摘要

近期，全國(guó)十座城市陸續(xù)出臺(tái)樓市“限跌令”，明確限制房?jī)r(jià)下跌。通過(guò)對(duì)限跌令出臺(tái)城市的特點(diǎn)的歸納，我們認(rèn)為未來(lái)或?qū)⒂懈喑鞘小半[性限跌”。此番政令的出臺(tái)將對(duì)地方政府，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都產(chǎn)生較大影響，在穩(wěn)定樓市的同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)觀念的重塑也是我們關(guān)注的重點(diǎn)。此外，限跌令的意義多為短期市場(chǎng)規(guī)范，防范和化解現(xiàn)階段的跌價(jià)壓力。而長(zhǎng)期樓市的向上發(fā)展和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定預(yù)期則取決于地方城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口存量等方面。

十城已發(fā)布房?jī)r(jià)限跌令，未來(lái)或?qū)⒂懈喑鞘小半[性限跌”

9月14日，河北省張家口市住建局、財(cái)政局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，明確限制房?jī)r(jià)大幅下跌。冬奧城市也成為了今年第九個(gè)發(fā)布房?jī)r(jià)限跌令的城市。三天后，江蘇省南通市也發(fā)布商品房?jī)r(jià)格不得超過(guò)備案價(jià)銷(xiāo)售，降幅超過(guò)8%時(shí)必須重新備案等政策。自8月7日山東省菏澤市第一次發(fā)布限跌令以來(lái)，不到兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，已有10座城市陸續(xù)出臺(tái)類(lèi)似政策，限跌最大幅度達(dá)備案價(jià)格的15%。

圖1：發(fā)布“限跌令”城市情況匯總

資料來(lái)源：各城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)網(wǎng)站，焦點(diǎn)研究院整理

從圖上可以看到，發(fā)布限跌令的城市以三四線城市為主，分布上則涵蓋全國(guó)各地。而促使這些城市出臺(tái)限跌令的原因大致可以分為以下幾條：

1.部分開(kāi)發(fā)商壓價(jià)打價(jià)格戰(zhàn)：由于部分開(kāi)發(fā)商、中介采取大幅降低銷(xiāo)售價(jià)格并明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格銷(xiāo)售或代銷(xiāo)商品房。為維護(hù)市場(chǎng)秩序，當(dāng)?shù)卣鍪謱?duì)涉事企業(yè)進(jìn)行約談或公布整改措施。主要城市包括菏澤、昆明、沈陽(yáng)、株洲、南通等城市；

2.供需錯(cuò)配或階段性調(diào)整：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較好，但是目前商品房市場(chǎng)供給與需求之間存在相對(duì)錯(cuò)配，或是前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，近期出現(xiàn)階段性回落調(diào)整。主要城市包括唐山、江陰等城市；

3.樓市庫(kù)存壓力大，交易遇冷：部分非熱點(diǎn)城市商品房面臨較大存貨壓力，市場(chǎng)交易遇冷，成交量持續(xù)低迷，房產(chǎn)交易秩序混亂。主要城市包括岳陽(yáng)、桂林、張家口等城市。

綜上所述，我們預(yù)期未來(lái)將會(huì)有更多城市直接出臺(tái)“限跌令”，或者通過(guò)某些政策實(shí)現(xiàn)“隱性限跌”。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策高壓已經(jīng)在持續(xù)，刺激樓市慣用的大規(guī)模放水模式已經(jīng)成為過(guò)去式。由于三四線城市的人口增量很難滿足樓市供給要求，預(yù)計(jì)會(huì)有更多三四線甚至弱二線城市樓價(jià)下跌，需要當(dāng)?shù)卣朕k法穩(wěn)定市場(chǎng)，限制樓價(jià)下跌幅度過(guò)大，速度過(guò)快。

限跌令不只是穩(wěn)定地方財(cái)政，限制開(kāi)發(fā)商，保護(hù)購(gòu)房者

既然限跌令有逐漸擴(kuò)大影響范圍的趨勢(shì)，那么在政策實(shí)施后對(duì)于各方的影響將是我們接下來(lái)要探討的話題。

首先，從各地方政府的角度看，近幾年樓市調(diào)控的基調(diào)是“穩(wěn)”，限跌令對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的規(guī)范將有效的防范房?jī)r(jià)斷崖式下跌可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。地方政府對(duì)房?jī)r(jià)的強(qiáng)管控，使得房?jī)r(jià)大面積崩塌，購(gòu)房者貸款斷供，金融機(jī)構(gòu)信用破產(chǎn)的危機(jī)傳導(dǎo)鏈在我國(guó)并不存在，有效的保障了地方金融機(jī)構(gòu)的安全性。此外，土地收入一直是地方財(cái)政收入的重頭戲之一，一旦房?jī)r(jià)過(guò)低，今年以來(lái)本就慘淡的土地市場(chǎng)將進(jìn)一步萎靡，導(dǎo)致地方政府財(cái)政壓力陡增。本次限跌最大幅度為備案價(jià)格的15%，說(shuō)明對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，15%的降價(jià)是可忍受的最大閾值，更大幅的降低極大可能會(huì)直接影響到地方財(cái)政收入水平，進(jìn)而對(duì)地方發(fā)展等方面產(chǎn)生影響。再次，近期土地市場(chǎng)多地流拍。一旦樓市進(jìn)入一種“有價(jià)無(wú)市”的階段，土地市場(chǎng)將更加慘淡，那么地方政府的財(cái)政將會(huì)面臨壓力。

