斑馬消費 楊柘

張園林過了一個非同尋常的中秋節(jié)。

節(jié)前一日，新力控股集團股價暴跌、市值蒸發(fā)120億港元。這家房企到底發(fā)生了什么？

一日蒸發(fā)120億

9月20日，新力控股集團（02103.HK）遭遇上市以來最黑暗的一天。當日午后，公司股價突然大跳水，盤中跌幅一度超過9成，截至停牌公司股價收報0.50港元，跌幅87.01%，市值僅剩17.85億港元。相較前一日，市值已經(jīng)蒸發(fā)120億港元。

20日晚間，張園林緊急簽發(fā)公告，公司股份及債務證券短暫停止買賣。

究竟是何原因引發(fā)公司股價大跳水，至今讓人難以摸透。不過，可以看到的是，在當日下午2點半之后，股價跌至2元以下，巨額拋單才密集出現(xiàn)，不免引發(fā)外界對強制平倉的猜想。

張園林抓住了江西房地產市場爆發(fā)時機，帶動公司高速發(fā)展，耗費9年時間將公司推上港股市場，成為最年輕的一家內地房企。上市近兩年，股價突現(xiàn)暴跌狀況尚屬首次，即便前不久披露今年中期業(yè)績，股價也未有大幅波動。

另一方面，近期圍繞公司及張園林的消息一直不斷。

9月18日，傳聞公司人事部門口頭通知集團總部員工降薪的消息，副總裁級別降薪高達70%等。公司未對此有詳細回應，降薪傳聞早已被擴散至業(yè)內外。

最讓張園林頭疼的可能是7月份流傳在互聯(lián)網(wǎng)的一封《求救信》。在這封信中披露，張園林在企業(yè)上市之時遭遇金融詐騙，并欠下16億港元高利貸，至今沒有擺脫困境。

隨后張園林及公司通過官網(wǎng)回應該內容“純屬子虛烏有、惡意中傷”，但欠債風波的輿論并沒有停止。

在上市體外業(yè)務上，張園林也悄悄做了切割。今年8月，張園林控制的有家實業(yè)發(fā)生最終受益人及實際控制人變更，從張園林變更為張磊。變更前，張園林持股79.2%。

有家便利在華中及華南地區(qū)開店超過千家，總投資額將近10億元，是張園林在上市公司體外具備較好現(xiàn)金流優(yōu)勢的企業(yè)。

?

“黃檔”房企

公司股價暴跌，目前很難從公司基本面解釋得通，可此前并非沒有征兆。

在9月，公司多只美元債跌幅創(chuàng)下紀錄，尤其是9月17日，公司于2021年10月到期的美元債價格下跌至25.5%，引發(fā)市場悲觀情緒。

9月10日、9月15日，國際評級機構標普及惠譽先后將對公司的評級從穩(wěn)定調整至負面。

標普機構認為，公司在資本市場渠道受損，融資渠道收窄，可能需要更多的資金來償付境外到期債券。

截至目前，公司尚有3筆美元債，即2020年6月發(fā)行2.1億美元債，于2022年6月18日到期、2020年10月發(fā)行為期364天的2.5億美元債；2021年1月發(fā)行的2.5億美元債，2022年1月到期。

上述美元債未償合計金額6.94億美元，其中一筆將在今年10月到期。公司對外稱會預留自有資金或是申請新的美元債來覆蓋。

這幾年，公司的財務壓力一點都沒有減輕。今年上半年，公司先后4次采用信托方式融資，合計擬募資15億元，融資成本9-11%，高于行業(yè)平均融資水平。

在“三道紅線”高壓之下，鋌而走險利用信托渠道獲得資金，無疑有火燒眉毛之嫌。

公司降杠桿之路還很遠，截至今年6月，公司流動負債754.28億元，一年內將有132.4億元債務到期。同期，公司凈負債率50.5%、現(xiàn)金短債比1.4倍、剔除預收款項資產負債率73.5%，處于“黃檔”企業(yè)。

?

盈利能力亟待改善

從2010年成立，新力控股集團一路沖殺，5年挺進江西三強，10年跨入全國30強，創(chuàng)造了行業(yè)奇跡。公司在市場里攻城略地，盈利水平并不亮眼。

2016年至2020年，公司凈利率均沒有突破8%，在5%-8%區(qū)間波動。今年上半年，其凈利率也只有7.95%，在百強房企中處于下游。

去年3月，張園林請來行業(yè)老將陳凱并寄予厚望，給予聯(lián)席董事長、行政總裁及執(zhí)行董事于一身，其權利與自己比肩，意圖改善公司經(jīng)營環(huán)境。

陳凱在公司189天里，召回舊部搭建了一個相當能打的團隊，僅曇花一現(xiàn)，在其離開后這個團隊解散。

張園林不得不重新執(zhí)掌帥印。

2020年，公司順利晉升千億房企，當年完成合約銷售額1137.4億元。當年的業(yè)績并不好看，其實現(xiàn)營業(yè)收入280.69億元，同比增長4.02%，歸母凈利潤19.60億元，同比微增0.13%。今年上半年，營業(yè)收入、歸母凈利潤分別增長28.90%和-7.06%。

公司在規(guī)模上的狂奔、經(jīng)營上的粗放，導致公司在費用支出一直維持在較高水平，成為吞噬利潤的重要原因。

2019年至2021年上半年，銷售及分銷開支分別為10.77億元、9.56億元和4.53億元，分別是公司收入的3.99%、3.41%和4.04%。同期公司歸母凈利潤分別為19.58億元、19.60億元和7.64億元。

還有一個原因是，公司長期依賴合作做大規(guī)模，導致權益銷售額較低，成為影響企業(yè)盈利水平另一因素。

2020年，公司權益銷售額504.21億元，占比合約銷售額的44.33%，今年上半年權益銷售占比為45.99%，均低于行業(yè)75%的平均值，千億規(guī)?！疤撆帧辈灰选?/span>

另外，擴張時期的資金成本較高，公司每年都要支付較高利息，僅今年上半年，計息銀行及其他借款、資產抵押證券所得款項、企業(yè)債券及優(yōu)先票據(jù)的利息支出13.29億元，同比增長14.97%。2020年，公司平均融資成本9.1%，今年上半年為8.7%。