又一家房地產(chǎn)巨頭，要熬不過這個冬天了。

2021年1月28日，據(jù)REDD報道，因引爆巨額債務驚動金融監(jiān)管高層的華夏幸福，擬通過建立金融機構(gòu)債委會化解當前債務危機，債委會將由其最大兩個債權(quán)人中國平安和工商銀行牽頭組建，預計2月1日成立。

當日晚間，華夏幸福公告，公司擬籌劃增發(fā)購買朗森汽車產(chǎn)業(yè)園持有的天津玉漢堯石墨烯儲能材料科技有限公司33.34%股權(quán)，自1月29日起停牌。

2020年以來，華夏幸福的股價一直跌跌不休，累計跌幅超過55%，已經(jīng)遭遇腰斬，總市值更是蒸發(fā)高達450億元。

進入2021年，華夏幸福的處境更加危險。目前，已有兩筆中融信托計劃違約，本息總金額達到11.1億元。

據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年三季報，華夏幸福的總資產(chǎn)為5068.13億元，總負債達4158.71億元，公司有息負債規(guī)模達2185億元，其短期債務規(guī)模為940.26億元。償債壓力不可謂不小。

昔日的千億房地產(chǎn)巨頭，能不能熬過這個寒冬呢？

千億房地產(chǎn)巨頭，遭遇股債雙殺

進入2021年，華夏幸福的巨額債務危機開始爆發(fā)，率先“暴雷”的是兩只信托計劃。

1月15日，華夏幸福發(fā)行的兩只信托計劃實質(zhì)性逾期。第一支是“中融-融昱100號集合資金信托計劃”，本金規(guī)模為9.82億元，1月15日到期信托計劃本息為9.82億元；第二支是“中融-驥達11號集合資金信托計劃”，剩余本金規(guī)模為13.446億元，1月15日到期部分信托計劃本息為1.279億元。

受此影響，華夏幸福發(fā)行的境內(nèi)債集體下挫，甚至創(chuàng)出有交易數(shù)據(jù)以來最低價，同時其存續(xù)美元債也出現(xiàn)異動，創(chuàng)2018年以來的最大單日跌幅和歷史最低價，引發(fā)市場對華夏幸福兌付風險的討論。

兩筆信托計劃違約，猶如倒下的多米諾骨牌，引發(fā)了一系列的惡性循環(huán)。

1月15日，惠譽將華夏幸福的長期外幣發(fā)行人違約評級、高級無擔保評級以及所有未償債券的評級從“BB-”下調(diào)至“B”；1月27日，惠譽下調(diào)華夏幸福評級至“CCC”，移出負面評級觀察名單；1月18日，中誠信國際將華夏幸福的評級展望由穩(wěn)定調(diào)整為負面。

信用評級連續(xù)下調(diào)后，華夏幸福的融資難度猛增，借新還舊的壓力巨大，資金鏈眼看著就要崩斷。

據(jù)FEDD援引知情人士稱，中國央行、銀保監(jiān)會、財政部、住建部官員于1月18日開會討論華夏幸福相關(guān)事宜，但尚未就下一步行動達成共識；在1月19日的例行會議上，國務院也進行了相關(guān)討論。

昨日，有媒體報道，華夏幸福擬成立債委會，由最大的債權(quán)人工行和平安牽頭，華夏幸福正在與顧問進行磋商，以制定庭外債務重組建議。

成立委員會的決定是由華夏幸福工作小組上周做出的；有監(jiān)管部門上周排除了公司破產(chǎn)的可能性，要求其償還其債務，除非該公司無力償債。

2100億債務壓頂，如何還債？

火燒眉毛的華夏幸福，到底有多少債務？

首先來看賬面的債務。據(jù)財報顯示，截至2020年三季報，華夏幸福的總資產(chǎn)為5068.13億元，總負債達4158.71億元，公司有息負債規(guī)模達2118億元，其短期債務規(guī)模為940.26億元。

