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　　編輯 | 于斌

　　出品 | 于見(jiàn)（ID：mpyujian）

　　剛剛過(guò)去的2019年，各行各業(yè)都儼然一副“過(guò)冬”的模樣，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。在國(guó)家“房住不炒”的大基調(diào)背景下，2019年的全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)620次，遠(yuǎn)超2018年的450次，這些政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成了不小的沖擊與壓力。

　　伴隨著愈趨嚴(yán)格的政策監(jiān)管，魚龍混雜的市場(chǎng)環(huán)境也將進(jìn)行新一輪的“洗牌”，房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)將愈發(fā)明顯。而在這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中落敗的玩家，將面臨被淘汰出局的風(fēng)險(xiǎn)。

　　近日，憑借打造出“中式古典人文院落”而聞名圈內(nèi)的房產(chǎn)企業(yè)泰禾集團(tuán)因?yàn)椤百J款逾期”被西藏信托起訴而登上網(wǎng)絡(luò)熱搜，再加上此前在2019年泰禾集團(tuán)也曾發(fā)生過(guò)多起糾紛，種種事件不由引人深思：資金鏈吃緊、還不起錢的泰禾集團(tuán)還能正常運(yùn)轉(zhuǎn)嗎？

　　迅猛擴(kuò)張背上巨額負(fù)債，如今變賣資產(chǎn)自保

　　剛剛邁入2020年不久，泰禾集團(tuán)就被西藏信托“預(yù)定”了。根據(jù)報(bào)道，這起“泰禾集團(tuán)拖欠西藏信托借款”的案件將于2020年2月11日在法院開(kāi)庭。

　　被訴主體除泰禾集團(tuán)外，還包含泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森，以及福建中維房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、東莞市金澤置業(yè)投資有限公司、王照文、盧澤芳等多個(gè)被告方。

　　公開(kāi)信息顯示，在過(guò)去的一年時(shí)間里，泰禾集團(tuán)的法律訴訟案件異常高發(fā)，2019年它涉及開(kāi)庭的糾紛多達(dá)39起。而此次與信托機(jī)構(gòu)有關(guān)的糾紛也不是泰禾集團(tuán)的第一起。去年7月，就有媒體報(bào)道稱，中誠(chéng)信托與泰禾集團(tuán)、增城荔濤房地產(chǎn)有限公司發(fā)生借款合同糾紛。

　　此情此景不禁讓人唏噓，曾經(jīng)走“高端”房產(chǎn)路線的泰禾集團(tuán)，如今竟然被“高調(diào)”催債。

　　回顧泰禾集團(tuán)的發(fā)展歷史，早年間，它在北京首倡中式文化定制精裝院落，聯(lián)手國(guó)內(nèi)外知名建筑大師推出了“運(yùn)河岸上的院子”主題別墅，從此在地產(chǎn)圈打響了品牌的名號(hào)，一舉成功登頂國(guó)內(nèi)高端房產(chǎn)市場(chǎng)。

　　2012年之后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼地發(fā)展起來(lái)，泰禾集團(tuán)也大步邁開(kāi)了擴(kuò)張的步伐，它加快土地儲(chǔ)備的速度，在深圳、北京等一線城市拿下多塊地王。據(jù)公開(kāi)資料顯示，2015年泰禾集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備面積還只有38.69萬(wàn)平米，但在隨后的2016年和2017年，其新增土地儲(chǔ)備面積已經(jīng)分別高達(dá)204萬(wàn)平方米和792.8萬(wàn)平方米。

　　伴隨著泰禾集團(tuán)土地儲(chǔ)備面積的增長(zhǎng)，其背負(fù)的債務(wù)也越來(lái)越重。據(jù)2018年泰禾集團(tuán)的財(cái)報(bào)信息顯示，截止到2018年末，泰禾集團(tuán)負(fù)債累計(jì)高達(dá)2112.47億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到86.88%，其賬面有息負(fù)債為1375.2億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)384.55%。

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，在泰禾集團(tuán)上千億元的負(fù)債當(dāng)中，短期債有574.28億元，考慮到公司現(xiàn)金儲(chǔ)備只有115.58億元，貨幣資金對(duì)短債的覆蓋比只有0.26，可以推測(cè)出目前泰禾集團(tuán)的資金鏈非常緊張，超高的負(fù)債率很容易讓它“喘不過(guò)氣”。

