作者：芊芊

美的置業(yè)最近備受投資者關(guān)注。

2021年9月24日，來(lái)自北京、上海、西安、寧波等地的8位業(yè)內(nèi)知名研究達(dá)人組成雪球調(diào)研團(tuán)走進(jìn)美的置業(yè)，通過(guò)高管面對(duì)面座談會(huì)和標(biāo)桿項(xiàng)目實(shí)地參觀，投資人對(duì)美的置業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃、綜合實(shí)力及競(jìng)爭(zhēng)力有了更為充分的了解，深入發(fā)掘公司的投資價(jià)值。

作為一個(gè)長(zhǎng)期主義的擁躉者，美的置業(yè)終于受到投資者的關(guān)注，這與其一直以來(lái)踐行穩(wěn)健發(fā)展原則，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展密切相關(guān)。

美的置業(yè)的中報(bào)也用數(shù)字證明了這一點(diǎn)。

美的置業(yè)中報(bào)：財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化??實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展

2021年8月25日，美的置業(yè)（03990.HK）發(fā)布2021年半年報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入330.39億元，同比增長(zhǎng)57.8%；公司擁有人應(yīng)占核心利潤(rùn)為22.53億元，同比增長(zhǎng)11.2%；毛利為68.38億元，同比增長(zhǎng)23.8%；利潤(rùn)及綜合收益總額為30.02億元，同比增長(zhǎng)27.5%。

核心業(yè)績(jī)指標(biāo)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，彰顯出美的置業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的穩(wěn)健。

美的置業(yè)中報(bào)顯示，2021年上半年美的置業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入330.39億元，同比增長(zhǎng)57.8%；歸母核心凈利潤(rùn)為22.53億元，同比增長(zhǎng)11.2%；毛利為68.38億元，同比增長(zhǎng)23.8%。

此外，美的置業(yè)規(guī)模也在持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

據(jù)其中報(bào)顯示，2021上半年，美的置業(yè)合約銷售額為826億元，同比增長(zhǎng)71%；隨著城市升級(jí)戰(zhàn)略取得階段性成效，銷售均價(jià)較2020年同期增長(zhǎng)9.3%至12028元/平方米，均價(jià)增速優(yōu)于頭部房企。

在財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)向好，規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，美的置業(yè)低成本融資優(yōu)勢(shì)也正在逐漸凸顯。

2021年2月，美的置業(yè)發(fā)行公司債券15.2億元，融資成本維持在4.4%和4.6%的較低水平。5月，成功發(fā)行20.96億商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS），發(fā)行利率低至4.5%。

截至2021年上半年，美的置業(yè)加權(quán)平均融資成本進(jìn)一步降低至4.92%，首次進(jìn)入5%以下。

研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年房企融資規(guī)模為5480億元，較去年同期收縮超千億元；境內(nèi)票券平均票面利率5.07%。相比之下，美的置業(yè)以較低的利率發(fā)債，在房企中具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，彰顯了美的置業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。

據(jù)其2021年中報(bào)顯示，截至2021年6月底，美的置業(yè)持有現(xiàn)金總量321億元，銀行授信額度增長(zhǎng)至1432億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度增長(zhǎng)至899億元，現(xiàn)金及金融資源充裕，償債能力大幅提升。凈負(fù)債率下降至58.2%，較上業(yè)績(jī)末大幅下降21個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比顯著提升至2.21，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率下降至74.7%。

憑借優(yōu)秀的財(cái)務(wù)表現(xiàn)和穩(wěn)健的增長(zhǎng)格局，美的置業(yè)吸引了境內(nèi)外權(quán)威投行、券商等機(jī)構(gòu)持續(xù)看好。

花旗銀行發(fā)布研報(bào)稱，截至2021年6月30日，美的置業(yè)中報(bào)業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼，杠桿持續(xù)優(yōu)化，融資成本創(chuàng)新低，其發(fā)展穩(wěn)健。

摩根大通的研報(bào)指出，上半年，美的置業(yè)的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)均有所改善，防御風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)突出，降杠桿取得一定成效，給予了其“增持”評(píng)級(jí)。

建銀國(guó)際發(fā)布研報(bào)指出，美的置業(yè)中期報(bào)展現(xiàn)出穩(wěn)健的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，未來(lái)融資成本存在進(jìn)一步改善的空間，還實(shí)施了股票激勵(lì)計(jì)劃，看好其長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的能力，給予“跑贏大盤(pán)”評(píng)級(jí)。

