之前寫了河西的九里熙宸，最近1號線的支線規(guī)劃出臺了，大家問的比較多的是西山金茂府如何呢？好多人一聽這個名字以為在海淀的西山區(qū)域呢？--西山的那個盤是頤和金茂府（北京西部的金茂府名字一般都是向北靠。頤和金茂府不在頤和園旁邊在西山區(qū)域。西山金茂府不在西山在豐臺河西）。那這個盤值得買嗎？今天就掰開了，揉碎了來好好聊聊這個盤吧。

一、背景

2021年5月11日，北京首批集中供地土拍，豐臺區(qū)長辛店鎮(zhèn)張家墳村15-1、21-5 地塊（起始價為36.7億元，用地性質(zhì)為R2二類居住用地，建設(shè)用地面積90083.7平方米 ，建筑控制規(guī)模126117.18平方米，控高18米，將以“五通一平”形式供地）。該地塊只有2家房企及聯(lián)合體報名參與（金茂、卓越+陽光城+華僑城+雅居樂聯(lián)合體），現(xiàn)場競價一輪成交。由金茂以37.1億元競得，可售住宅樓面價2.94萬元/平方米，溢價率約1.09%，容積率為1.4，綠化率30.06%。銷售指導(dǎo)價6W元/平米（實際銷售價格5.5W）。同年9月，案名公布：西山金茂府 。10月，對外宣布了整個產(chǎn)品情況。

2021年11月，獲得預(yù)售許可證 。

2021年12月，首期開盤 ；（這個是主要針對的是北區(qū)）

2022年 2 月，南區(qū)獲得預(yù)售許可證 ；（目前銷售的北區(qū)和南區(qū)都有）

總之：地塊相對比較大，分為南區(qū)和北區(qū)，兩家競爭，本來想著底價拿到，結(jié)果還競爭了一輪，金茂拿下（品質(zhì)大家放心不少，并且也實現(xiàn)了快速開盤，金茂對自己還是信心滿滿）。利潤空間還是不小的（但是相對位置比較偏，導(dǎo)致銷售壓力還是不小的）。

二、位置&交通

樓盤位于豐臺區(qū)的河西板塊，長辛店鎮(zhèn)張家墳村（大家聽到這個村莊的名字，是不是以為墳地就在這里，其實這個旁邊基本看不到墳地，附近西側(cè)1.4km外有一個陵園）。西南五環(huán)和西南六環(huán)之間（太子峪路東側(cè)，地塊北側(cè)緊鄰二手社區(qū)珠光逸景）。

項目整體是L型分布，北側(cè)與2013年的珠光逸景小區(qū)（單價基本在3.7W左右）的中間有高壓線橫穿而過。再向北側(cè)就是樹木和草地覆蓋的空地和一些村民自建的小平房居住區(qū)。北區(qū)的西側(cè)預(yù)留了學(xué)校用地（未來規(guī)劃了北京市十二中分校，北京市十一學(xué)校豐臺小學(xué)西山校區(qū)，以及規(guī)劃中的幼兒園）。

西面的小河，還是比較小的，基本形不成景觀，未來就是兩側(cè)種上一些樹吧。再往西就是成片的樹林，翻過這個小土丘西北側(cè)，就是太子峪陵園（這個陵園和九里熙宸的不一樣，這個屬于西北側(cè)，隔著小土山，直線距離1.4km，一般不說你還真看不到，基本不影響這邊的居住。還有本小區(qū)屬于低層洋房社區(qū)，因此在家里基本看不到那么遠）。東側(cè)是大片的樹林，里面隱藏著什么，這個真看不到了，再往東側(cè)有一個鐵路機車配件廠，隔著這一大片的綠化東面是崔村人口聚集區(qū)（崔村南側(cè)基本是八九十年代的老公房，單價基本在2.8W左右，北側(cè)就是05年左右的中體奧林匹克花園小區(qū)，這里面有洋房、疊拼和聯(lián)排別墅，單價基本在4W左右）。

公路交通：這里現(xiàn)在依靠太子峪路（雙方向兩車道，鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路，路還比較新，不屬于封閉道路）--至園博園南路--至西五環(huán)園博園橋。也可以走太子峪路--至長興路（雙向四車道，還是比較寬敞的，最近幾年新拓建了）--二七廠路--至杜家坎環(huán)島至杜家坎收費站，上京港澳高速至四環(huán)岳各莊橋--三環(huán)六里橋--二環(huán)廣安門橋--至廣渠路。項目距離杜家坎收費站的走行距離是2.8km。項目距離六環(huán)的北宮橋的走行距離是5.6km。