其次，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度看，限跌令的出臺(tái)穩(wěn)定住了地方的房?jī)r(jià)，對(duì)不同類(lèi)型開(kāi)發(fā)商影響不盡相同。對(duì)全國(guó)性大型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，個(gè)別三四線樓盤(pán)在銷(xiāo)售末期降價(jià)促銷(xiāo)，提前完成尾款回收以將關(guān)注點(diǎn)放在其他城市是較為常見(jiàn)的現(xiàn)象。此番限降價(jià)有可能導(dǎo)致該類(lèi)開(kāi)發(fā)商在局部城市去化緩慢。對(duì)于地方性中小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在單個(gè)城市的業(yè)務(wù)鋪排比重可能會(huì)比較高，一旦這些城市價(jià)格出現(xiàn)較大降幅，對(duì)此類(lèi)開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)生嚴(yán)重影響，輕則銷(xiāo)售業(yè)績(jī)虧損，入不敷出，重則現(xiàn)金流斷裂，項(xiàng)目延期或擱置爛尾。限價(jià)措施讓該類(lèi)開(kāi)發(fā)商不至于在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大量虧損，后期隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，樓市相對(duì)好轉(zhuǎn)，能使他們改善經(jīng)營(yíng)狀況，轉(zhuǎn)危為安。但是另一方面，限跌令有可能導(dǎo)致各方對(duì)樓市保持觀望態(tài)勢(shì)，此時(shí)對(duì)于資金需求較為迫切的開(kāi)發(fā)商就將雪上加霜。

最后，從購(gòu)房者的角度看，限跌令能促使購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)的關(guān)注點(diǎn)從“金融屬性”向“居住功能”過(guò)渡。對(duì)已購(gòu)房者的利益來(lái)說(shuō)，限跌令保護(hù)了他們的利益盡可能不受損，因?yàn)檫@部分人群提前買(mǎi)房一部分原因是出于鎖定房產(chǎn)價(jià)格，防止未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的考慮，所以對(duì)房?jī)r(jià)下跌的限制至少能使他們的房產(chǎn)保值，及時(shí)止損。但另一方面，對(duì)有購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃但尚未出手的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，表面上看限跌令的出臺(tái)不算是好消息，畢竟這意味著他們的購(gòu)房成本將被控制在一定范圍，不會(huì)進(jìn)一步降低。但是，限價(jià)規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，可以讓市場(chǎng)潛移默化地接受房?jī)r(jià)不可能永遠(yuǎn)上漲的觀點(diǎn)，逐漸重塑房地產(chǎn)價(jià)值觀。況且，過(guò)低的房?jī)r(jià)可能使開(kāi)放商在房產(chǎn)交付質(zhì)量和交付時(shí)間上無(wú)法保證，從而損害購(gòu)房者利益。

樓市提前入冬，限跌令短期有效，長(zhǎng)期則仍需地方提升實(shí)力

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)，8月份20個(gè)城市新房?jī)r(jià)格下跌，多為三四線城市。8月份，二線城市二手住房指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0％，2015年以來(lái)首次停漲，有43個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌或停漲，比7月增加了14個(gè)，下跌或停漲城市數(shù)創(chuàng)2015年3月份以來(lái)最大（除疫情沖擊的2020年2月份）。三四線城市為-0.1％，為2020年以來(lái)首次下跌。樓市已經(jīng)提前“入冬”，而限跌令本質(zhì)上是各地政府為了短期穩(wěn)定市場(chǎng)為各方加蓋的“毛毯”。

對(duì)于眾多城市能級(jí)較低，人口外流及人口老齡化日趨嚴(yán)重的城市來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)卣鲇凇胺€(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”考慮，出臺(tái)“限跌令”減緩房?jī)r(jià)下跌，穩(wěn)定土地市場(chǎng)短期內(nèi)的價(jià)格是順理成章的事。短期內(nèi)合理評(píng)估樓市庫(kù)存存量，合理規(guī)劃樓市增量供應(yīng)區(qū)域，在限跌令規(guī)定的時(shí)間段內(nèi)做好整體協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌，能從一定程度上化解近期政策高壓帶來(lái)的樓市跌價(jià)壓力。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，還是應(yīng)堅(jiān)實(shí)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，穩(wěn)定人口存量，合理安排樓市供應(yīng)量。不然此次限跌令將只是“毛毯”，一段時(shí)間內(nèi)能保溫，但是無(wú)法解決之后嚴(yán)冬帶來(lái)的寒冷。

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