中金公司給予了美的置業(yè)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)；海通證券認(rèn)為，美的置業(yè)城市深耕效果顯著，土地儲(chǔ)備充足，聚焦高能級(jí)城市，給予“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。

2021年5月，得益于銷售額、利潤(rùn)、資產(chǎn)和市值等各項(xiàng)核心指標(biāo)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，美的置業(yè)位列2021年“全球上市公司2000強(qiáng)”排行榜（Forbes Global 2000）第1063位，較去年排名大幅提升了201位。

從當(dāng)前來(lái)看，美的置業(yè)經(jīng)營(yíng)韌性顯著增強(qiáng)，這將為其業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)注入注入一針“強(qiáng)心劑”。

城市更新戰(zhàn)略升級(jí)?房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深水區(qū)

隨著“房住不炒”、“三道紅線”、“雙集中”供地、金融收緊等地產(chǎn)調(diào)控政策紛紛落地，地產(chǎn)行業(yè)面臨重大變革，未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展將更多的聚焦“內(nèi)生式”增長(zhǎng)，進(jìn)入“管理紅利”時(shí)代。

美的置業(yè)緊跟市場(chǎng)與政策變化。

2021年上半年，美的置業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略布局、持續(xù)深耕潛力城市，并取得了顯著的成效。

報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)立足于大灣區(qū)，前瞻性地布局長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。從目前來(lái)看，一二線以及強(qiáng)三線城市的銷售占比達(dá)到了78%，重點(diǎn)區(qū)域銷售占比達(dá)到69%，分別是滬蘇區(qū)域銷售占比30%，浙閩區(qū)域22%，珠三角區(qū)域達(dá)到17%，這幾個(gè)都是公司的重點(diǎn)區(qū)域。另外公司排名前十的銷售占比達(dá)到了50%，這也反應(yīng)了公司聚焦升級(jí)的基本成效。

（昆明美的北京路9號(hào)）

2021年上半年，美的置業(yè)新增的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)更加聚焦，其中，一二線及強(qiáng)三線城市拿地的占比達(dá)到了87%，公司內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域達(dá)到了65%，重點(diǎn)區(qū)域新拿地的面積占比，跟去年同比相比提升了10%。截至2021年上半年，美的置業(yè)19個(gè)城市新增的土地儲(chǔ)備總的建筑面積是440萬(wàn)平方米。

在城市更新方面，美的置業(yè)圍繞舊工業(yè)區(qū)改造為主，通過(guò)和地方的國(guó)資平臺(tái)一起合作，一起完成城市更新的基金著力存積工業(yè)園的改造，賦能舊改新的賽道。

截至2021年6月底，美的置業(yè)總的土地儲(chǔ)備面積是6309萬(wàn)平方米，權(quán)益的總建筑面積是4223萬(wàn)平方米，其中一線和二線城市的土地儲(chǔ)備有3715萬(wàn)平方米，占比達(dá)到59%，比2020年上半年同期提升2%。

在管理層看來(lái)，通過(guò)重倉(cāng)布局具有經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)的城市，美的置業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力得以進(jìn)一步提升。未來(lái)，美的置業(yè)將繼續(xù)堅(jiān)持利潤(rùn)為導(dǎo)向，進(jìn)一步聚焦重點(diǎn)區(qū)域，增加在高量級(jí)城市的布局，實(shí)現(xiàn)一、二線和強(qiáng)三線市場(chǎng)布局占比達(dá)到85%以上的目標(biāo)。

四大航道協(xié)同發(fā)力?夯實(shí)核心競(jìng)爭(zhēng)力

行業(yè)加速分化，市場(chǎng)需要更多的想象和期待，美的置業(yè)“四大主航道”協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略布局已經(jīng)彰顯出強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)。

截止2021年8月，美的置業(yè)已形成了住宅開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)協(xié)同發(fā)展的“四大主航道”戰(zhàn)略布局。

住宅開(kāi)發(fā)方面，主要圍繞“根據(jù)地 + 衛(wèi)星城”布局新策略，推行投融一體化，以制造業(yè)思路推行精益管理。持續(xù)投入加強(qiáng)客戶研究，提升創(chuàng)新力、適配性和周轉(zhuǎn)力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品全周期價(jià)值兌現(xiàn)。并打造璟睿系、君蘭系、云筑系、未來(lái)系四大產(chǎn)品系明星標(biāo)桿項(xiàng)目，促使產(chǎn)品力全面升級(jí)，提高產(chǎn)品溢價(jià)能力。

