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出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

在房地產(chǎn)市場(chǎng)，招保萬金（招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地集團(tuán)）齊名，這四家地產(chǎn)龍頭企業(yè)，都是在資本市場(chǎng)最具影響力的玩家，因此任何關(guān)于他們的消息，都會(huì)引發(fā)其股價(jià)的波動(dòng)。

近日，其中的金地集團(tuán)，就因?yàn)槠爻龆麻L凌克辭任的消息，而遭遇股債雙跌。消息曝出當(dāng)日，金地集團(tuán)股票收盤跌停，市值蒸發(fā)超27億元。通過金地集團(tuán)股價(jià)的大幅動(dòng)蕩，就足以看出凌克在金地集團(tuán)內(nèi)部的地位以及影響力。

此前，作為金地集團(tuán)的董事長以及創(chuàng)始人之一，凌克確實(shí)堪稱金地地產(chǎn)的靈魂人物。據(jù)公開資料顯示，凌克在90年代初期加入金地集團(tuán)，并于1998年開始任職金地集團(tuán)的董事長。不過，凌克此時(shí)離任，或許談不上功成身退。

一方面，現(xiàn)年64歲的凌克已經(jīng)逼近退休年齡，按照對(duì)外公開的信息，也是因?yàn)樯眢w原因離任。另一方面，當(dāng)前的金地集團(tuán)，多項(xiàng)核心業(yè)績指標(biāo)都處于下滑趨勢(shì)，仍然難讓曾經(jīng)的一把手凌克放心。因此，投資者也十分擔(dān)心，凌克離開后的金地集團(tuán)，將何去何從？

房產(chǎn)界的幸運(yùn)兒，仍需居安思危

相比恒大集團(tuán)等多家房地產(chǎn)因?yàn)橘Y金鏈斷裂而陷入危機(jī)，金地集團(tuán)無疑是幸運(yùn)的。金地集團(tuán)也確實(shí)算得上是目前為數(shù)不多還沒有出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)。不過，即使其董事長凌克尚未“退位”，恐怕也難以高枕無憂。

實(shí)際上，作為高杠桿行業(yè)的玩家，金地集團(tuán)的負(fù)債率，同樣居高不下。據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，目前金地集團(tuán)的總負(fù)債為3072億，資產(chǎn)負(fù)債率為72.12%，其中流動(dòng)負(fù)債為1032億。

逾千億的流動(dòng)負(fù)債，也將金地集團(tuán)的債務(wù)壓力暴露無遺。而且，細(xì)分到短期借款、應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬等需要需要短期運(yùn)轉(zhuǎn)的負(fù)債方面，其負(fù)債額度也高達(dá)300億元。

盡管報(bào)告期內(nèi)，金地集團(tuán)的賬面現(xiàn)金為460.8億，比該三項(xiàng)流動(dòng)負(fù)債多出160億，但是一旦完成這些債務(wù)的支付，其現(xiàn)金流也將吃緊，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)也將隨之而至。

實(shí)際上，金地集團(tuán)負(fù)債高企并非一朝一夕，早在2020年，金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為76.59%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后，實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為68.51%，凈負(fù)債率為62.53%，現(xiàn)金短債比為1.21倍。彼時(shí)，按照監(jiān)管層劃下的“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，金地集團(tuán)甚至被轉(zhuǎn)為綠檔房企。

除了負(fù)債率居高不下外，金地集團(tuán)的業(yè)績表現(xiàn)也差強(qiáng)人意。今年以來，金地集團(tuán)的銷售業(yè)績下滑十分明顯。根據(jù)金地集團(tuán)披露的數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積669.0萬平方米，同比下降5.29%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1219.3億元，同比下降25.23%。

而在剛剛過去的9月份，這樣的業(yè)績頹勢(shì)還在繼續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積68.6萬平方米，同比下降37.99%；實(shí)現(xiàn)簽約金額131.0億元，同比下降42.27%。

值得一提的是，金地集團(tuán)還有“增收不增利”的困擾。截至2023上半年，金地集團(tuán)營收約為368.56億元，同比增長31.1%；歸母凈利潤約為15.32億元，同比減少22.24%。