　　這也難怪泰禾集團(tuán)被信托機(jī)構(gòu)接連起訴“貸款逾期，還不上錢”了，如此“超負(fù)荷”運(yùn)轉(zhuǎn)下，想要穩(wěn)住大局的確很難，而這也證明泰禾集團(tuán)沒(méi)有能力轉(zhuǎn)動(dòng)這么大的盤，隨時(shí)有崩掉的的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在這種情況下，泰禾集團(tuán)近年來(lái)已經(jīng)開(kāi)始采取各種措施以解決目前的資金困局，相比于前幾年的“買買買”，2019年之后的泰禾集團(tuán)一直在“賣賣賣”。

　　于是，泰禾集團(tuán)開(kāi)始出讓資產(chǎn)股權(quán)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2019年年底，泰禾集團(tuán)一共發(fā)布了16次轉(zhuǎn)讓出售資產(chǎn)股權(quán)公告，16次出售資產(chǎn)，收回資金近百億元。

　　出售資產(chǎn)的舉措也的確減輕了泰禾集團(tuán)的資金壓力。據(jù)公開(kāi)財(cái)報(bào)顯示，截至2019年前三季度，泰禾集團(tuán)短期債務(wù)為306億元，同比2018年底的574億元下降了46.69%，資產(chǎn)負(fù)債率為84.24%，下降了2.64%。

　　但很遺憾，變賣完資產(chǎn)后其賬面資金也僅僅只有147億元，依然不能覆蓋短期債務(wù)。

　　并且，這樣的舉措對(duì)泰禾集團(tuán)來(lái)說(shuō)也只是權(quán)宜之計(jì)，畢竟對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，沒(méi)有土地儲(chǔ)備，就沒(méi)有市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)。而泰禾集團(tuán)賣掉部分資產(chǎn)之后，自身所剩的土地面積已經(jīng)不多了，并且2019年泰禾集團(tuán)沒(méi)有在公開(kāi)市場(chǎng)拿過(guò)一塊地，相當(dāng)于“只出不進(jìn)”。

　　銷售額大幅下滑，千億目標(biāo)遙不可及

　　2019年之后的泰禾集團(tuán)可以用“屋漏偏逢連陰雨”來(lái)形容。除了官司接連不斷、變賣資產(chǎn)求生存之外，泰禾集團(tuán)的房產(chǎn)銷售情況也十分不理想。

　　根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年泰禾集團(tuán)全口徑銷售額為808.7億元，相比于2018年的1303.4億元總銷售額，同比大幅下降了38%。

　　略為諷刺的是，在2019年的6月，泰禾集團(tuán)在中國(guó)院子舉行媒體見(jiàn)面會(huì)時(shí)，公司董事長(zhǎng)黃其森還曾表示，“今年我們目標(biāo)比較保守，要達(dá)到1500億”。

　　顯然，從數(shù)據(jù)中可以看到，泰禾集團(tuán)在2019年不僅沒(méi)能完成目標(biāo)業(yè)績(jī)，而且還出現(xiàn)了大幅度的下滑，泰禾集團(tuán)距離它的千億夢(mèng)想愈發(fā)遙遠(yuǎn)，泰禾集團(tuán)的企業(yè)排名也從2018年的第21位下滑至2019年的第42位。

　　另外在二級(jí)市場(chǎng)，泰禾集團(tuán)的表現(xiàn)也不如人意。自2018年1月以來(lái)，泰禾集團(tuán)的股價(jià)呈現(xiàn)出持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，即使是2019年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，也依然沒(méi)能改變泰禾集團(tuán)股價(jià)的走勢(shì)。截至2020年1月14日收盤，泰禾集團(tuán)股價(jià)報(bào)收于6.12元/股，與此前高點(diǎn)的21.68元/股相比，跌幅超過(guò)七成。

　　而泰禾集團(tuán)資金壓力的影響也持續(xù)蔓延到了消費(fèi)者市場(chǎng)。從2019年3月開(kāi)始，與其相關(guān)的維權(quán)事件就頻頻發(fā)生：高端別墅“減配”、交房延遲、房產(chǎn)抵押導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法辦理房產(chǎn)證……

　　在此背景之下，泰禾集團(tuán)可謂是“難上加難”。在這場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬里，已經(jīng)有不少小企業(yè)破產(chǎn)清算、大企業(yè)變賣資產(chǎn)續(xù)命。泰禾集團(tuán)背負(fù)那么大的資金壓力之下，它能等到“春天”的來(lái)臨嗎？