記者丨寧曉敏 見習(xí)生丨 夏路

出品丨鰲頭財(cái)經(jīng)（theSankei）

二代掌門人楊惠妍上任不到兩周，“宇宙第一”房企碧桂園交出上市16年以來首份虧損成績單。

3月13日，碧桂園（02007.HK）發(fā)布的業(yè)績預(yù)告顯示，2022年歸母凈利潤預(yù)計(jì)為虧損人民幣55億元至75億元。是自2007年上市以來歸母凈利潤首次轉(zhuǎn)負(fù)。

利潤罕見虧損的碧桂園，蟬聯(lián)七年的銷售冠軍也不保?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年1-2月，碧桂園全口徑銷售金額為562億元，位列排行榜第3位。

鰲頭財(cái)經(jīng)注意到，楊惠妍過去多年一直在開拓教育、機(jī)器人等新業(yè)務(wù)，推動成為碧桂園的新引擎。

然而，為保證現(xiàn)金流，碧桂園不得不在主營業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)方面做一些平衡，目前除博智林機(jī)器人為新業(yè)務(wù)唯一重點(diǎn)業(yè)務(wù)外，其他一些新業(yè)務(wù)都暫緩了。

盈利走弱、銷售掉隊(duì)、多元化業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢……楊惠妍上任后面臨多重挑戰(zhàn)。

歸母凈利首次轉(zhuǎn)負(fù)銷冠跌落

在中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整的近幾年，碧桂園就出現(xiàn)了利潤下滑的趨勢。

2020年，碧桂園營收4628.6億元，同比下降4.74％；歸母凈利潤350.2億元，同比下跌11.45％，毛利率為21.80％，同比下跌4.26％。

2021年，碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入5230.6億元，同比增長13.0%；股東應(yīng)占核心凈利潤約269.3億元，同比降16.78%；歸屬股東凈利潤267.97億元，同比減少23.49%。

除了利潤下滑，碧桂園的毛利率也低于上年同期。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年，碧桂園實(shí)現(xiàn)毛利率約17.74%，而2020年同期約為21.8%。

3月13日，碧桂園發(fā)布了盈利警告公告。預(yù)計(jì)2022年歸母凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，但剔除公允價(jià)值變動、匯兌凈損益等影響后的核心凈利潤約10億元至30億元，預(yù)期歸母凈虧損為55億元至75億元。

碧桂園在公告中解釋，凈利潤數(shù)據(jù)下行主要是，受房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營不佳及疫情影響，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；面對市場變化的不確定性，對存貨進(jìn)行了較大額的減值計(jì)提；此外受美元升值影響，其在2022年形成了較大額的匯兌損失，致使歸母凈利潤在公司上市以來首次轉(zhuǎn)負(fù)，但公司核心凈利潤保持正向。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年碧桂園權(quán)益銷售額3569億元，雖然還在銷售額榜首，但同比2021年下跌36%。

在今年1-2月，碧桂園銷售額更是同比下跌46%，在銷售排行榜回落至第三，落后于保利發(fā)展和萬科。

此外，最具有潛力的發(fā)展板塊碧桂園服務(wù)利潤也出現(xiàn)了下滑。

根據(jù)公告，碧桂園服務(wù)2022財(cái)年的營業(yè)收入及歸母核心凈利潤分別錄得同比超過40%及超過5%的增長，未經(jīng)審核的凈利潤及歸母凈利潤則分別同比下降45%至51%、51%至57%。

債務(wù)承壓收縮土儲

利潤下滑，銷售下跌，碧桂園開始收縮土儲規(guī)模。2022年，碧桂園權(quán)益拿地金額66億元，權(quán)益拿地面積98萬平方米，下滑均超過95%。

在土儲分布上，碧桂園以前一直以中國城市化踐行者作為發(fā)展理念，土儲重點(diǎn)押注三四線城市。

2021年，集團(tuán)連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司實(shí)現(xiàn)了歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約人民幣5580億元，其中68%的銷售貢獻(xiàn)來自于三四線城市 。

