì)此，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)方面回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“目前尚處于被申請(qǐng)狀態(tài)，這是債權(quán)人的所為。公司目前處于努力維護(hù)正常經(jīng)營(yíng)秩序中。”

回應(yīng)是一方面，按實(shí)際情況來說，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)目前的處境的確不容樂觀，隨著與大股東CDL公然撕破臉皮交惡，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的自救途徑接近被卡死。

目前除了北京易禾水星投資有限公司，還有天晟證券、中國(guó)金谷國(guó)際信托有限責(zé)任公司、平安銀行股份有限公司重慶分行、國(guó)民信托有限公司、九江銀行股份有限公司等向其追償債務(wù)。

而隨著協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的經(jīng)營(yíng)狀況越來越危險(xiǎn)，未來或?qū)⑦€有更多的債權(quán)人會(huì)通過法律途徑追償債務(wù)。

那么，曾與龍湖、金科、東原、華宇并稱渝系房企「五朵金花」的協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)，真的會(huì)就此凋零嗎？

01 資產(chǎn)「崩壞」

協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況究竟有多糟糕呢？

據(jù)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)披露的數(shù)據(jù)顯示，截止2020年末，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)營(yíng)收55.59 億元，同比下降54.36%。

并且，因受疫情沖擊，公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)了高達(dá)72.77億元的大幅虧損，較上年同期下降865.67%，全年虧損額遠(yuǎn)超之前5年的累計(jì)凈利潤(rùn)。

此外，由于公司投融資活動(dòng)導(dǎo)致整體的現(xiàn)金流狀況不斷惡化，使得近三年公司整體凈現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)。

福無雙至，禍不單行。糟糕的財(cái)務(wù)狀況必然會(huì)使其跌到政策的刀刃之下。

如今，讓整個(gè)地產(chǎn)圈聞風(fēng)喪膽的「三道紅線」，正在倒逼各大中小房企回正，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)卻因斷裂的資金鏈深陷泥潭。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%，凈負(fù)債率高達(dá)249%，現(xiàn)金短債比僅為0.15。

具體的“三道紅線”為：

紅線1：房企扣除預(yù)收款以后的凈資產(chǎn)負(fù)債率高于70%；

紅線2：凈負(fù)債率大于100%；

紅線3：現(xiàn)金短債比例小于1倍。

顯然，公司同時(shí)踩中了「三道紅線」，被歸于紅色檔位，按照監(jiān)管規(guī)定負(fù)債規(guī)模不得再增加。

更嚴(yán)重的后果是，公司沒辦法再通過發(fā)行債券或銀行借款等債務(wù)途徑獲取現(xiàn)金，只能加快在途資金回籠、加快產(chǎn)品銷售、加快非戰(zhàn)略性地產(chǎn)項(xiàng)目的出讓等方式籌措資金。

令人擔(dān)憂的是，截止2020年末，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的貨幣資金僅有19.64億元。

根據(jù)三項(xiàng)指標(biāo)的踩線情況，相關(guān)部門直接給出了相關(guān)的管控范圍和目標(biāo)，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔進(jìn)行管理：

三項(xiàng)指標(biāo)全部踩線，即處于紅色檔，有息負(fù)債不得增加；

兩項(xiàng)指標(biāo)踩線，即處于橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；

一項(xiàng)指標(biāo)踩線，即處于黃色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；

全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，即處于綠色檔，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

此前，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)為了自救，已經(jīng)開始不停地售賣資產(chǎn)。

2019年初，公司將重慶大竹林項(xiàng)目大部分股權(quán)賣給了融創(chuàng)；同年7月，公司湖州項(xiàng)目出售給廣東海倫堡；2020年1月，重慶龍興的協(xié)信哈羅國(guó)際60%股權(quán)易手陽光城；2020年4月，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)與CDL（新加坡城市發(fā)展集團(tuán)）簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，股權(quán)變更后，CDL占股51.01%，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)占股29%，綠地占股19.99%，控股股東變更為CDL。

究其緣由，瀕臨末路的協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)，是因?yàn)榄h(huán)環(huán)相扣的錯(cuò)誤商業(yè)策略，將自己置于了險(xiǎn)境。

02 「敗北」有跡可循

成功不是一蹴而就，同樣，失敗也不會(huì)是一朝造成。協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)走到今天這一步，有三點(diǎn)主要原因。

