1. 土地增值稅

1.1. 計(jì)稅依據(jù)

1.1.1. 應(yīng)稅收入

1.1.1.1. 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。
1.取得的實(shí)物收入，按取得收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入；
2.取得的無(wú)形資產(chǎn)收入，要進(jìn)行專門評(píng)估，在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入；
3.取得的收入為外國(guó)貨幣，按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折算成人民幣收入。
【提示】開發(fā)土地和新建房代收的費(fèi)用是否計(jì)入收入：對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

1.1.1.2. 【易錯(cuò)易混】
就銷售額的口徑而言，土地增值稅與增值稅存在差異。增值稅存在差額計(jì)稅的銷售額，土地增值稅沒(méi)有規(guī)定差額計(jì)稅的銷售額。因此在增值稅差額計(jì)稅的情形下，土地增值稅的不含增值稅收入額不能使用含稅銷售額作價(jià)稅分離。
2016年5月1日“營(yíng)改增”后，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅收入。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定應(yīng)稅收入：土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入＋營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

1.1.2. 扣除項(xiàng)目及金額

1.1.2.1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。其中，“取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款”可以有三種形式：
1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；
2.以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；
3.以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

1.1.2.2. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本—簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)開發(fā)成本”（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

1.1.2.3. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用—簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，上述費(fèi)用不采用據(jù)實(shí)扣除的辦法，而采用以下兩種計(jì)算扣除方法：
（1）納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
需要注意的是，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局還對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題作了兩點(diǎn)專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

1.1.2.4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

目前包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

【提示】
（1）“營(yíng)改增”后，土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
（2）企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的印花稅等相關(guān)稅費(fèi)，記在“稅金及附加”科目核算，因此，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
（3）土地增值稅暫行條例和實(shí)施細(xì)則中沒(méi)有地方教育附加扣除的規(guī)定。現(xiàn)實(shí)中各省對(duì)地方教育附加能否扣除有著不同的規(guī)定，但近三年考題均通過(guò)題干提示的方式明確是否扣除地方教育附加。
（4）只有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的稅金才可以在計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的稅金不得列入扣除項(xiàng)目。

1.1.2.5. 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

【提示】
（1）此項(xiàng)加計(jì)扣除僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)政策；
（2）取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除；
（3）代縣以上政府收取的費(fèi)用，均不得加計(jì)扣除。具體規(guī)定為—計(jì)入收入的也可進(jìn)行扣除，但不得加計(jì)20%扣除；未計(jì)入收入的不得進(jìn)行扣除，更不能加計(jì)扣除。

1.1.2.6. 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。
1.“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過(guò)的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，根據(jù)《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額（取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格），可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)1年；超過(guò)1年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為1年。
對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。
2.對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。

1.1.2.7. 【易錯(cuò)易混】

1. 契稅和耕地占用稅分別屬于土地增值稅的不同扣除項(xiàng)目，契稅屬于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，耕地占用稅屬于“房地產(chǎn)開發(fā)成本”項(xiàng)目。

2. 契稅在計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除規(guī)則：

納稅人轉(zhuǎn)讓新建房或直接轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地使用權(quán)，取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

納稅人轉(zhuǎn)讓有評(píng)估價(jià)格的存量房，其原購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。

納稅人轉(zhuǎn)讓無(wú)評(píng)估價(jià)格的存量房（但能提供購(gòu)房發(fā)票的），其原購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

3. 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，因納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所支付的評(píng)估費(fèi)可以作為計(jì)算土地增值稅的扣除金額，但是因納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等被按照評(píng)估價(jià)格計(jì)稅時(shí)發(fā)生的評(píng)估費(fèi)，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。

1.1.2.8. 【難點(diǎn)歸納】

1.1.2.8.1. 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。即：扣除項(xiàng)目中包括不得抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

1.1.2.8.2. 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
即：計(jì)入房?jī)r(jià)的代收費(fèi)用計(jì)收入，可予以扣除，但不能作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。

1.1.2.8.3. 可從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目及適用情況

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：新建房轉(zhuǎn)讓
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：新建房轉(zhuǎn)讓
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
（5）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格：存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
（6）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓

1.1.2.8.4. 從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項(xiàng)目的差異

1.1.2.8.4.1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
=利息（不包括加息、罰息）＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
“營(yíng)改增”后：①印花稅；②城建稅、教育費(fèi)附加
（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）
加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

1.1.2.8.4.2. 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
“營(yíng)改增”后：①印花稅；②城建稅、教育費(fèi)附加

1.1.2.8.4.3. 各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額
（2）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格：評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
【提示】不能取得評(píng)估價(jià)格但能提供購(gòu)房發(fā)票的，（1）、（2）項(xiàng)按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除
（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金
“營(yíng)改增”后：①印花稅；②城建稅、教育費(fèi)附加；③購(gòu)房時(shí)繳納的契稅（僅適用于按發(fā)票金額每年加計(jì)5%計(jì)算扣除且能提供契稅完稅憑證的納稅人）

1.1.2.8.4.4. 各類企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額
（2）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

1.1.3. 評(píng)估價(jià)格辦法及有關(guān)規(guī)定

所謂評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。這種評(píng)估價(jià)格亦須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
稅法規(guī)定，納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來(lái)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目的金額：
1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的—用評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓收入。
2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的—按照重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，確定扣除項(xiàng)目金額。
3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的—參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。