與凈利潤一起下滑的，還有金地集團(tuán)的毛利率與凈利率。數(shù)據(jù)顯示，上半年金地集團(tuán)的毛利率和凈利率分別從2022年的21.98%、12.12%，下滑至16.4%和6.22%。

由此可見，雖然金地集團(tuán)在房地產(chǎn)市場(chǎng)穿越周期時(shí)，尚且沒有出現(xiàn)資金鏈斷裂的危機(jī)，但是也是“命懸一線”，仍需居安思危。

靈魂人物退位，金地集團(tuán)恐難再續(xù)輝煌

相比萬科、恒大、碧桂園等房企的激進(jìn)，金地集團(tuán)在業(yè)內(nèi)則略顯低調(diào)、沉穩(wěn)。而即使與“招保萬金”這四大頭部房企中的其他玩家對(duì)比，金地集團(tuán)也是唯獨(dú)一家沒有強(qiáng)大背景支持的企業(yè)。因此，金地集團(tuán)能夠不斷發(fā)展壯大且至今充滿生機(jī)，也必然有其過人之處。

90年代開始崛起的房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)歷了10年黃金發(fā)展期，很多房企也因?yàn)槟且徊ㄊ袌?chǎng)紅利而快速崛起。凌克帶領(lǐng)下的金地集團(tuán)，便是在那一輪創(chuàng)業(yè)熱潮中抓住了機(jī)遇，才得以在一眾房地產(chǎn)企業(yè)中脫穎而出。

金地集團(tuán)能夠平穩(wěn)地發(fā)展數(shù)十年，或許也與一把手凌克的經(jīng)營管理風(fēng)格有關(guān)。

據(jù)了解，凌克是90年代少有的大學(xué)生，是華中科技大學(xué)本科、浙江大學(xué)碩士學(xué)歷，處事沉穩(wěn)而冷靜，因此在激烈的市場(chǎng)競爭洪流中，總能趨利避害，做出相對(duì)理性的決策，并避免了債務(wù)危機(jī)的發(fā)生。

不過，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金期過后，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展跌宕起伏，也波及到了金地集團(tuán)。例如，前文提及的銷售金額下滑的核心原因，券商等專業(yè)機(jī)構(gòu)的分析是，金地集團(tuán)2022年公司投資強(qiáng)度大幅縮減，新增土儲(chǔ)不足。

也有積極的觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著松綁政策持續(xù)落地，市場(chǎng)逐步企穩(wěn)復(fù)蘇，公司有望憑借核心城市的品牌影響力不斷強(qiáng)化深耕優(yōu)勢(shì)，積極重啟擴(kuò)儲(chǔ)充分展現(xiàn)銷售彈性。

為了應(yīng)對(duì)銷售壓力，金地集團(tuán)也在不斷調(diào)整其經(jīng)營策略，只是，過于激進(jìn)的拿地策略，也十分令投資者擔(dān)憂。

雖然按今年上半年的拿地金額來對(duì)比，中駿集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科等動(dòng)輒數(shù)百億，而金地集團(tuán)僅為119億元，可謂中規(guī)中矩。

但是在2022年重回行業(yè)前十之后，金地集團(tuán)今年相繼亮相多個(gè)城市的土拍，包括北京、杭州、南京、蘇州、西安、上海等地，金地集團(tuán)重倉一二線城市，也引發(fā)了投資者的擔(dān)憂。

要知道，目前房地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)，金地集團(tuán)卻如此激進(jìn)，頗有要“逆勢(shì)抄底”的架勢(shì)，而在其現(xiàn)金流儲(chǔ)備不足、負(fù)債高企之時(shí)，無疑也會(huì)加大了金地集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)。

不過，凌克對(duì)此卻不以為意，甚至認(rèn)為：“房企經(jīng)營就像踩單車，不前行就會(huì)跌落，房企需要新投資?！?/p>

只是，如今凌克已然“退位”，這種經(jīng)營策略金地集團(tuán)是否能夠承受得起，還需時(shí)間證明。

違法、維權(quán)風(fēng)波不斷，房產(chǎn)質(zhì)量頻遭質(zhì)疑

與行業(yè)其他玩家類似，金地集團(tuán)的房子質(zhì)量問題，也屢受詬病。例如，在互聯(lián)網(wǎng)上搜索“金地”“質(zhì)量”，就可以發(fā)現(xiàn)，諸多關(guān)于金地質(zhì)量問題的負(fù)面評(píng)價(jià)：“金地的房子買前請(qǐng)慎重”、“不要在金地買房子，房子質(zhì)量一般”、“裝修質(zhì)量太差了”。