軌道交通：這里距離最近的地鐵14號線張郭莊站的走行距離是3.8km。這個距離基本不能算是地鐵房。需要借助交通工具前往地鐵站。這里最近規(guī)劃了地鐵1號線支線，其中的后呂村站距離項目就很近（大約500米左右）。 這一點算是一個利好。

因此在這里買房坐地鐵1號線支線，準(zhǔn)備好等5-7年的準(zhǔn)備--這個還是在加緊準(zhǔn)備建設(shè)的前提下（網(wǎng)上預(yù)計2027年，這個看看就行了，北京地鐵12號線還預(yù)計2021年開通呢，我們現(xiàn)在還沒坐上）。

總之：這個板塊屬于豐臺河西的長辛店板塊五環(huán)與六環(huán)之間（估計好多人對這里還是沒有概念，但是大家走京港澳高速經(jīng)常聽說一個地方--杜家坎收費站（項目到這里的走行距離是2.8km））。

項目除了北面一個小區(qū)外，東西都是大片的森林綠化，其中夾雜著一些小型村莊的平房。東側(cè)是越過樹林是工廠和崔村（有八九十年代的老房子，北側(cè)也有別墅社區(qū)），項目距離最近的地鐵14號線張郭莊站走行距離3.8km，建議項目最好向中建璞園學(xué)學(xué)，開通個小區(qū)前往地鐵站的班車）。

未來的1號線支線預(yù)計2027年開通（這個日期你就聽聽就行了，較真了就容易讓你傷心--地鐵修建地下一般五年左右周期，地上稍微快一點。開通最好，不開通也能接受，反正晚兩年也會開通，你就想著賣房的時候是地鐵房，好賣一點）。

三、學(xué)區(qū)

這里目前的學(xué)校配套還是屬于一個洼地，需要翻過小山丘到崔村上學(xué)，這里目前有北京市豐臺區(qū)扶輪小學(xué)，北京長辛店鐵路中學(xué)，長辛店一中。長辛店小學(xué)、豐臺一中、豐臺一小、豐臺四中、豐臺十中、長辛店七小。（這些學(xué)校相對距離都比較遠一點，小孩上學(xué)，估計得走好幾公里，反正比去地鐵站遠）。

2022年豐臺區(qū)政府宣布，豐臺將采用重點學(xué)校辦分校的方式，在河西地區(qū)布局5所重點中小學(xué)、幼兒園。這5所重點中小學(xué)、幼兒園分別是：北京市十二中分校、十一學(xué)校豐臺小學(xué)分校、豐臺區(qū)第一幼兒園分園（兩址）、豐臺區(qū)第五幼兒園分園。

社區(qū)的西側(cè)規(guī)劃了豐臺第五幼兒園，北京市十二中分校（項目將于今明兩年啟動建設(shè)，2024年開始陸續(xù)具備招生條件）。北京十一學(xué)校豐臺小學(xué)西山校區(qū)按照“國有聯(lián)辦、協(xié)議管理、機制創(chuàng)新、自住辦學(xué)”的原則，全面移植十一學(xué)校的教育理念，創(chuàng)建適合每一位學(xué)生發(fā)展的教育。

總之：這里目前近距離都沒有什么學(xué)校，需要翻山越嶺去長辛店鎮(zhèn)上學(xué)。未來規(guī)劃了學(xué)校，著急上學(xué)的需要考慮好了。未來也算是有學(xué)上，談不上學(xué)區(qū)房（總感覺利好未來二手）。

四、產(chǎn)業(yè)

2021年12月，豐臺區(qū)制定了《推動河西地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展專項行動計劃（2021-2025年）》，將在河西地區(qū)布局80個重點項目，總投資超過1600億元。

豐臺的河西板塊，確實規(guī)劃了產(chǎn)業(yè)區(qū)，豐臺科技園西園一區(qū)和二區(qū)，主要目標(biāo)是承接麗澤商務(wù)區(qū)和豐臺科技園的產(chǎn)業(yè)外溢（麗澤商務(wù)區(qū)經(jīng)過這么多年的重點打造，確實時間很長了，吸引的華為中國總部，宣傳了好久，引來最大的金融業(yè)就是--銀河證券。引不來，接下來直接通過行政手段，把好多周邊的國企搬過來）。

