這兩年的股市、基金告訴我們，最好的理財就是不要理財，老老實實地存錢已經勝過了90%以上的投資者，但如果是炒房呢？

自從走出08年金融危機的困境之后，國內房地產就像是插上翅膀，一路扶搖直上，從商業(yè)房到住宅商品房的房價，早已翻了好幾番，有人賺得盆滿缽滿，但也有人在炒房過程中杠桿不斷，最終卻折戟沉沙，當泡沫破裂的時候，已欠下銀行5.23億。

今天小柳就和大家聊一聊朋友是如何從炒房賺4000萬到倒虧5個億，企業(yè)與個人在投資過程中又該怎樣注意自己的財務管理，避免再現(xiàn)上述悲劇。推文較長，建議大家先關注再收藏。

同時，我們每周還會定期發(fā)布財務、節(jié)稅、政策解析之類的干貨，有任何個人財務、企業(yè)財務、節(jié)稅或代理記賬有關的問題，都可以詢問小柳，也可以說說你們的財務故事。

1、“白賺”4000萬

“如果沒有當初的那場意外，我應該不會去炒房，現(xiàn)在至少也是實現(xiàn)了財務自由的小老板吧，應該還不算很小”。王偉滿是悔意，又自嘲地說道。

2007年，王偉（化名）成立了一家建筑公司，經過多年運營以后，已在成都市周邊小有名氣，不僅能在企業(yè)處承接房屋工程建設，而且還能承接城市基建等市政項目。但王偉沒想到，接下來的一件事徹底改變了他的人生軌跡。

2011年王偉公司承建了一處商業(yè)房，但沒想到開發(fā)商此后出現(xiàn)了資金困難，欠了王偉1000萬的工程款。后來，經過王偉一段時間的努力，雖然最終也沒有拿到欠款，得到了等價的商業(yè)房房產。

“你不知道做工程有多難，沒工程的時候想有工程做，有工程做以后又擔心開發(fā)商欠款，我要給工人發(fā)工資啊，真的很心累的”。王偉回憶著做工程的日子，不無感慨地說道。

沒有拿到錢，王偉得到了十幾間商業(yè)房產，本以為虧了，卻沒想到此后當?shù)亟洕焖侔l(fā)展，商業(yè)房產快速升值，對這些商業(yè)房產或租或賣，讓王偉拿到了炒房的第一桶金（此時住宅房產還處于萎靡時期）。

“這個錢賺得太輕松了，讓我就有點飄了，本以為會虧錢，沒想到轉手一處置，最后還賺了4000萬（銀行評估價），你說你心不心動？”

2、4倍杠桿炒房

自從通過炒房賺了第一桶金以后，王偉再對比做工程時的艱難，就逐漸將自己的主營業(yè)務變成了炒房，而原本的建筑工程業(yè)務，被逐漸取代。不斷的投資成功也讓王偉愈發(fā)的膨脹，并深信能取得成功。

“你想，如果你每天炒股都能賺幾千塊錢，加大投入后甚至能賺1萬多，而且就像一直上漲的美股一樣，你說你還要不要工作嘛？”王偉倍感精神地說道。

彼時成都太古里還沒有開通，公交還是最主要的出行工具，城市中心還偏北，王偉就已經在當時極具人氣的一品天下大街（老美食街）拿下了幾千平米的商業(yè)房，商鋪等，可謂前途光明（就等于在成都繁華地，有幾千平米的商鋪）。

大肆擴張、購進房產，最核心的問題就是錢不夠。

“最開始我是通過工程款那批沒賣出的房產做抵押，然后貸款獲得現(xiàn)金，再加上其他收入再去買房，然后再以此為抵押，再貸款再買房，一共加了4層杠桿”。

巔峰時期王偉整棟整棟的買樓，共有商業(yè)房3萬多平米，但瘋狂過后，剩下的就只有狼藉，王偉至此也走過了最高光的時刻。

3、欠債5個億

如果不是成都經濟重心南移，王偉或許還能維持他的巔峰期很久：“當時成都街道的人氣真的下降的很快，商鋪等掉價也特別大，你看最近連天府廣場附近的茂業(yè)百貨、新世界百貨都關閉了的嘛，你就知道我當時有多慘了”。

