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前 言

在上次的【評估師答疑Q&A】中，咱們德譽的評估師——李鵬濤向我們分享了他在評估工作中的許多項目經(jīng)歷和經(jīng)驗。（【評估師答疑Q&A】這個項目為什么被評估師稱為是最“難”的項目？以及如何避免風險呢？（第9期|上））

那么作為評估師，他更哪些擅長評估項目呢？這些評估項目有哪些價值特點呢？以及成為評估師之后，有哪些轉(zhuǎn)變，又是如何看待評估工作的呢？

跟隨這次采訪，一起了解更多評估干貨吧。

李鵬濤|資深資產(chǎn)評估師

擅長：征收拆遷（個人/企業(yè)）、企業(yè)環(huán)保關(guān)停、涉訴涉案等項目中涉及的固定資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、商品房評估、自建房評估、損失賠償評估、機器設(shè)備評估等。

評估師答疑

第009期｜德譽評估

提問

Qustions

&

解答

Answers

Q:您目前擅長哪些類型的評估項目？

總體來說，各種類型的項目都在接觸，因為資產(chǎn)本身就是包羅萬象的，包括了有形/無形資產(chǎn)，或者再細分下去等等，可能一個項目中這些都是會接觸到的。

綜合去看的話，我目前經(jīng)手的項目中，涉及最多的是商品房、自建房（宅基地上建造）、養(yǎng)殖場/工廠這三大類相關(guān)的評估。

由于這三類項目接觸的多，因此也可以說這些評估項目我是比較擅長的。

Q:這些項目在進行價值評估時，都有哪些價值特點呢？

拿目前咨詢比較多的商品房和自建房咱們對比著去分析一下。

就我們接觸的自建房項目來說，很多客戶都希望能對標商品房價格去進行評估。但是自建房和商品房之間的差別還是很大的，相對來說，商品房的價值會高一點，其中最大的影響因素就是土地性質(zhì)。

▼商品房價值特點：

一般情況下，商品房都是建設(shè)在國有出讓地上的，而國有土地出讓金是非常高昂的。

開發(fā)商開發(fā)土地之前先要取得某塊土地的使用權(quán)，然后在土地上去開發(fā)蓋房子，這些土地一般都是國有出讓用地。

咱們都聽說過土拍吧，在房地產(chǎn)高光的那些年，土拍“地王”常常見諸各種新聞報道。從這些新聞中，咱們也知道土拍的價格是相當高昂的，而這些土拍“地王”就更是天價了。

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，通過拍賣的方式出讓國有土地權(quán)時，拍賣價是包括土地出讓金的，土地出讓金就是土地拍賣的價格。

所以商品房之所以價格相對高昂，更多是因為土地使用權(quán)獲得的成本相對較高。咱們平時經(jīng)常討論的，比如北京二環(huán)房價多少，其實說的基本都是商品房的均價。

▼自建房價值特點：

咱們再說回自建房的價值評估。不同于商品房，咱們自建房很多都是在集體土地上，因此在這類土地上蓋房子是不需要繳納土地出讓金的。

因此，不考慮特殊因素的話，它真正的價值其實是建造成本，也就是咱們說的一磚一瓦，水泥沙子，包括裝飾裝修等等這些。

所以，由于土地性質(zhì)的不同，商品房和自建房兩者的價值差異就會非常大了。因此，很多客戶拿自建房去和商品房比較，這是不合適的，評估師也不會去這樣做，這也就需要咱們評估師去耐心的和客戶溝通解釋。

Q:養(yǎng)殖場/工廠的評估項目有哪些價值特點呢？

我們接觸最多的其實就是養(yǎng)殖場、工廠這一類的評估項目。

像我們最近接到的項目里，養(yǎng)殖場的就包含了：肉牛養(yǎng)殖場、奶牛養(yǎng)殖場，養(yǎng)豬場、養(yǎng)雞場等。此外，工廠項目中還包括有一些磚廠、水泥廠、機械廠等。

那么這些工廠的評估項目有什么特點呢？

由于都是涉及到了征收拆遷，因此這些項目中的一個特點就是涉及到了停產(chǎn)停業(yè)損失的評估。

我們接觸過一些企業(yè)主專門找過來的，也有律師推薦過來的。主要還是因為當?shù)氐囊恍┰u估所可能不經(jīng)常接觸這一類的征收拆遷類評估，所以對其涉及的停產(chǎn)停業(yè)損失評估了解的不多，經(jīng)驗上也不足。

為什么這些項目會有停產(chǎn)停業(yè)損失評估呢？咱們想一下，工廠動遷之后，工廠能不能很快恢復(fù)正常生產(chǎn)呢？?