等待這里的產(chǎn)業(yè)落地，吸引新興人的購買力，還不如期待把環(huán)境建設(shè)好，地鐵1號線支線盡快開通，帶來養(yǎng)老和剛需購買群體更靠譜。

總之：這里的產(chǎn)業(yè)有規(guī)劃是好事（近期的投資會改善一下這邊的居住條件，道路，地鐵、公園、醫(yī)院、學(xué)校等等，歷史欠賬太多了），近期別抱有太大期望

五、生活配套

商業(yè)：項目自有1400平商業(yè)配套（這一點還是很關(guān)鍵的，這個基本能滿足社區(qū)居民的基本生活需求。這個做法和中間璞園還是有點像）、京盛時代廣場3.4萬平（珠江御景旁邊已開業(yè)，距離項目走行距離是1.9km，騎電動自行車還是比較方便達到）。

總之：這里近距離的有小區(qū)的商業(yè)配套，稍遠遠一點也有一個小型的京盛時代廣場，再遠一點就是河西最大的曉月廣場（金瑞天霖購物中心，大約走行距離5km），

醫(yī)療：小區(qū)近距離是缺少依賴設(shè)施，就期望在未來的社區(qū)商業(yè)體體中，預(yù)留社區(qū)醫(yī)療設(shè)施。周邊5公里范圍內(nèi)，有2所三甲醫(yī)院，北京中醫(yī)藥大學(xué)東方醫(yī)院（三甲，這個再長辛店的主城區(qū)，距離相對還是比較適中）、北京市豐臺中西結(jié)合醫(yī)院（三甲）。

總之：在這里近距離還是缺少醫(yī)療資源，需要前往長辛店區(qū)域共享醫(yī)療資源（這里的這個短板補充一下，還是非常適合養(yǎng)老的）。

公園：這里最不缺的是綠化，西山金茂府所處區(qū)域整體綠化率高達約50%（這個基本可以用生活在森林環(huán)繞中來形容），但是周邊比較精致的公園還是沒有（需要前往張郭莊地鐵站旁邊的公園或者去往園博園等區(qū)域，這里距離云崗森林公園也不是很遠）。整個河西板塊坐擁一河五湖八園，構(gòu)筑北京難得一見的生態(tài)宜居之地。

總之：這里的綠化絕對高，但是近距離的精致公園還是有點少（飯后遛彎就靠小區(qū)綠化了）。但是整個板樓的公園資源還是相當(dāng)豐富的。這也是整個河西板塊的最大亮點，也是改善客群買這里的最大理由和動力。剛需猶豫買這里主要原因還是價格以及不便捷的軌道交通

六、開發(fā)商&小區(qū)

①、開發(fā)商

金茂--國企：（全稱：中國金茂(集團)有限公司），1995年6月成立，由中國中化集團公司等大型企業(yè)集團出資創(chuàng)辦。2009年1月公司進行了股權(quán)轉(zhuǎn)變，正式成為香港上市企業(yè)--方興地產(chǎn)(中國)有限公司的成員企業(yè)。這里是北京的第八座金茂府小區(qū)（從廣渠金茂府開始，望京金茂府、亦莊金茂府、未來金茂府、北京金茂府、永定金茂府、頤和金茂府、西山金茂府）。

②、小區(qū)

項目名稱：西山金茂府，備案名：茂云嘉園；（金茂府這三個字基本成為北京高端改善的一個代名詞）

開發(fā)商：中國金茂；（確實是金茂開發(fā)操盤的）

占地面積：9萬平米；建筑面積：12.6萬平米；（小區(qū)面積還是比較大的）

產(chǎn)權(quán)：70年；（只能說明是住宅）

產(chǎn)品：120-140-160平米四居室；（主打改善）

銷售樓棟：32棟；（樓棟數(shù)量絕對算是大型社區(qū)）

南區(qū)

北區(qū)