首先是因?yàn)楣局鳡I(yíng)的商業(yè)、辦公物業(yè)去化率緩慢。

據(jù)2020年中報(bào)，公司在解釋其流動(dòng)性危機(jī)時(shí)闡述道：“協(xié)信現(xiàn)階段資產(chǎn)結(jié)構(gòu)偏重，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備構(gòu)成中商業(yè)、辦公型物業(yè)占比較高，住宅類產(chǎn)品占比較低，去化周期偏長(zhǎng)，疊加2020年疫情影響，商辦項(xiàng)目銷售回款未達(dá)預(yù)期，造成公司現(xiàn)階段出現(xiàn)流動(dòng)性困難”。

2015年，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)創(chuàng)始人吳旭消失數(shù)月歸來后，開始操盤公司進(jìn)行大規(guī)模轉(zhuǎn)型，重倉(cāng)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，專注于「高周轉(zhuǎn)為主導(dǎo)、產(chǎn)商協(xié)同」。

據(jù)遠(yuǎn)東資信數(shù)據(jù)，截至2019年底，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)待售面積中，車位、辦公、公寓商業(yè)和酒店等合計(jì)占比約72%，住宅占比約為28%，比重明顯偏移。

要知道，商業(yè)和辦公地產(chǎn)的去化周期本就比普通住宅地產(chǎn)要長(zhǎng)，長(zhǎng)時(shí)間占用資金的存量物業(yè)，會(huì)進(jìn)一步削弱公司的流動(dòng)性。

更何況，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和地方統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，近三年來我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)庫存整體居高不下，去化緩慢，供過于求的分化不斷加劇。

并且，受2020年疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)迎來了史無前例的挑戰(zhàn)，在此背景下，以商業(yè)、辦公物業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)必然會(huì)受到較大的波及。

其次是因?yàn)閰f(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)近年來盲目進(jìn)行激進(jìn)擴(kuò)張，違背了市場(chǎng)規(guī)律。

2014年，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的銷售規(guī)模首次突破百億，并沖入房企TOP50，本可以穩(wěn)定發(fā)展，持續(xù)上升。但公司卻在2017年加大了拿地力度，激進(jìn)擴(kuò)張，不巧遇到房地產(chǎn)調(diào)控政策升級(jí)，導(dǎo)致公司收入成本結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少。

據(jù)遠(yuǎn)東資信數(shù)據(jù)，2017年，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)獲取的土地占地面積合計(jì)303.73萬平方米，同比增長(zhǎng)53.24倍；規(guī)劃建筑面積714.82萬平方米，同比增長(zhǎng)19.31倍。

受此影響，公司2017年的購(gòu)地支出大幅增長(zhǎng)至206.72億元，投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流出55.30億元。為滿足資金支出需求，公司同時(shí)增加了債務(wù)融資，流動(dòng)負(fù)債規(guī)模因此高幅上漲。

如果在建項(xiàng)目順序竣工的話，就可以陸續(xù)收回現(xiàn)金流，公司可持續(xù)發(fā)展就不成問題。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的升級(jí)，市場(chǎng)開始逐步降溫，致使公司項(xiàng)目的預(yù)期收益下降，開發(fā)進(jìn)度因此受到了影響。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)2018、2019兩年竣工面積同比分別下降了5.89%、5.84%，到了2020年，調(diào)控政策再次壓緊，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)開發(fā)項(xiàng)目竣工延遲的現(xiàn)象進(jìn)一步加劇。

據(jù)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)2020年報(bào)信息披露：“房產(chǎn)銷售收入較上年同期下降59.07%，房產(chǎn)銷售成本較上年同期下降43.93%，主要是受疫情期間停工影響，星瀾匯、星麓原、敬瀾山、天驕星城等9個(gè)項(xiàng)目竣工交付延遲導(dǎo)致收入成本結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少”。這種情況，極大地影響了公司的現(xiàn)金流回收，導(dǎo)致周轉(zhuǎn)困難，無法償還債務(wù)。

最后是因?yàn)镃DL的入局，成為了壓垮協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的最后一根稻草。

不管是業(yè)界新聞，還是公司內(nèi)部透露出的訊息，都指向這場(chǎng)跨國(guó)并購(gòu)案出現(xiàn)了嚴(yán)重分歧，隨著時(shí)間的推移，不僅沒有促進(jìn)磨合，爆發(fā)的債務(wù)危機(jī)更是直接讓雙方的矛盾白熱化。

2019年，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)陷入危機(jī)，傳出資金鏈斷裂的消息。最終，是救火隊(duì)員CDL在海外成立了一個(gè)全資子公司，斥資43.9億元，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資方式投資漢威開曼，共計(jì)持有漢威開曼63.75%的股份，從而間接持有協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)51.01%股權(quán)，成為公司最大單一股東。

