富田興合苑業(yè)主的大事小事457、春江花園業(yè)主自治實(shí)踐：積累了748萬，2020年每戶業(yè)主發(fā)放2000元

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自管小區(qū)相關(guān)文章：《厲害！這個(gè)小區(qū)業(yè)主自管，物管費(fèi)僅0.5元，9年還賺了過千萬~》（房頻發(fā)表于2017-07-03 11:54）

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“我們的物業(yè)中心員工，包括物業(yè)主管在內(nèi)全部是自聘的?！辟魪?qiáng)介紹稱，如今業(yè)委會(huì)形成了三層框架，其中業(yè)委會(huì)共有10位委員，資金統(tǒng)歸業(yè)委會(huì)調(diào)配，物業(yè)中心直屬業(yè)委會(huì)，下設(shè)保安部、工程部、清潔部、行政部等部門，“我們就相當(dāng)于一個(gè)公司，也正常給員工發(fā)工資和繳社保?！辟魪?qiáng)說，不同的是，業(yè)委會(huì)10位委員全部為兼職，不拿取一分錢工資，而與企業(yè)的逐利相比，業(yè)委會(huì)則將所有的“盈余”用于整個(gè)小區(qū)的翻新建設(shè)。

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另外，為了留住人才，祈樂苑業(yè)委會(huì)還為物管人員開出了有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬，甚至高于周邊的大樓盤?！肮べY逐年上漲，已經(jīng)上漲了800元?！辟魪?qiáng)稱。為了加強(qiáng)業(yè)主知悉權(quán)，業(yè)委會(huì)還對(duì)每月的開支收入進(jìn)行了公告欄和網(wǎng)上公示，詳細(xì)到會(huì)議中購買水果的費(fèi)用。

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如今物業(yè)中心共有50多名員工，全部包吃包住，還建立了員工飯?zhí)茫瑔T工福利一項(xiàng)不少，節(jié)假日還按照國(guó)家規(guī)定有兩倍或三倍工資，員工忠誠(chéng)度大大提高，小區(qū)治安和環(huán)境都大為好轉(zhuǎn)。

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小區(qū)自管難在哪里？

@廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任 周活寧表示：實(shí)行自管的小區(qū)業(yè)委會(huì)掌握大量的小區(qū)共有資產(chǎn)，容易滋生腐敗，需要監(jiān)督和監(jiān)管；業(yè)主自管還會(huì)遇到不少與政府部門打交道和如何處理有關(guān)稅務(wù)的問題；

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工商部門和物價(jià)局會(huì)接到小區(qū)業(yè)主投訴而找業(yè)委會(huì)查處諸如：小區(qū)自管有無辦理注冊(cè)登記和收費(fèi)許可，需要業(yè)委會(huì)拿出機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記和作出停車場(chǎng)只對(duì)業(yè)主不對(duì)外經(jīng)營(yíng)的說明等。

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稅務(wù)處理是業(yè)委會(huì)自管過程中碰到最多問題的環(huán)節(jié)，小區(qū)車輛停泊費(fèi)、小區(qū)廣告發(fā)布和公共部分出租等收入一般要征營(yíng)業(yè)稅，而物業(yè)費(fèi)歸集算不算營(yíng)業(yè)收入，需要與稅務(wù)部門溝通。

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此外，自管并不意味著脫離物業(yè)管理公司，業(yè)主自管是因共同的物權(quán)產(chǎn)生共同的利益，從而產(chǎn)生的集體管理行為。

最主要的是，業(yè)主對(duì)自己權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)，小區(qū)管理需要業(yè)主形成契約精神、規(guī)則意識(shí)。

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小區(qū)想自管，可以這樣干！

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那么想進(jìn)行自管的小區(qū)如何操作？

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據(jù)@廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任 周活寧介紹，大家都是在摸索中前進(jìn)，而現(xiàn)有已經(jīng)成功自管的小區(qū)成為很好的取經(jīng)樣板。大致程序如下：

①首先要有熱心牽頭人?，F(xiàn)有的自管小區(qū)多是因?yàn)榕c物業(yè)公司矛盾糾紛較大而走上自管的道路。

②有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，由業(yè)委會(huì)提出自管方案。

③暫無業(yè)委會(huì)的也可以成立業(yè)主自管小組之類的組織之后，設(shè)定議事程序、規(guī)章等自管辦法，并經(jīng)過“雙半數(shù)”業(yè)主同意，在小區(qū)達(dá)成自管決議之后，可以由業(yè)委會(huì)進(jìn)行社會(huì)招聘，組建物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，執(zhí)行具體管理工作。同時(shí)還需設(shè)立相關(guān)監(jiān)管架構(gòu)，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)公開等事務(wù)。

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科普：您有必要了解的法律知識(shí)

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據(jù)商品房銷售管理辦法，業(yè)主在購買房屋的同時(shí)，應(yīng)該簽署一份業(yè)主臨時(shí)規(guī)約，規(guī)約中就物業(yè)管理、物業(yè)收費(fèi)等事項(xiàng)做出了明確的約定，并要求業(yè)主遵守。而根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

想換上由業(yè)主選定的物業(yè)管理公司，前提是要成立業(yè)委會(huì)。

據(jù)2013年披露的數(shù)據(jù)顯示，廣州的小區(qū)僅有25%左右建立了業(yè)主委員會(huì)。

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有一些業(yè)主走出了另外一條路，那就是自管。事實(shí)上，根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條相關(guān)規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

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自管小區(qū)相關(guān)文章2：《春江花園是全國(guó)第一個(gè)業(yè)主自治成功的樣本，值得稱贊》（2020-7-20 08:35:40）

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春江花園業(yè)主自治實(shí)踐：積累了748萬，2020年每戶業(yè)主發(fā)放2000元