總戶數(shù)：990戶；（這個屬于一個中等型號的社區(qū)，在低容積率的要求下，這個算是面積大。人口少，舒適度必然大增）

得房率：80-82%；（這個得房率還是比較高的，這個也吸引著剛需改善的客群需求）

樓體性質(zhì)：六層精裝科技洋房 ；（低層洋房社區(qū)，這個是真洋房）

層高：3.05米；（這個層高確實還是不錯的）

住宅容積率：1.4；（這個超低的容積率，還是非常不錯的）

住宅綠化率：30%；（常規(guī)的綠化要求，但是這個小區(qū)還是會超過這個比例）

供暖：集中供暖，毛細管網(wǎng)輻射系統(tǒng)（溫度均勻、無噪音）；（保持了一貫的高科技系統(tǒng)風(fēng)格）

車位：1:1.2，人車分流；車位數(shù)量是1188個（這個車位比，屬于現(xiàn)在的常規(guī)配置）

裝修：精裝；（開發(fā)商的常規(guī)操作，這樣的利潤空間最大，也能體現(xiàn)出金茂府的高科技產(chǎn)品）

物業(yè)：金茂物業(yè)；

物業(yè)費：5.3元/平米/月；（這個物業(yè)費算是比較合理的，在高端改善的社區(qū)當(dāng)中不算貴）

交房時間：2024年5月31日-12月31日；（最近買，屬于半現(xiàn)房交付的，現(xiàn)房與期房單價相差2000-3000元左右，現(xiàn)在能選到合適的戶型和樓層，相對比較開盤買還是劃算不少）

價格：均價5.5萬；（相比較銷售指導(dǎo)價格，低了5000元）

③、樓棟

小區(qū)的樓棟統(tǒng)一為6層板樓，帶電梯（中規(guī)中矩，沒什么大的問題）。頂部采用斜頂?shù)脑O(shè)計風(fēng)格，和頤和金茂府有點像。外立面采用玻璃+真石漆+石材相結(jié)合的方式。白色線條與褐色的邊框為一體。

④、園林

金茂的園林設(shè)計還是不錯的。這里周邊就是大片的綠化，配合大的小區(qū)綠化。這個小區(qū)的最大特點是超低容積率，綠化率超過50%。整個社區(qū)以三山五園為靈感，規(guī)劃了“一軸、四園、二十四院”的社交式園林景觀?；緦崿F(xiàn)了每棟樓被園林景觀覆蓋。其次是采用多重的層層遞景的風(fēng)格“五重歸家禮序空間”，回家里的路上經(jīng)過各個綠化空間。

⑤、科技成分

金茂府引以為傲的是12大科技系統(tǒng)，這個是金茂府的金字招牌（這里說一下金茂府火熱背后的兩點：1、比較好的位置，例如：望京金茂府、大望路那邊的金茂府。2、高品質(zhì)的住宅。

以“科學(xué)至上”為宗旨，秉承“品質(zhì)鑄就更美生活”的理念，從“溫度、濕度、陽光、空氣、聲音、水”六大基本生命元素出發(fā)，匹配十二大科技系統(tǒng)，為居者提供“綠色健康”的生活解決方案（實際居住體驗：這些高科技系統(tǒng)的使用，的確提高了居住體驗。但是由于采用各種恒定的系統(tǒng)，這樣就不能進行傳統(tǒng)的開窗通風(fēng)操作。

總之：金茂開發(fā)商讓大家增加了不少信心，金茂府的定位又添加了一些信心。從小區(qū)及樓棟、園林整體來說，這個小區(qū)不僅僅延續(xù)了金茂府的風(fēng)格，而且由于超低的容積率要求

園林設(shè)計還是花了一點心思的（這一點也是彌補了周邊近距離綠化多，但是缺少精致公園的缺點--周邊的綠化相當(dāng)于提供了一個強大的氧吧，小區(qū)內(nèi)部就是公園--超過50%的綠化。平常遛彎還是可以滿足的，再想升級一下，那就去東面的園博園和其它生態(tài)公園--八大生態(tài)公園）。

七、戶型

這里的戶型從90平到160平米。可選空間還是比較大的。

①、90㎡三居一口價520萬

這個戶型還是明顯針對想入這里的剛需及剛需改善的群體（在這周邊上班，對軌道交通依賴度不高，或者口袋錢不多但是還想享受金茂品質(zhì)服務(wù)的群體）。南向三面寬，門口還做了玄關(guān)處理，這個戶型還是相當(dāng)優(yōu)的，性價比絕對不錯（這個與朝陽區(qū)十八里店南側(cè)的金隅云筑的一個2+1戶型還是非常像的）。得房率高也是很大的優(yōu)勢。