大概率是不能的，因為這其中涉及到廠房的建造、設(shè)備的搬遷/調(diào)試、原料的采購，以及周圍的環(huán)境的變化后還要進行環(huán)評，等等。

這些都會對恢復(fù)生產(chǎn)造成影響，因此恢復(fù)正常生產(chǎn)經(jīng)營的時間是漫長的，一般最短的也得6個月，長一點可能得三年。

比如涉及到生物性資產(chǎn)評估的養(yǎng)豬場，從豬苗的培育、繁殖、再到恢復(fù)生產(chǎn)達到規(guī)模量，這個過程不是一蹴而就的。

所以此類養(yǎng)殖場評估也會涉及到停產(chǎn)停業(yè)損失評估。

Q:進入評估行業(yè)，成為評估師之后，有哪些轉(zhuǎn)變？

圍繞“價值”這個詞去說，我認為是對價值的理解更全面和深入了。

咱們在服務(wù)企業(yè)的過程中，肯定會了解這個企業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)流程、成本構(gòu)成及成本控制、盈利模式、銷售渠道等，甚至更深的可能行業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈等都會有更多維的了解。

比如養(yǎng)殖場吧，它用的飼料配方不一樣，它的出欄時間很可能不一樣，不同的出欄時間段的市場價值是不同的，這是其中一個影響因素。但是，如果不做這一類的項目，肯定也是很難了解的。

此外，其實這個市場行情的波動影響因素很多，我們可能做了一個案例之后，會更了解這個企業(yè)，但是很難說做了一個案例，就能完全摸透一個行業(yè)，或者說再做下一個項目案例的時候就去完全復(fù)制。

因為每個企業(yè)都有其自身的特點和一些特殊狀況，因此，我們在做這些案例的過程中，也在不斷更新自己在同類項目的知識樹或者說知識庫。

總的來說，評估師在做同一行業(yè)的項目時，也不是說一直在復(fù)制，而是一直在更新。隨著同行業(yè)的項目做的越來越多，知識積累越來越多，我們才能夠說可以大致摸透這個行業(yè)了。

那么目前我做養(yǎng)殖場這一類的評估多了以后，雖然不敢說完全了解這個行業(yè)，但是對于其市場以及價格的各種變化，我是比較敏感的，也有一些比較準確的判斷。

比如我現(xiàn)在去市場上買肉，我能判斷出它的成本價大概在多少，盈利多少等等。

這是我覺得做了評估師之后的一個變化吧，比較關(guān)心市場上的各種相關(guān)信息。

Q:你覺得評估師和會計的工作思維有哪些差異？

兩種工作差異還是很大的。否則一般企業(yè)都有會計，都有資產(chǎn)負債表，是不是評估工作就可以讓會計來做呢？還真不是這樣的！

首先，各自依據(jù)的法律就是不同的，體系也是不同的，可以說“種子”就是不一樣的。

其次，從我個人的理解來看，我們評估對價值的理解可能更靈活一點，評估的是一個公允價值。

拿咱們常見的機器設(shè)備評估來舉一個例子。

征收拆遷中，某些工廠涉及到機器設(shè)備的搬遷，假如是一個不可移動的機器設(shè)備，那么隨著搬遷的發(fā)生，這個設(shè)備可能就直接報廢了。那么假如在相關(guān)的損失評估中，如何去算這個設(shè)備的價值呢？

假設(shè)購進新設(shè)備時是2萬元買進來的，設(shè)備的折舊攤銷年限是10年，現(xiàn)在已經(jīng)使用了5年?，F(xiàn)在的價值會是多少呢？

一般按照會計的思維，由于每年都會有折舊，那么它現(xiàn)在的凈值就是原值減折舊，可能這個凈值會是1萬，價值一定是減的。

但是在我們評估看來，這可能也是對的，也有可能是不對的，為什么？因為這個設(shè)備價值隨著市場行情可能會漲價或者降價。

如果現(xiàn)在這個時間節(jié)點去買一個同款的全新的設(shè)備是3萬，由于設(shè)備已經(jīng)使用5年，減去50%的使用壽命，它現(xiàn)在的價值就可能是1.5萬。

如果現(xiàn)在全新的設(shè)備漲到6萬，那么現(xiàn)在它的價值就是3萬。

因此評估值是既可能是減的，也可能是增的。

所以，評估要考慮市場變化，評估的是變現(xiàn)的價值，我們也認為這是更加公允的。

如果我們用會計思維去計算（原值減去折舊得到的凈值），可能現(xiàn)在去市場上就買不到同樣的這個設(shè)備了，這樣顯然就是不合理的了。

此外，像廠房成本、一些低值易耗品等，都可能會存在這些情況。

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