作者：天山月

2022年一季度，土拍市場(chǎng)持續(xù)低迷。

雖然有北京、廈門、重慶、武漢、福州、青島等9個(gè)城市完成了2022年首批集中供地，但與往年相比，供地規(guī)模明顯下滑，房企拿地積極性也不高。

從成交額來(lái)看，全國(guó)監(jiān)測(cè)城市一季度招拍掛涉宅用地共成交13193.94萬(wàn)㎡，同比下降了62%。降幅之大，前所未有，表明房地產(chǎn)企業(yè)仍在凜冬中艱難跋涉。

拿地規(guī)模降六成?百?gòu)?qiáng)房企僅27家出手

房企拿地意愿確實(shí)低得不能再低了。

最新數(shù)據(jù)顯示，克而瑞核心監(jiān)測(cè)的1200家集團(tuán)房企中，2022年一季度僅有82家房企拿地，其中百?gòu)?qiáng)房企僅27家有新增拿地，百?gòu)?qiáng)房企拿地總量同比下滑90%。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企一季度拿地總額為2271.6億元，拿地規(guī)模同比下降59.3%。從拿地金額來(lái)看，權(quán)益拿地金額超過(guò)百億元的房企，僅有綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)和上海地產(chǎn)集團(tuán)4家。2021年的拿地大戶如濱江、金地等頭部房企，2022年一季度實(shí)際拿地金額降幅都在一半以上。

從拿地建筑面積來(lái)看，一季度排名靠前者，要么是央企國(guó)企，要么是深耕本土的區(qū)域性房企。前三甲分別為偉星置業(yè)、華潤(rùn)置地和保利發(fā)展。其中華潤(rùn)置地拿地規(guī)模同比下滑70%，保利發(fā)展同比下滑80%，而偉星置業(yè)則是安微一家地方性房企，知名度并不高。

值得注意的是，在一季度房企權(quán)益拿地榜上，類似偉星房產(chǎn)這樣名不見(jiàn)經(jīng)傳的房企還有不少。北京興創(chuàng)投資以66億元排第6位，偉星房產(chǎn)以42億元排第9位，大家房產(chǎn)以23億元居第20位，容翔房產(chǎn)以20億元排在第23位。其中，北京興創(chuàng)投資在土拍中以48.2億元、35.7億元拿下北京兩宗地，權(quán)益拿地金額超過(guò)了央企保利發(fā)展。

這些上榜的新面孔大都具有國(guó)資或地方政府背景。在地產(chǎn)寒冬中，具有國(guó)資和政府背景的地方平臺(tái)企業(yè)脫穎而出，積極參與土地競(jìng)拍，某種程度上是在為避免流拍而托市。這應(yīng)該是土地市場(chǎng)低迷下的特殊現(xiàn)象，不能視為市場(chǎng)常態(tài)。

三大原因致房企拿地意愿不足

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，土地就是命根子，每年土地競(jìng)拍都是房企大顯身手的時(shí)候。2022年土地一級(jí)市場(chǎng)慘淡開局，有三方面原因：

一是房企銷售業(yè)績(jī)大幅下滑，重挫拿地積極性。

2022年一季度，由于疫情反復(fù)，表現(xiàn)在房企銷售業(yè)績(jī)上，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度百?gòu)?qiáng)房企的整體業(yè)績(jī)同比大幅降低47%，其中近四成企業(yè)的降幅高于50%。銷售不振、手里沒(méi)錢，房企的拿地積極性自然會(huì)受影響。

二是前期囤地充足，可夠房企兩三年開發(fā)。

從目前已發(fā)年報(bào)的房企來(lái)看，萬(wàn)科、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地等頭部房企，2021年新增土儲(chǔ)均維持在高位。雖然房地產(chǎn)行業(yè)總的土儲(chǔ)規(guī)模有所下滑，但多數(shù)房企現(xiàn)有土儲(chǔ)可以支撐未來(lái)兩到五年的開發(fā)需求。以富力地產(chǎn)為例，截至2021年末，總土儲(chǔ)為4996.7萬(wàn)平方米，雖然同比減少5200萬(wàn)平方米，但土地儲(chǔ)備仍較充足，消化周期在3年到4年左右。而對(duì)大多數(shù)穩(wěn)健型房企來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備夠2年開發(fā)就夠了，不必著急拿地。

三是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)劇增，房企拿地策略趨于保守。

近幾年，房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，房企囤地風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，特別是隨著房企“爆雷”增多，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)劇增，業(yè)內(nèi)通行的“4321”開發(fā)原則和逆周期拿地、合作拿地等做法，已經(jīng)不適用于當(dāng)前新形勢(shì)。房企普遍由激進(jìn)拿地轉(zhuǎn)向保守，不拿貴地、不拿錯(cuò)地、不做激進(jìn)收并購(gòu)，減少合作拿地，現(xiàn)已成為地產(chǎn)圈的主流選擇。

土拍市場(chǎng)低迷或?qū)⒊掷m(xù)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于恢復(fù)階段，由于銷售端乏力、融資端緊縮，房企仍然沒(méi)有擺脫流動(dòng)性壓力，預(yù)計(jì)土拍市場(chǎng)的低迷態(tài)勢(shì)還將持續(xù)一段時(shí)間。

但拿地，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，始終是決定項(xiàng)目成敗和公司發(fā)展的頭等大事，不容疏忽。

最近，多個(gè)城市發(fā)布樓市新政，給房地產(chǎn)釋出積極信號(hào)，一定程度上會(huì)刺激土地市場(chǎng)的回暖。隨著政策傳導(dǎo)到位和市場(chǎng)信心的恢復(fù)，房企在土地市場(chǎng)上繼續(xù)謹(jǐn)慎投資，量入為出、精準(zhǔn)布局，二季度將是一個(gè)值得期待的補(bǔ)倉(cāng)機(jī)會(huì)。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）