②、120㎡四室兩廳兩衛(wèi)（635-680萬）

四葉草戶型，全明格局，大門做了玄關(guān)處理。收納空間也比較充足。這個戶型也是市面上常見的戶型。還是非常不錯的（好多戶型沒能很好地處理玄關(guān)），南向兩個臥室還帶飄窗。餐廳、廚房和客廳的一體化設(shè)計。這個戶型相當(dāng)于是邊戶。

③、120㎡四室兩廳兩衛(wèi)

這個戶型與上面的120平的四葉草戶型保持了一致的風(fēng)格。唯一不一致的點是主臥的衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。客廳衛(wèi)生間窗戶向北。戶型的方正度受到影響（西北角缺一塊。明顯沒有上面的戶型好）。其它優(yōu)勢都繼承過來了。

④、140㎡四室兩廳兩衛(wèi)（750-830萬）

多了20平米，實現(xiàn)了南向四面寬?？蛷d的寬度也增加了20公分。南向臥室都帶飄窗。主臥實現(xiàn)了南北向，通暢性增加不少，動靜分離。（這個戶型比四葉草的戶型優(yōu)勢在于動靜分離）。餐廳、廚房和客廳真正實現(xiàn)了一體化。并且廚房旁邊還有一個家政間（這個是高端改善的戶型的標(biāo)志），功能分配比較合理。這個還是非常不錯的（看來低容積率帶來的優(yōu)勢還是很多的，不用讓設(shè)計師各種費腦筋就能設(shè)計出更優(yōu)的戶型）。還有一個特點是主臥和客廳中間的臥室可以與客廳貫通（非承重墻）。

⑤、140㎡四室兩廳兩衛(wèi)

這個屬于中建戶型，我沒發(fā)現(xiàn)有什么不一樣的（窗戶都是南北向的）。無非就是中間保溫性更好一點。

⑥、160㎡四室兩廳兩衛(wèi)（850-930萬）

這個戶型是屬于這個小區(qū)最大戶型。并且160平米戶型基礎(chǔ)得房率達到了 85%左右，走道面積僅有約 3.7平米（浪費面積比較少），這個設(shè)計非常極限，不曾多見（這個屬于上述140平米的放大版）。這個作為一個高端終極改善也是可以擔(dān)當(dāng)?shù)?。動靜分離，從玄關(guān)-客廳-餐廳-廚房-家政間-主臥-南次臥-北次臥-客衛(wèi)-主客雙衛(wèi)。11個空間，獨立成型，尺度舒適（大的客廳活動空間，臥室空間相對大小合適），基本可以實現(xiàn)家庭成員之間互不打擾，兼顧了功能性和生活質(zhì)感。

進門是內(nèi)外門形成的獨立玄關(guān)區(qū)，90 度轉(zhuǎn)角，將戶內(nèi)空間更好的分區(qū)隔離，實現(xiàn)了家庭居住空間的私密性，規(guī)避了陌生對視的“社恐”現(xiàn)象（這個是玄關(guān)最大的好處）。

其次我們首先看到的是LDK H空間--這里屬于動態(tài)區(qū)間（廚房、餐廳、家政間和客廳一體化，并且是等寬設(shè)計，4.8m 面寬客廳），這里是一個整體交流活動的空間?；究梢詫崿F(xiàn)三代人的融合式交流空間（做飯、用餐、看電視、交流、客人招待以及家政整理等等一個大型空間--整體接近50平米的大空間）。

160精裝樣板間

⑦、精裝空間呈現(xiàn)

建面約120—160㎡科技四居，以LDKS為理念的“客、餐、廚、書房”一體化設(shè)計，可以讓主人一邊做飯，一邊和客廳的家人/朋友聊天，讓廚房里不再是一個人的背影；小家化主臥，可滿足寢臥+收納+化妝+辦公的空間需求，讓夫妻二人世界，更加私密；還有N+1的靈動空間，可以隨著孩子的成長，去設(shè)定使用功能，讓空間效率最大化