在物業(yè)服務(wù)方面，美的物業(yè)依托美的置業(yè)“智慧地產(chǎn)制造商”優(yōu)勢(shì)，通過(guò)智慧服務(wù)能力打造空間服務(wù)生態(tài)，這使其持續(xù)增長(zhǎng)獲得保證，截至上半年，物業(yè)服務(wù)的合同面積為7500萬(wàn)平方米，美的置業(yè)表示，力爭(zhēng)到年底達(dá)到1億的合同面積。

與此同時(shí)，在服務(wù)好目前基礎(chǔ)社區(qū)和對(duì)傳統(tǒng)住宅服務(wù)提供智慧服務(wù)的基礎(chǔ)上，美的物業(yè)還加大了對(duì)城市空間、產(chǎn)業(yè)商業(yè)、寫(xiě)字樓和學(xué)校全面布局，尤其在產(chǎn)業(yè)園和專業(yè)航道服務(wù)方面，美的物業(yè)也是充滿了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——美的集團(tuán)作為中國(guó)產(chǎn)業(yè)的代表，這讓美的物業(yè)在產(chǎn)業(yè)園方面具有獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)基因，更了解產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)作及服務(wù)。

比如，2021年，美的物業(yè)以佛山、邯鄲、徐州等深耕城市為圓心，在華南、華北、華東擴(kuò)大規(guī)模、有效突破。2021年4月，美的物業(yè)成功中標(biāo)上海庫(kù)卡機(jī)器人總部、上海庫(kù)卡柔性系統(tǒng)、昆山庫(kù)卡工業(yè)自動(dòng)化、合肥美的暖通空調(diào)4個(gè)產(chǎn)業(yè)園服務(wù)項(xiàng)目，專業(yè)的產(chǎn)業(yè)園服務(wù)能力、市場(chǎng)品質(zhì)效益?zhèn)涫芸蛻粽J(rèn)可。

截至2021年上半年，美的物業(yè)已累計(jì)拓展12個(gè)產(chǎn)業(yè)園服務(wù)項(xiàng)目，這是美的物業(yè)聚焦及發(fā)力產(chǎn)業(yè)園服務(wù)領(lǐng)域的重大突破，將推動(dòng)美的物業(yè)朝著“國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園服務(wù)領(lǐng)域引領(lǐng)者”的目標(biāo)持續(xù)前進(jìn)。

（美的物業(yè)進(jìn)駐上海庫(kù)卡機(jī)器人總部）

2021上半年，美的物業(yè)還不斷突破升級(jí)，不僅從產(chǎn)品層面推出了“尊享怡悅”4大產(chǎn)品服務(wù)系，而且還精準(zhǔn)發(fā)力非住宅賽道，扎實(shí)推進(jìn)市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略，橫向布局多個(gè)城市、地區(qū)；縱向進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園、文旅、學(xué)校、城市公建等細(xì)分領(lǐng)域。

因此，自從2020年下半年開(kāi)始，在整個(gè)物業(yè)板塊掀起的上市大潮下，物業(yè)板塊的估值及價(jià)值重新受到資本市場(chǎng)的審視，而與眾不同的定位及價(jià)值更是讓美的物業(yè)的未來(lái)充滿了想象。

在物業(yè)板塊蓬勃發(fā)展的同時(shí)，美的置業(yè)還通過(guò)科技、智慧、數(shù)字化技能，聚焦城市空間服務(wù)生態(tài)，發(fā)揮其“智慧地產(chǎn)制造商”優(yōu)勢(shì)，打造出了全價(jià)值鏈數(shù)字化客戶服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主提供及時(shí)、貼心、滿意的服務(wù)。

在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，美的置業(yè)堅(jiān)持“城市綜合體＋鄰里中心”雙軌并行發(fā)展戰(zhàn)略，落地“悅?cè)粡V場(chǎng)”、“悅?cè)焕铩焙汀皭側(cè)辉ⅰ比螽a(chǎn)品線，目前已累計(jì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)建筑面積超350萬(wàn)平方米。

（美的商業(yè)全國(guó)布局圖）

在產(chǎn)業(yè)生態(tài)方面，美的置業(yè)依托睿住智能五大智慧家庭場(chǎng)景，交付智慧家庭1.8萬(wàn)戶，建設(shè)智慧社區(qū)項(xiàng)目共計(jì)52個(gè)，積極開(kāi)拓托第三方業(yè)務(wù)的同時(shí)夯實(shí)核心競(jìng)爭(zhēng)力，反哺地產(chǎn)主業(yè)。