對(duì)于這場(chǎng)跨國(guó)收購(gòu)，CDL首席執(zhí)行官郭益智曾表示，“我對(duì)CDL與協(xié)信的合作非常樂觀，未來肯定會(huì)實(shí)現(xiàn)‘1加1大于2’的戰(zhàn)略目標(biāo)”。沒想到，打臉來得如此之快。

危機(jī)之下，我們看到的是兩家互相甩鍋。

2021年3月11日，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)在公司官網(wǎng)發(fā)布公告，稱因CDL決策遲延，影響了融資、處置資產(chǎn)等改善公司經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)金流行為的及時(shí)實(shí)施：

針對(duì)于協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的指責(zé)，CDL并不買賬，馬上在當(dāng)天進(jìn)行反擊，發(fā)布了駁斥協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的聲明：

并且，7月8日， CDL在官網(wǎng)發(fā)布公告稱，公司已經(jīng)了解到北京易禾水星投資有限公司7月5日對(duì)重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司提出破產(chǎn)申請(qǐng)的情況。

CDL在公告中表示，目前公司已經(jīng)對(duì)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的財(cái)務(wù)投資做出限制，并不會(huì)支持協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的持續(xù)財(cái)務(wù)義務(wù)；盡管有破產(chǎn)程序，公司也將進(jìn)一步限制風(fēng)險(xiǎn)敞口。截至2020年12月31日，新加坡城市發(fā)展集團(tuán)對(duì)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的剩余風(fēng)險(xiǎn)敞口為1.26億美元。

顯然，態(tài)度強(qiáng)硬的CDL對(duì)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)這次的債務(wù)危機(jī)采取冷眼旁觀的態(tài)度，不會(huì)給予償債支持，只求對(duì)自身的影響降到最小。

巨大利益面前，哪里會(huì)有「患難見真情」，商人只講自保，何況協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的渾水已經(jīng)波及到了CDL本體利益，其慘被淪為「棄子」也是可以預(yù)料到的。

據(jù)CDL2020年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，鑒于協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)目前的財(cái)務(wù)狀況，將投資于協(xié)信的總共18.27億新加坡元（折合人民90億元）一次性計(jì)提減值損失17.8億新元（折合人民幣89億），這次計(jì)提導(dǎo)致CDL全年虧損93億元。

并且因?yàn)槭召?gòu)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)，CDL的董事會(huì)都崩裂了，CDL有三位董事會(huì)成員因反對(duì)收購(gòu)協(xié)信而離職。

其中，CDL執(zhí)行主席郭令明的堂弟郭令柏在辭職信中坦言：“與董事會(huì)和管理層就集團(tuán)對(duì)協(xié)信的投資及其繼續(xù)向協(xié)信提供財(cái)務(wù)支持存在分歧” 。

此外，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的三股東綠地也沒有援助之意。據(jù)綠地2020年中報(bào)顯示，綠地對(duì)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的投資額從49.67億元下降至24.82億元，并且從 「長(zhǎng)期股權(quán)投資」項(xiàng)流轉(zhuǎn)至「其他權(quán)益工具投資」項(xiàng)。

當(dāng)下，孤立無援的協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)自救成謎。

從1999年走到今天，承載了20余年歷史的渝系房企，如今的現(xiàn)狀令人唏噓，比起鼓吹協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)「必死」，我們更愿意看到它乘風(fēng)破浪，度過危機(jī)。

參考資料：

協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)-2020年中報(bào)、2020年年報(bào)

地金網(wǎng)-《史上最慘并購(gòu)案，8個(gè)月虧完90億！》

中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)-《CDL 回應(yīng)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)被申請(qǐng)破產(chǎn)：已對(duì)其財(cái)務(wù)投資做出限制》

界面新聞-《信用評(píng)級(jí)下調(diào)，數(shù)筆公司債到期，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)又要“賣資產(chǎn)”續(xù)命》

遠(yuǎn)東資信-《協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)債券違約案例分析：商業(yè)、辦公地產(chǎn)銷售受阻致資金鏈斷裂》

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道-《藍(lán)光發(fā)展違約被集體降級(jí)，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)破產(chǎn)重整，城投融資監(jiān)管加碼丨預(yù)警內(nèi)參（第一期）》

聯(lián)合資信-《聯(lián)合資信評(píng)估股份有限公司關(guān)于下調(diào)重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司“16協(xié)信06”債券信用等級(jí)的公告》