除此以外，金地集團(tuán)還頻繁陷入“虛假宣傳”的質(zhì)疑之中。例如，2021年4月中旬，廣州市市場(chǎng)監(jiān)管局公布2021年第一批（15個(gè)）虛假違法廣告典型案例，廣州東凌地產(chǎn)（金地集團(tuán)子公司）便位列其中。

相關(guān)信息顯示，“金地·香山湖”樓盤為了銷售通過微信公眾號(hào)、項(xiàng)目沙盤、宣傳板、改造的樣板房等載體發(fā)布廣告，廣告中含有“20分鐘直達(dá)廣州白云機(jī)場(chǎng)、30分鐘直達(dá)廣州天河等中心、距離項(xiàng)目20分鐘的天河、出門即上高速30分鐘到天河”等內(nèi)容，違反了《中華人民共和國廣告法》中的相關(guān)規(guī)定，構(gòu)成發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告行為。監(jiān)管局責(zé)令其停止發(fā)布違法廣告，在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，并處罰款92萬元。

實(shí)際上，該類違法違規(guī)宣傳并非個(gè)案。例如，2020年7月初，金地集團(tuán)因涉嫌虛假宣傳，業(yè)主與其對(duì)簿公堂。

據(jù)了解，深圳金地塞拉維花園項(xiàng)目樣板房和宣傳資料均表明別墅包含地下負(fù)一層及夾層，開發(fā)商因無法交付被法院認(rèn)定為合同違約，需賠款7400萬余元。

而不到一個(gè)月時(shí)間，金地集團(tuán)武漢項(xiàng)目金地北辰閱風(fēng)華同樣因虛假宣傳爆發(fā)了大規(guī)模的業(yè)主維權(quán)。據(jù)業(yè)主透露，金地北辰閱風(fēng)華項(xiàng)目置業(yè)顧問曾在銷售時(shí)承諾可就近入學(xué)華中師范大學(xué)第一附屬中學(xué)美聯(lián)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，而實(shí)際上并非如此。

因此有業(yè)主向教育局工作人員反饋，“我們買房子最重要的原因就是學(xué)區(qū)，（現(xiàn)在）不能對(duì)口學(xué)校，房價(jià)虛高，（這）是東西湖區(qū)房價(jià)最高的小區(qū)了?！庇纱丝梢?，因?yàn)榻鸬丶瘓F(tuán)的夸張宣傳，很多業(yè)主可謂苦不堪言。

值得一提的是，彼時(shí)該項(xiàng)目還被曝存在捆綁裝修的違規(guī)現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為在武漢市房管局以毛坯價(jià)格備案，對(duì)外卻銷售精裝修房。

種種亂象表明，金地集團(tuán)雖然在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面控制得當(dāng)，但是在樓盤質(zhì)量管控方面，卻與其他房企頻繁被投訴別無二致。

金地集團(tuán)的靈魂人物凌克在位時(shí)尚且如此。如今離開后，金地集團(tuán)的項(xiàng)目質(zhì)量又會(huì)是什么樣，有網(wǎng)友表示，真的不敢想象。

結(jié)語

凌克作為金地集團(tuán)的創(chuàng)始人之一，也曾掌舵金地集團(tuán)長達(dá)25年，可謂見證了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代，更經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)的至暗時(shí)刻。而在其離任后，金地集團(tuán)的“凌克時(shí)代”也宣告結(jié)束。

雖然金地集團(tuán)未來還會(huì)遇到什么樣的艱難險(xiǎn)阻甚至大風(fēng)大浪，尚不得而知。但是可以肯定的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)紅利結(jié)束后，擺在金地集團(tuán)面前的發(fā)展之路，注定不會(huì)是一片坦途。

令人期待的是，這艘仍在經(jīng)歷萬水千山的的商業(yè)巨輪，更換掌舵人之后，未來將會(huì)駛向何方？