在中國(guó)人傳統(tǒng)的思想中，安居樂(lè)業(yè)是每個(gè)人的最高追求，可以說(shuō)有一處心儀的房屋，能夠遮風(fēng)擋雨也是國(guó)人骨子里的執(zhí)念。由于個(gè)人社交面有限，很多群眾在購(gòu)買房屋時(shí)傾向于花錢買服務(wù)，通過(guò)房產(chǎn)中介為自己節(jié)省時(shí)間成本，隨之而來(lái)的會(huì)有各類居間合同糾紛。通過(guò)房產(chǎn)中介購(gòu)買房屋有哪些地方是需要我們格外關(guān)注的？簽訂中介合同時(shí)如何避免踩坑呢？

案例摘要：孫某手頭有所積蓄后，想購(gòu)買一套商鋪用于擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，但因時(shí)間和精力有限，遂精心挑選了某房產(chǎn)中介公司代其挑選及辦理相關(guān)過(guò)戶事宜。達(dá)成意向后，房產(chǎn)中介開(kāi)始為孫某挑選房產(chǎn)，并促使其與案外人詠梅達(dá)成《不動(dòng)產(chǎn)交易合同》。

其中載明，鑒于房產(chǎn)公司為買賣雙方提供了居間服務(wù)，所以孫某應(yīng)當(dāng)支付房款價(jià)格百分之1.5的傭金（此處為打印的格式條款），但之后的金額約定中手寫為：“代辦三千元”。孫某支付三千元后，中介公司出具收款憑證，載明居間服務(wù)費(fèi)三千元。后孫某另外支付給中介公司十萬(wàn)元用于其代為繳納過(guò)戶所需的各類契稅。后中介公司先后四次委托評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，代為辦理過(guò)戶等手續(xù)，拋去支出后，將十萬(wàn)元中剩余的一萬(wàn)余元返還孫某。

孫某在計(jì)算相關(guān)費(fèi)用時(shí)發(fā)現(xiàn)中介公司并未按照三千元計(jì)算中介費(fèi)，同時(shí)前后四次評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值明顯不合理，于是起訴至法院。法院審理認(rèn)定，雖然合同中印刷的格式條款顯示中介費(fèi)為房款的1.5%，但是后手寫部分約定代辦三千元，且孫某支付后中介公司為其開(kāi)具收款憑證，可以認(rèn)定中介費(fèi)為三千元，同時(shí)前后四次評(píng)估明顯有悖常理，且中介公司不能作出合理說(shuō)明，判決中介公司返還相關(guān)款項(xiàng)三萬(wàn)余元。

《民法典》第961條規(guī)定：“中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。”這是對(duì)中介合同的定義。在房屋買賣中，買方通過(guò)中介公司提供的房源信息與賣方達(dá)成交易，并接受了中介公司的各項(xiàng)服務(wù)，其應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)用，這不違背法律規(guī)定，但是其中關(guān)于格式條款的方面需要重點(diǎn)了解。

實(shí)踐中，房產(chǎn)中介為了簽訂合同時(shí)的便利，往往會(huì)形成固定的合同模板，這樣可以便于中介公司重復(fù)使用，這便是法律上的格式條款?！睹穹ǖ洹返?96條規(guī)定：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款?！钡@不意味著提供格式條款合同的一方可以隨意定制條款內(nèi)容。本條的第二款另外規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容?！?/span>

立法者作出如此規(guī)定有以下幾方面的考慮，一是需要用到格式條款的往往是公司法人或非法人組織，其為了自己的業(yè)務(wù)便利，預(yù)先制訂可重復(fù)使用的合同，老百姓在簽字時(shí)往往不會(huì)仔細(xì)翻看，同時(shí)這類公司往往有自己的法務(wù)員工或法律顧問(wèn)律所，有時(shí)會(huì)在格式條款中排除自身義務(wù)，加重對(duì)方義務(wù)。

二是合同最根本的出發(fā)點(diǎn)仍是雙方就相關(guān)權(quán)利義務(wù)關(guān)系達(dá)成一致，非格式條款在制定時(shí)，雙方會(huì)對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行充分的磋商，而格式條款往往是拿來(lái)就用，對(duì)方當(dāng)事人直接簽字，這與合同達(dá)成的基本原則相違背。所以除此之外，《民法典》還對(duì)因格式條款產(chǎn)生的糾紛作了進(jìn)一步規(guī)定。

第498條規(guī)定：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款?！边@也是本文案例中中介公司敗訴的主要原因之一。

那么在遇到中介公司提供的格式條款時(shí)，如何才能有效避坑呢？

首先是明確何種情形下，手寫條款的效力優(yōu)先于格式條款。如果對(duì)打印出的權(quán)利義務(wù)有所爭(zhēng)議，那么雙方應(yīng)當(dāng)在協(xié)商一致后手寫予以完善，同時(shí)雙方在手寫的地方共同按捺指印予以確認(rèn)，此時(shí)手寫條款才會(huì)生效。實(shí)踐中，合同一般至少一式兩份，手寫條款要在每一份合同中清楚明白的書(shū)寫，也能證明這是雙方在達(dá)成合意后簽訂的合同，在這兩種前提下，手寫條款的效力會(huì)優(yōu)先于格式條款。

其次，生活中經(jīng)常發(fā)生雙方就格式條款進(jìn)行了磋商，并在合同上手寫了較多的內(nèi)容后，一方當(dāng)事人將手寫條款打印補(bǔ)充到原合同中再次打印，由于手寫內(nèi)容已經(jīng)加入到原合同中，那么此時(shí)打印出的新合同當(dāng)然有效。如果打印后再次對(duì)相關(guān)內(nèi)容手寫修改的，還是以最終手寫的條款為準(zhǔn)，如果無(wú)法確定達(dá)成合意后打印的合同在先，還是手寫的合同在先，則以最終簽字確認(rèn)的合同為準(zhǔn)。

最后是手寫條款最好不要采用劃掉原合同內(nèi)容，在旁邊直接手寫的方式，因?yàn)榇祟愋袨閷儆谕扛男袨?，除非證明是雙方達(dá)成合意后的涂改，否則容易被認(rèn)定為無(wú)效或部分無(wú)效。同時(shí)對(duì)于手寫條款要清楚明了，避免產(chǎn)生歧義，否則在理解上發(fā)生糾紛時(shí)，則會(huì)根據(jù)合同的整體表述、行業(yè)交易習(xí)慣等內(nèi)容進(jìn)行解釋，難免徒增糾紛。

做到上述幾點(diǎn)，基本可以合同中真正發(fā)生效力的手寫條款，發(fā)生糾紛后，法官將會(huì)作出利于自身的判決。我們作為廣州法律人，希望以上見(jiàn)解對(duì)大家日后法院起訴有幫助，無(wú)論房產(chǎn)糾紛還是欠款糾紛，多完善一點(diǎn)證據(jù)，就減少一點(diǎn)打官司麻煩。