春江花園（一、二期）物業(yè)管理區(qū)域占地面積33.5萬平方米，住宅建筑面積54.8萬平方米，可供3252戶業(yè)主居住，是一個(gè)規(guī)模較大的國(guó)家級(jí)綠色社區(qū)、國(guó)家級(jí)衛(wèi)生鎮(zhèn)和省市級(jí)示范社區(qū)。因小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益被侵犯，2008年6月21日，春江花園業(yè)主大會(huì)依法與某知名品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除了協(xié)約關(guān)系，走上了業(yè)主自治的道路。

五年的自主管理實(shí)踐，春江花園業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)共25名委員做到心中有法、辦事依法、程序合法和帶頭守法，依法實(shí)現(xiàn)了業(yè)主自治，依法實(shí)行民主管理和民主監(jiān)督。通過訴訟依法追回了物業(yè)公司侵占的業(yè)主公共部位的巨額收費(fèi)，被最高人民法院定為典型案例、江蘇省十大民生案例。五年來，在物業(yè)費(fèi)0.5元/平方米不變的情況下，為全體業(yè)主積累了748萬元，從中投入了500萬元用于改善小區(qū)業(yè)主的居住環(huán)境和公共設(shè)備的更新改造，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主自管的良性循環(huán)。這對(duì)傳統(tǒng)小區(qū)的演變規(guī)律（來說），是一個(gè)重大的突破，是大型小區(qū)最為現(xiàn)實(shí)和最具深遠(yuǎn)歷史意義的壯舉。

春江花園五年的業(yè)主自治管理的探討就是依法治理小區(qū)的實(shí)踐，五年自治的成果證明，只有依法治理，小區(qū)才能良性循環(huán)，才能真正構(gòu)建無侵權(quán)行為的和諧社區(qū)。

2008年7月1日春江花園實(shí)施自行管理，變成全國(guó)率先實(shí)行業(yè)主自管的典范小區(qū)。十二年來，在社區(qū)黨總支的領(lǐng)導(dǎo)下，社區(qū)居委指導(dǎo)監(jiān)督下，廣大業(yè)主的支持下，春江花園業(yè)主委員會(huì)、春江花園業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)、業(yè)委會(huì)物業(yè)管理處盡最大可能增加園區(qū)收入，用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫瓤刂乒芾沓杀荆瑖@建設(shè)安定和諧的綠色社區(qū)，讓業(yè)主享受專業(yè)規(guī)范的物業(yè)服務(wù)做了大量工作。

小區(qū)業(yè)主以一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，享受三至五級(jí)的管理標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，0.5元的物業(yè)管理費(fèi)長(zhǎng)期不變；全體業(yè)主的住宅維修資金本金基本未動(dòng)；小區(qū)的公共部位更新改造費(fèi)用是從小區(qū)的公共積累中開支。小區(qū)的水景動(dòng)力、設(shè)施設(shè)備保持正常運(yùn)行，這方面的投入將隨著小區(qū)年齡的增長(zhǎng)不斷增加。所以增加小區(qū)公共積累，讓小區(qū)可持續(xù)發(fā)展仍然是我們工作的重要內(nèi)容，對(duì)物業(yè)服務(wù)中存在的不足還需努力改進(jìn)。

第一屆業(yè)主委員會(huì)給全體業(yè)主減免了兩個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)，第二屆業(yè)主委員會(huì)給每戶業(yè)主分得1800元公共維修資金。

在春江花園業(yè)主自管12周年之際，為響應(yīng)新冠肺炎疫情發(fā)生以來，黨和政府出臺(tái)的一系列惠民政策措施，減輕業(yè)主受疫情、汛情增加的負(fù)擔(dān)，在保證公共維修資金和物業(yè)員工工資逐年增長(zhǎng)的儲(chǔ)備金后，第三屆業(yè)主委員會(huì)決定給繳清2019年度物業(yè)管理費(fèi)的每戶業(yè)主發(fā)放2000元券，業(yè)主憑券、身份證、房產(chǎn)證可到物業(yè)服務(wù)大廳沖減本年度和2021年的物業(yè)管理費(fèi)、本年度和2021年的停車費(fèi)，多余部分現(xiàn)金返還。預(yù)計(jì)在今后五年內(nèi)能保持物業(yè)管理費(fèi)不變、住宅維修資金不需要業(yè)主補(bǔ)充繳納，保持小區(qū)平穩(wěn)發(fā)展。

…新冠：這里指新型冠狀病毒…

…新、型、新型，冠、狀、冠狀，病、毒、病毒，冠狀病毒，新型冠狀病毒：見《富田興合苑業(yè)主的大事小事330~342》…

…疫、情、疫情：見《富田興合苑業(yè)主的大事小事307》…

今年業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)仍要請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)第三屆業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)，讓業(yè)主對(duì)小區(qū)的財(cái)務(wù)狀況一目了然。對(duì)小區(qū)更新改造的項(xiàng)目抓緊實(shí)施，對(duì)業(yè)主反映的能解決的問題逐項(xiàng)予以落實(shí)，讓業(yè)主有獲得感和幸福感。

小區(qū)是我們大家的，我們一定要高唱春江花園歌，繼續(xù)走好自管路，保持小區(qū)的穩(wěn)定和諧、健康發(fā)展。

無錫市春江花園業(yè)主委員會(huì)
2020年7月18日

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“在15名業(yè)委會(huì)的委員中，從事法律工作的有4人，其中律師2名，司法局人員1名，檢察院人員1名。

請(qǐng)看下集《富田興合苑業(yè)主的大事小事458、依法實(shí)踐小區(qū)自治 實(shí)現(xiàn)業(yè)主自管良性循環(huán)》”

若不知曉歷史，便看不清未來

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