⑧、智慧家居

整體室內(nèi)采用華為全屋智能智控屏。全國首用。

西山金茂府牽手華為全屋智能，落地了全國首個搭載10.1英寸智控屏的華為全屋智能解決方案。實現(xiàn)了智能化的全屋操控基礎(chǔ)，您可隨時創(chuàng)建和選擇歸家、離家、睡眠、觀影、會客等不同場景，還可通過鴻蒙智聯(lián)生態(tài)賦能認(rèn)證體系，解決購買多臺智能單品需要安裝多個APP的問題

⑨、綠建運維

365*24小時的無形守護

所有金茂科技系統(tǒng)均由金茂綠建專業(yè)運維團隊進行維護管理。強大的金茂綠建總控后臺，24小時對于能耗、設(shè)備運行狀態(tài)、室外PM2.5等環(huán)境指標(biāo)進行實時監(jiān)控，前瞻性預(yù)防系統(tǒng)設(shè)備會出現(xiàn)的問題，并及時進行維修解決?！澳瑹o聞的守護”和“看得見的安心”，讓居者從容享受健康、舒適、平穩(wěn)運行的科技住宅

總之：戶型90平米的三居室還是很香的，性價比最高，但是現(xiàn)在不好買了。120平米的四葉草戶型，把邊戶更方正，還是全明格局（中間戶不僅主臥暗衛(wèi)，客衛(wèi)也是北朝向，屬于凹進去，整體不夠方正）。140平米的南向四面寬動靜分離，這個南向面寬更大，主臥實現(xiàn)了南北通透，北邊廚房旁邊還多了家政間，整體LKDH一體化設(shè)計（廚房和客廳的寬度一致），戶型優(yōu)于四葉草（四葉草戶型剛偏向與剛需和剛改，動靜分離的戶型更偏向于改善和高端改善），這個戶型的中間戶和邊戶沒區(qū)別還節(jié)能（隔熱性更好一點）。

八、圈層--剛需改善和改善，社區(qū)組織的圈層生活還是可以多參加

這里周邊之前是以村莊和傳統(tǒng)的制造新企業(yè)為主（二七廠、兵工集團下的車輛廠等等），八九十年代的福利分房群體，主要集中在項目的翻過小綠化山包的東側(cè)，這一部分是剛需客群。這里北側(cè)的奧林匹克花園是別墅+平層，以剛需改善和改善群體為主。

小區(qū)內(nèi)部的金茂U+“號稱一種全新的圈層生活方式”。

金茂U+希望通過多彩社群活動，可以將志趣相投的鄰居們凝聚在一起，在一個小圈子中彼此啟發(fā)，共同成長。聯(lián)合行業(yè)優(yōu)質(zhì)資源，打造地產(chǎn)與人文、時尚、美食、美學(xué)等跨界資源整合平臺，為居者奉上一份全新的生活方式提案

九、價格

銷售指導(dǎo)價：6萬/平米；

現(xiàn)在銷售均價：均價5.5萬；

新房：北側(cè)的九里熙宸政府指導(dǎo)單價6.5萬/平米，基本保持一致，其實在銷售過程中也是各種折扣，基本在6W元左右（優(yōu)勢就是離地鐵更近一點，滿足剛需的需求，基本滿足步行小區(qū)1.5km的要求。周邊的墳地和鐵路噪音是比較大的硬傷）。這里距離地鐵更遠，因此價格相對低了五千元（想買還可以找我們，申請個最優(yōu)折扣，肯定比5.5萬低）。

二手房：項目北側(cè)的2013年的珠光逸景單價基本在4W左右（小區(qū)定位是一居室和兩居室剛需盤，總價在210萬-430萬之間），一個小土丘之隔的中體奧林匹克花園（疊拼，剛需型別墅），單價基本在3.6-4.3W左右，無電梯的平層和聯(lián)排別墅

總之：這里金茂府的價格相對新房屬于一脈相承，價格還是相對合理。但是相對周邊的二手5.5W的單價還是高了一點。但是這里的產(chǎn)品大部分是針對周邊的剛需群體的定位

單從居住屬性來講，這里還是有溢價的（考慮到樓齡，小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)等因素，總體有3000-5000左右的高端豪宅溢價）。但是要說一點的是，未來進入二手市場，大概率金茂府的掛牌和成交價必然與周邊的二手房價格相割裂，走出獨立行情（參考北京市場的其它金茂府的表現(xiàn)，一般是遙遙領(lǐng)先周邊其它盤（一說到遙遙領(lǐng)先就想到華為了）。