重倉三四線城市，碧桂園的負(fù)債也水漲船高。2015年-2020年，碧桂園負(fù)債總規(guī)模由2726.16億元飆升至1.76萬億元，5年之內(nèi)漲幅超過6倍。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月底，碧桂園的負(fù)債總額約1.59萬億，尚有未償還債務(wù)7694.46億元，其中，有5242.50億元將在一年內(nèi)到期，碧桂園現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額為1234.83億元，較2021年年底的1679.21億元減少26.5%。截至2022年6月末，碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債率仍有83.98%。

融資端，2022年上半年，碧桂園融資活動獲得的現(xiàn)金流為-326.06億元，其中歸還銀行和其他借款579.70億元，從銀行及其他借款所得為261億元。相比之下，2021年上半年，碧桂園曾經(jīng)獲得了696.22億元的銀行及其他借款，同比縮水了60%。

碧桂園表示，公司目前融資沒有問題，2022年碧桂園已累計(jì)交付近70萬套房，迄今融資渠道保持暢通，并已獲得逾3000億元意向性綜合授信支持。

隨著三四線城市紅利消退，碧桂園在拿地戰(zhàn)略上也從聚焦三四線城市轉(zhuǎn)變到圍繞五大城市圈拿地。

在2022年度工作會議上，碧桂園提出，重啟投資，要在一二線城市積極拿地。財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年，碧桂園拿地權(quán)益金額僅60.9億元，其中三四線城市占比僅為33%，67%在一二線城市。

二代掌門人接班迎挑戰(zhàn)

3月1日，碧桂園終于迎來新一輪“掌門人”交接。碧桂園宣布楊國強(qiáng)因年齡原因辭任公司董事會主席，由其女兒聯(lián)席主席楊惠妍接任。

2007年，碧桂園在港交所上市，楊國強(qiáng)卻在上市之前決定把70%多的碧桂園股份都轉(zhuǎn)給了女兒楊惠妍。

招股說明書上寫道：“將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給女兒楊惠妍，是希望訓(xùn)練她成為碧桂園繼承人?！?/p>

從那以后，楊惠妍就經(jīng)常出現(xiàn)在各類富豪榜排名前列之中。2007年，楊惠妍以1211.5億穩(wěn)壓馬化騰、馬云成為首富。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，楊惠妍先后10次成為中國女首富，2022年12月12日《2022胡潤女企業(yè)家榜》發(fā)布，楊惠妍財(cái)富縮水的情況下，仍然以750億身家第十次成為中國女首富。

楊國強(qiáng)把楊惠妍扶上聯(lián)席主席的位置時(shí)，就將機(jī)器人和農(nóng)業(yè)放在了與房地產(chǎn)同等重要的位置上，并希望形成“三駕馬車”的局面。楊惠妍一直以來的任務(wù)就是將家族企業(yè)轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代企業(yè)。

為此，2019年，楊惠妍主導(dǎo)成立碧桂園創(chuàng)投后，投資了90多家企業(yè)，分布在科技、消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)鏈、健康等多個(gè)投資主體，還投資了航天領(lǐng)域的藍(lán)箭航天等。

目前，碧桂園的定位已不再是“給您一個(gè)五星級的家”，取而代之的是“為社會創(chuàng)造幸福生活的高科技綜合企業(yè)”，向機(jī)器人產(chǎn)業(yè)和科技建造轉(zhuǎn)型升級。

楊惠妍過去多年一直在拓展多元化業(yè)務(wù)，深耕教育、機(jī)器人等新業(yè)務(wù)，推動成為碧桂園的新引擎。然而，為保證現(xiàn)金流，碧桂園不得不暫緩新業(yè)務(wù)的發(fā)展。

在披露 2022年中報(bào)時(shí)，碧桂園總裁莫斌對外表示，“在主營業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)方面做一些平衡，目前除博智林機(jī)器人為新業(yè)務(wù)唯一重點(diǎn)業(yè)務(wù)外，其他一些新業(yè)務(wù)都暫緩了?！?/p>