人氣下降，房價下跌帶來的不僅是資產變少，更是負債上漲。王偉通過銀行抵押獲得貸款的年利率為7%，經過抵押—貸款—買樓—抵押—貸款—買樓……的4倍杠桿加成以后，僅利息就已經達到了28%（對本金而言）。

也就是說欠債5億，一年就需要支付利息5×7%=0.35億元，而買房取得的收益卻只有2%—4%，一年下來，不要說盈利了，甚至取得的收入只有應付利息的一半，也就是說連付利息都不夠。

“負債太多了，當時想直接賣房，但最開始買房的時候根本沒考慮到這些，買的是整棟樓的大產權，一棟就幾千萬上億，那時候哪個愿意來接盤嘛”。

也就是在王偉最絕望的時候，王偉找到了小柳，而小柳則通過對金融行業(yè)的熟悉與對財務管理的把控幫助王偉，獲得了喘息之機。

（注：從2015年開始陡然上漲的是住宅商品房，而不是商鋪、寫字樓之類的商業(yè)用房；若您能看懂或者會畫試算平衡表可幫助理解）

4、如何破局？

可以說，到此時王偉已經快走到山窮水盡的地步了，我們知道一般來說企業(yè)的資產負債比（負債總額/資產總額）越低越好，超過75%就不會獲得銀行貸款，而優(yōu)質上市公司的資產負債比僅有20%—30%。

而企業(yè)缺乏資金的時候一般有3種解決辦法，1是借款（貸款）、2是投錢（融資）、3是再投入（追加），但王偉已無更多資金投入，也不值得他人融資，而貸款還欠好幾億，王偉在這樣的情況下如何破局呢？

“我希望可以再到銀行貸一些錢，這樣應該有很大的機會可以東山再起”。王偉對小柳說道。

當企業(yè)困頓的時候怎么辦？我們發(fā)現(xiàn)所有上市公司在這時候都會進行資產重組（也是節(jié)稅辦法之一），也能對企業(yè)有個更清晰的認知。

通過對王偉企業(yè)資產的了解，小柳從財務管理的角度，對商業(yè)邏輯的重新梳理，對各項指標進行了優(yōu)化，更通過對現(xiàn)有資產的整合，讓王偉重新獲得貸款資格，并幫助王偉成功貸款1億。

“相信通過這1億元的流動資金，一定能夠幫助我實現(xiàn)東山再起、浴火重生，”王偉自信地說道。

5、企業(yè)財務管理

王偉為什么會從成功企業(yè)家變得負債累累？一方面是投資視野不夠長遠，另一方面則是他不懂金融，更沒有專業(yè)的財務管理，不知道通過各類財務數(shù)據(jù)作為自己的投資指標。

假設王偉知道自己的負債率、凈利潤率等，那王偉還會4倍杠桿，最終欠下5億嗎？

在小柳的財務管理幫助下，王偉獲得了喘息，但更多企業(yè)則因為不懂財務管理，不能對財務數(shù)據(jù)進行分析，致使自己資不抵債而不自知，或不能更好的經營，不知道企業(yè)存在什么問題，也不知道該怎樣解決，最終連喘息之機也沒有得到。有此類問題的朋友，也可以在評論區(qū)留言。

如今企業(yè)稅收優(yōu)惠政策越來越多，但相應的企業(yè)經營環(huán)境也越來越嚴峻，從香港到吉林，從深圳再到上海，以及各種外部環(huán)境都在制約著企業(yè)發(fā)展。

在企業(yè)經營困難的時候，更應該全面而細致地把控企業(yè)經營情況，通過對財務數(shù)據(jù)的嚴格分析，及時對企業(yè)經營方向、融資方式、管理運營等做出正確的調整，讓企業(yè)在經營環(huán)境越來越困難的當下，能夠乘風破浪揚帆遠航。

最后，請大家記住“嚴格而細致的財務數(shù)據(jù)分析，才能幫助企業(yè)更長遠的發(fā)展”。一定要對企業(yè)指標進行分析、把控，凡是對財務數(shù)據(jù)疑惑、不懂、需求的人員，都可以詢問小柳，為您解答疑惑。