作者|綠蠟

出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

一向以穩(wěn)健示人的越秀地產(chǎn)(00123)在今年有了加大投資拿地的動(dòng)作。

在3月16日舉行的業(yè)績會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)表示，今年公司銷售目標(biāo)定在1122億元，2021年越秀地產(chǎn)繼續(xù)保持較大的投資力度，買地金額計(jì)劃達(dá)到520億以上。

2020年越秀地產(chǎn)的營業(yè)收入為462.3億元，同比上升20.6%，用超過去年?duì)I收近60億元的買地金額建“糧倉”，是越秀地產(chǎn)想要提升17.1%銷售金額進(jìn)而躋身千億所做的“預(yù)設(shè)條件”。

彼時(shí)，今年越秀地產(chǎn)的銷售額達(dá)到958億元，離千億僅有一步之遙，而2019年越秀地產(chǎn)的該項(xiàng)數(shù)額為721億元。

22城集中供地新政影響了房企土拓的布局及思路，而在林昭遠(yuǎn)看來，由于供應(yīng)總量加大、競爭相對降低導(dǎo)致土地價(jià)格有望下降，對于此前研判土地市場、投資策略分?jǐn)傇赥OD項(xiàng)目、城市更新、收并購、國企合作、產(chǎn)業(yè)勾地等多種方式的越秀地產(chǎn)來說，更有利。

市場給予的直接反饋是，業(yè)績會(huì)第二天，花旗發(fā)表研究報(bào)告，重申越秀地產(chǎn)“買入”評級，目標(biāo)價(jià)由2.3港元微升至2.38港元。

“雞蛋分籃”? 與TOD200億規(guī)模計(jì)劃

1122億元的銷售目標(biāo)是按照可供貨值60%來進(jìn)行鋪排的，事實(shí)上，越秀地產(chǎn)2021年可銷售資源貨值為人民幣1866億元，其中大灣區(qū)占比63%以上。

就整個(gè)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來看，越秀地產(chǎn)的大本營依舊在大灣區(qū)，與此同時(shí)開始向其他區(qū)域進(jìn)行拓延，“雞蛋分籃”的好處是有效避免城市集中布局帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

年報(bào)顯示，截至12月31日，越秀地產(chǎn)在粵港澳大灣區(qū)擁有土地儲(chǔ)備約1353萬平方米，約占總土地儲(chǔ)備的 55.1%；在華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)和西南地區(qū)分別擁有土地儲(chǔ)備303萬平方米，380萬平方米、321萬平方米和97萬平方米，約占總土地儲(chǔ)備的12.3%、15.5%、13.1% 和4.0%。

在拿地策略方面，林昭遠(yuǎn)稱，未來會(huì)深化TOD戰(zhàn)略實(shí)施。他指出，2021年集團(tuán)TOD項(xiàng)目預(yù)算目標(biāo)不低于180億元，希望TOD規(guī)模能夠在200億以上。

一線土地資源逐漸稀缺，這意味著未來拿地越來越困難，也意味著招拍掛周期風(fēng)險(xiǎn)更大，純住宅開發(fā)企業(yè)周期性更強(qiáng)。

作為廣州舊村改造的領(lǐng)先者，越秀地產(chǎn)因與廣州地鐵戰(zhàn)略合作開發(fā)TOD往往能拿到優(yōu)質(zhì)土地，加上一直布局城市更新，配合“住宅+配建”的發(fā)展模式能夠定向獲取合理價(jià)格的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

有業(yè)內(nèi)人士稱，未來房企的核心價(jià)值之一就是可持續(xù)發(fā)展，越秀有獨(dú)有的TOD拿地渠道，廣州政府的定向土地出讓，其他省市的國企合作項(xiàng)目，未來5年走向2000億規(guī)模全國性中型房企會(huì)很順利。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，2020年，因?yàn)椤白≌?配建”模式，越秀地產(chǎn)拿下廣州白云亭崗站地塊、廣州白云金沙洲、廣州和樾府、廣州番禺華工國際校區(qū)二期等地塊，這為其帶來了1410100平方米的新增土地儲(chǔ)備。因?yàn)門OD項(xiàng)目獲得總土地儲(chǔ)備為3882800平方米，代表項(xiàng)目分別為星樾山畔、星匯城、品秀星樾、品秀星圖、品秀星瀚，多以股權(quán)合作方式進(jìn)行，其中，品秀星圖越秀地產(chǎn)占到股權(quán)為86%，其他項(xiàng)目均占據(jù)51%的股權(quán)。

值得一提的是，去年通過收購星樾山畔，越秀地產(chǎn)新增土儲(chǔ)33.0萬平方米，2020年10月30日完成收購之后，該收購讓越秀地產(chǎn)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)合同銷售人民幣12.5億元。

林昭遠(yuǎn)稱：“達(dá)成目標(biāo)后將維持千億企業(yè)的銷售規(guī)模。此外，今年的回款率將達(dá)到70%，較去年有所回升。”

??“綠檔”房企與毛利率下滑

對比2020年不少中小房企的暴雷年，越秀地產(chǎn)2020年的成績單向陽指標(biāo)遠(yuǎn)高于下降指標(biāo)，可以看出其對沖風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)定性。只是，在行業(yè)整體趨勢下滑之際，2020年越秀地產(chǎn)毛利率為25.1%，比2019年同比減少了9.1個(gè)百分點(diǎn)。

針對毛利率下滑，越秀地產(chǎn)管理層表示：“去年大灣區(qū)高毛利率項(xiàng)目交付減少，華東項(xiàng)目增加，相對拉低了毛利率的水平。另外，房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率也在持續(xù)走低?！?/p>

據(jù)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)陳靜在業(yè)績會(huì)上介紹，去年由于受疫情影響，融資環(huán)境呈現(xiàn)前松后緊態(tài)勢，于是公司利用上半年相對寬松的環(huán)境，進(jìn)行了一部分資金置換，并且調(diào)整了境內(nèi)外融資比例，增加了境內(nèi)融資比重，還做了直融，使得融資成本得以進(jìn)一步降低。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年越秀地產(chǎn)的平均借貸成本為4.62%，同比下降31個(gè)基點(diǎn)。截至2020年底，集團(tuán)凈借貸比率大幅下降26.5個(gè)百分點(diǎn)至47.5%。

就三道紅線來看，2020年越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為69.2%、47.5%和2.25倍。屬于零踩線。

此外，據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金流入項(xiàng)目預(yù)計(jì)2021年達(dá)到合同銷售額為796.2億元，租金收入及其他為44億元，合計(jì)840億元，而現(xiàn)金流出項(xiàng)目有土地款支出及拍地保證金的523億元、工程款支出、利息、稅及費(fèi)用等共計(jì)834.9億元。

對此，越秀地產(chǎn)表示，2021年將持續(xù)推進(jìn)“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略和“開運(yùn)金”商業(yè)開發(fā)模式，加強(qiáng)與越秀房托的“雙平臺(tái)”互動(dòng)推進(jìn)“資產(chǎn)管理人”商業(yè)資管模式和輕資產(chǎn)模式的落地與實(shí)施，利用線上和線下融合，多方式、多渠道加快物業(yè)銷售，提高銷售去化和現(xiàn)金回流，加快TOD項(xiàng)目的銷售和現(xiàn)金回流，完成全年銷售目標(biāo)。