中報(bào)顯示，目前智能產(chǎn)業(yè)服務(wù)先后成功服務(wù)客戶超200家，其中約30%為百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)65+核心城市。

隨著四大航道互相補(bǔ)充及促進(jìn)，美的置業(yè)形成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，各個(gè)產(chǎn)業(yè)不僅獨(dú)自可以持續(xù)發(fā)展，而且還可以協(xié)同促進(jìn)，在提升美的置業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，其多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展模式還將助力美的置業(yè)持續(xù)高質(zhì)量增長(zhǎng)，使美的置業(yè)的估值水漲船高——簡(jiǎn)而言之，在四大航道協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)多元化探索，如今的美的置業(yè)圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的延伸。伴隨著這些產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展并且產(chǎn)業(yè)落地，在積極開(kāi)拓第三方業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，這些產(chǎn)業(yè)都將進(jìn)一步反哺美的置業(yè)的地產(chǎn)主業(yè)。

對(duì)此，展望未來(lái)，美的置業(yè)管理層表示，將持續(xù)聚焦經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)品、財(cái)務(wù)質(zhì)量等核心競(jìng)爭(zhēng)能力。持深耕升級(jí)，做實(shí)根據(jù)地，支撐開(kāi)發(fā)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。美的置業(yè)相信，只有反求諸己，向管理要利潤(rùn)，才能實(shí)現(xiàn)以精益促進(jìn)專業(yè)精進(jìn)、降本提效、提升產(chǎn)品力，從而練就內(nèi)生性增長(zhǎng)本領(lǐng)。

發(fā)力區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí) ?美的置業(yè)發(fā)展不忘社會(huì)責(zé)任

2021年，美的置業(yè)提出了“根據(jù)地+衛(wèi)星城”布局模式，從區(qū)域——城市——片區(qū)，做實(shí)做強(qiáng)城市深耕，提高周轉(zhuǎn)效率。

隨著四大板塊業(yè)務(wù)的不斷精細(xì)劃分和戰(zhàn)略升級(jí)，美的置業(yè)已經(jīng)成功構(gòu)造出一個(gè)多樣化產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。圍繞房產(chǎn)主業(yè)，實(shí)現(xiàn)了投融營(yíng)一體化。

美的置業(yè)表示，將堅(jiān)定實(shí)施根據(jù)地戰(zhàn)略，也就是說(shuō)，在已經(jīng)布局的10個(gè)區(qū)域公司，每個(gè)區(qū)域公司打造或者是鞏固自己的根據(jù)地城市，將規(guī)模做深做大，做深做透，立足于這些城市群鞏固布局結(jié)構(gòu)。將資源沿著優(yōu)質(zhì)城市，省會(huì)城市和其他軌道交通的重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)的城市不斷的優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)，將這些根據(jù)地做深做透。

當(dāng)然，在追求經(jīng)濟(jì)效益和升級(jí)發(fā)展的同時(shí)，美的置業(yè)也一直在踐行企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。

美的置業(yè)遵循相關(guān)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，制定了一套綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)。大力推進(jìn)綠色建筑的應(yīng)用，依據(jù)項(xiàng)目定位提供綠色建筑認(rèn)證方案（如LEED、BREEAM）；全面布局綠色裝配式產(chǎn)業(yè)園，堅(jiān)持打造可持續(xù)的綠色建筑，和優(yōu)化智能化環(huán)境管理。

（美的璟悅風(fēng)華5M智慧健康社區(qū)）

數(shù)據(jù)顯示，2020年，美的置業(yè)新增綠色建筑認(rèn)證項(xiàng)目10個(gè)，獲得綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的面積為197.54萬(wàn)平方米。累計(jì)面積達(dá)到1873.25萬(wàn)平方米，對(duì)比2019年增長(zhǎng)11.8%。

與此同時(shí)，美的置業(yè)積極投身于環(huán)境保護(hù)、教育支持、健康倡導(dǎo)、公益募捐、社區(qū)關(guān)愛(ài)、知識(shí)普及等公益領(lǐng)域，2020年累計(jì)投入超過(guò)417萬(wàn)元。各類的公益行動(dòng)也反哺并豐富了企業(yè)的產(chǎn)品內(nèi)容和人文縱深，為美的置業(yè)與客戶、與社會(huì)各界的良性溝通搭建了橋梁，形成雙向可持續(xù)的社會(huì)責(zé)任踐行模式。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）