華夏幸福，一直都是地產(chǎn)圈融資最兇猛的地產(chǎn)企業(yè)，一度被稱為地產(chǎn)行業(yè)最會做金融的公司，其無不用其極的融資手段，很長一段時間被看做行業(yè)教科書廣為人知，極度豐富的融資渠道導致其長期高居不下的債務規(guī)模。

國盛證券的研報數(shù)據(jù)顯示，華夏幸福資產(chǎn)負債率82.09%，對應凈負債率214%，剔除預收款的資產(chǎn)負債率78%，現(xiàn)金短債比仍然小于1。不僅全部踩中“三條紅線”，若將永續(xù)債納入債務，其財務杠桿將處于更高位。

意味著，華夏幸福未來的融資只會越來越難。

此外，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道統(tǒng)計，截至2020年12月12日，華夏幸福還承擔了累計1598.74億元的對外擔保。其中，2020年下半年，對外簽署了63份擔保協(xié)議，在這些債權(quán)人中，銀行35家涉及44份協(xié)議，合計擔保標的額179億元；信托公司9家涉及9份協(xié)議，擔保標的額90億元。

巨額負債壓頂之際，華夏幸福短缺的現(xiàn)金流顯得更加捉襟見肘。據(jù)財報顯示，截至2020年三季度末，華夏幸福賬面的貨幣資金僅有386億元，相比即將到期的債務可謂杯水車薪。

從火鍋店到千億房地產(chǎn)巨頭，王文學的地產(chǎn)夢破裂了

華夏幸福始于1998年，當時還是火鍋店老板的王文學開始涉足房地產(chǎn)，并成立了華夏幸福的前身華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由于沒有開發(fā)經(jīng)驗，直到2000年前后該公司也僅有三個地產(chǎn)項目。

轉(zhuǎn)折發(fā)生為2002年，這一年，在廊坊市政府的號召下，華夏幸福明確要做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并逐漸發(fā)展形成了“以短補長”的新發(fā)展路徑，即以做園區(qū)內(nèi)配套住宅開發(fā)支持長期做工業(yè)園和幫助政府招商。

憑借這一模式及環(huán)京區(qū)域布局，華夏幸福于2016年一舉實現(xiàn)銷售額超過1200億元，成為國內(nèi)少有的區(qū)域性千億房企。直到現(xiàn)在，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務仍為該公司支柱業(yè)務。

但好景不長，進入2017年，由于環(huán)京區(qū)域嚴格執(zhí)行限購政策，華夏幸福的資金鏈在2018年陷入危局，引入平安成為脫困的關(guān)鍵，兩次注資180億元也讓華夏幸福躲過一劫。

然而，華夏幸福一直都沒有找到持續(xù)的造血能力，負債危機終究是紙包不住火。

觀察華夏幸福2019年的財報有一個有意思的現(xiàn)象，在地產(chǎn)板塊114家上市公司中，華夏幸福的每股收益、每股凈資產(chǎn)、凈利潤、營業(yè)總收入、凈資產(chǎn)收益率均排在前十位。

然而，華夏幸福的每股現(xiàn)金流卻一直在全行業(yè)墊底，這也是華夏幸福深陷資金鏈危機的原因。

這一切都是源于華夏幸福特殊的模式——產(chǎn)業(yè)新城。

華夏幸福將自己的這種模式稱為開發(fā)性PPP模式，即“政府主導、企業(yè)運作、合作共贏”。也就是從政府手里拿了一塊地后，由自己進行設計規(guī)劃、土地整理、基礎設施建設、提供公共配套服務、招商引資、產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)加速，以及城市和產(chǎn)業(yè)運營管理等一攬子公共服務。而當?shù)卣畠H對整個項目過程進行相關(guān)監(jiān)督審批即可。

與一般房企高周轉(zhuǎn)的住宅地產(chǎn)相比，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務沉淀資金巨大、回報周期長，且應收賬款回流較慢，最終將華夏幸福的現(xiàn)金流拖垮了。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年華夏幸福全口徑銷售額已滑至千億以下，同比降幅達1/3，行業(yè)排名已跌至47位。

這家千億房地產(chǎn)巨頭，正在以肉眼可見的速度掉隊。