十、購買建議

①、地塊位于北京的西南五環(huán)和六環(huán)之間，豐臺的河西長辛店板塊（歷史悠久的二七廠的西面）張家墳村“L”型地塊，分為南、北區(qū)（看名字帶墳，其實離陵園還是有點距離，基本不影響，項目的東西南三面基本被樹林包圍，樹林里面有沒有隱藏著什么，這個不好說了。但是小區(qū)屬于6層低層建筑，基本不受影響），北側(cè)是2013年的剛需社區(qū)珠光逸景。東側(cè)與成熟板塊的中鐵奧林匹克花園隔著一個綠樹成蔭的小山丘。。

②、這里主要依靠交通出行主要依靠自駕。距離最近的地鐵14號線張郭莊站走行距離3.8km，現(xiàn)在規(guī)劃的地鐵1號線支線后呂村站大概500米左右（1號線支線的計劃2027年開通，但是地鐵建設(shè)會遇到各種問題，時間這個僅僅是參考，不能太較真）。這里的雖然做了規(guī)劃，主要是承接麗澤商務(wù)區(qū)及豐臺科技園的產(chǎn)業(yè)外溢（目前這些區(qū)域都吃不飽，你還想讓它來外溢，這個基本是個比較很長時間才能吃到的餅，但是有規(guī)劃總比沒有強）。并且近期也會有投入，主要是改善這里的基礎(chǔ)設(shè)施

③、這里的生活配套，學(xué)校已經(jīng)規(guī)劃，正待落實（現(xiàn)在上學(xué)基本需要去3km外的長辛店區(qū)域的學(xué)校），未來這里算是有學(xué)上，不能算是學(xué)區(qū)房。這里的商業(yè)小區(qū)會有一些滿足基本生活需求的。需要升級一點就得去5km外的杜家坎收費站旁邊的商圈，相對還是比較匱乏，有待后續(xù)再完善。醫(yī)療條件近距離的比較稀缺，長辛店附近有一些，需要享受比較好一點的醫(yī)療資源，需要過河向市區(qū)走走。這里最不缺的是樹，精致的公園近距離沒有

④、開發(fā)商和金茂府的招牌，是吸引大家買這里的一個很大因素。小區(qū)的低容積率，給這里的建設(shè)留足了空間，便于更好地發(fā)揮。西山金茂府從小區(qū)布局、樓棟、園林、戶型都還是做的比較細的，金茂的物業(yè)管理大家還是放心不少。最吸引大家的是金茂的12大科技系統(tǒng)

⑤、戶型方面90平米的南向三面寬的三居室絕對是小區(qū)性價比最好的戶型，120平米的四葉草戶型，邊戶比中間戶型更優(yōu)一點。140平米的動靜分離戶型，算是比較不錯的改善戶型，中間戶型與邊戶相差不大（增加家政間，主臥室實現(xiàn)南北通透，動靜實現(xiàn)了真正意義上的分離）。160平米的是140平米的放大版。整體得房率都在80%以上，每個戶型都做了玄關(guān)的設(shè)計，這個值得稱贊。板塊是以剛需和剛需改善為主，本小區(qū)的定位是以改善和高端改善為主（主要吸引這里周邊的改善人群和市區(qū)的改善群體，想吸引的主要還是后者，可惜經(jīng)濟不太景氣，大家不敢享受了，要不然真不愁賣）。項目的價格基本與周邊的新盤保持一致，比周邊的二手高出不少（同品質(zhì)的小區(qū)沒有，金茂府就是靠高品質(zhì)來拉高小區(qū)與周邊的差價）。未來進入二手市場金茂府也會是這一片區(qū)域最亮的那個崽。

⑥、購買人群：

人群一：周邊的剛需改善和改善人群（這一類群體相對比較少）。

人群二：吸引市區(qū)的改善群體，特別是購置第二套享受群體，依靠河西的超高的綠化和環(huán)境，金茂府的高品質(zhì)來吸引大家購買。

人群三：不用規(guī)律上下班或者現(xiàn)階段不用依靠軌道交通的上下班通勤的改善群體（或者衡量自己口袋中的錢，還想享受金茂府的高品質(zhì)，勉強接受3.8km的走行距離的人群）。

人群四：購買人根據(jù)自己的情況匹配吧！

總結(jié)一句話形容這個盤：板塊勢能弱的區(qū)域，來了一個金茂府的高端改善盤