大家好，我是藍(lán)白。

你知道現(xiàn)在全國正在賣的房子有多少么？

咱們從一份數(shù)據(jù)說起。

國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，商品房待售面積5.7億平米，比2021年末增加了6003萬平米。

商品房，其實是一個寬泛的概念，包括商品住宅，辦公樓，還有店鋪這些商業(yè)地產(chǎn)。

把這6000萬平米分拆，我們可以看到，住宅待售面積增加5552萬平米，占絕對的大頭。

辦公樓的供給量還在增加，兩個月多了104萬平米。

還有商鋪，可能是線下生意太差，前些年商鋪的供給又太多，商業(yè)用房的面積，減少了335萬平米。

克而瑞報告說：根據(jù)歷史規(guī)律，開年之初，商品房待售面積都會迎來一輪跳增，今年也不例外。

但是，今年兩個月的增量，直接突破6000萬平方米，這個數(shù)字，創(chuàng)出了歷史新高。

尤其是住宅待售面積，增加的5000多萬平米，環(huán)比激增了24%，這才導(dǎo)致待售房子的總量，增加到了5.7億平方米。

大家是不是覺得，5.7億平米的房子很多？

不，藍(lán)白想跟大家說的是，跟真正等著賣的房子比起來，5億平米算不了什么。

從概念上來說，這是狹義面積和廣義面積的區(qū)別。

5.7億平方米，是狹義的商品房待售面積。

指的是：已經(jīng)竣工的，可供銷售的商品房建筑面積中，尚未銷售的商品房屋建筑面積。

這句話再細(xì)品一遍，就是：已經(jīng)竣工的、還沒賣出去的房子，總共有5.7億平方米。

真正等著賣的房子，顯然沒有這么少。

這里，就要說到廣義面積的定義。

商品房待售廣義庫存，指的是：市場上的可銷售房屋量，和涉宅用地施工量之和。

也就是說，不管是已經(jīng)出讓，還沒有動工的住宅用地，還是已經(jīng)動工，但沒有拿證的樓棟，或是已經(jīng)拿到預(yù)售證，正在銷售的房子，全部都統(tǒng)計在內(nèi)。

所以，想知道現(xiàn)在全國有多少沒賣出去的房子，要看廣義庫存。

這個數(shù)字有多少呢？

克而瑞的報告說，截至2022年2月末，住宅廣義庫存達(dá)到了38.47億平米，同比增加了3%。

是的，你沒有看錯，廣義上看，全國等著賣的房子，達(dá)到了38億平米。

38億平米，這個數(shù)字多嗎？

那要看怎么說。

往好里說，現(xiàn)在房地產(chǎn)一年的銷售面積，就達(dá)到了18億平米，按照這個速度，38億平米，需要用兩年多的時間消化掉。

往壞里說，幾十億平米的庫存消化，要有兩個前提。

1，需求端旺盛，保持每年18億平米的銷售速度，房子不愁賣。

2，壓制供給端，大量的三四五線城市，停止巨量的、持續(xù)的供地。

但是，這兩個前提，現(xiàn)在似乎都不太符合。

先看需求端。

我最近看了財經(jīng)雜志對黃奇帆的專訪，說的很有道理。

第一，總?cè)丝?4億是天花板，已經(jīng)是公認(rèn)的事實。

第二，我們國家的城市化率是65%，比歐美75%，看起來還有不小的提升空間。

但有一點要考慮到，我們的城市化，是年輕人的城市化，農(nóng)村15-45歲這個年齡段的人口，已經(jīng)所剩無幾。

第三，老齡化的程度越高，需要的房子越少。

還有，現(xiàn)在人均住房面積50平米，危舊房改造、舊城改造規(guī)模已經(jīng)到頭了。

住宅配套的醫(yī)院、學(xué)校建設(shè)也都到頭了。

很多父母抱怨入學(xué)難，說的只是上好學(xué)校難。

大家抱怨看病難，說的只是公立大三甲看病難。

當(dāng)然，優(yōu)質(zhì)的教育和醫(yī)療資源如何分配，是另外一個話題。

我們現(xiàn)在談的，是城市基建的需求，是房地產(chǎn)配套的增長空間，其實總量上早就不缺了。

注意，我們并沒有討論居民負(fù)債空間的問題，只是單純考慮到人口總量、勞動力總量、進(jìn)城人口下降這幾大因素。

剛性的需求，必然是逐年減少的，維持每年18億平米的銷售速度，幾乎不可能。

再看供給端。

要讓地方上減少土地供應(yīng)，擺脫賣地依賴，這件事很難。

關(guān)于土地財政，藍(lán)白以往的視頻跟大家聊過很多，不再多說。

如果任由賣地收入下滑，地方上的“政府性基金收入”，必然會受到影響，進(jìn)而影響各地的基建、城市建設(shè)，基層人員工資開支。

房地產(chǎn)行業(yè)，從來不是一個自我循環(huán)的“孤島”，而是聯(lián)結(jié)地方財政、金融體系、上下游行業(yè)、居民資產(chǎn)配置的宏大體系。

接盤者的需求變少，土地的供給規(guī)模又沒辦法減少，這是房地產(chǎn)擴(kuò)張的兩大難題。

長期看，廣義庫存當(dāng)然會越積壓越多。

短期看，庫存分布，也會呈現(xiàn)出兩極分化的狀態(tài)。

貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺2月末廣義庫存量遙遙領(lǐng)先，突破1億平米。

南昌、長沙、蘭州、岳陽、滄州、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠、佛山，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平米以上。

這些城市，還是有名有姓，常年盤踞在二三線城市榜單上的地方。

如果看去化周期，小城市的日子，會越來越難熬。

現(xiàn)在，全國層面的庫存消化周期，增加到了19.5個月。

其中，一線是13個月，二線18個月，同比漲了4成。

要知道，四大一線城市的房票非常難獲得，5年社保已經(jīng)把絕大部分人攔到門外，還有積分，搖號，二手房指導(dǎo)價這些政策，首套和二套改善的需求，已經(jīng)被打壓到非常低的地步。

只要稍微放開一點口子，庫存就會迅速的消化掉。

而不限購、不限售，任意買賣的三四線城市，去化周期已經(jīng)達(dá)到23個月，同比大增83%。

這個數(shù)字，已經(jīng)逼近了疫情前最高值的25個月。

所以，這兩年很多朋友問我，老家房子能不能買，又是高鐵新城，又是產(chǎn)業(yè)園和湖景房，概念一籮筐，我的回答都是千篇一律的三個字：

別著急。

有的是扛不住父母催，有的是面子問題，同學(xué)朋友都買了，自己名下沒一套房，似乎說不過去，有的還沒畢業(yè)就盤算著買房。

其實，你買或者不買，老家的房子就在那里，并不是說這一類房子沒價值了，是它們已經(jīng)失去了金融投機品的屬性，庫存消化的非常慢。

買或者不買，完全取決于工作安排，職業(yè)規(guī)劃，家庭關(guān)系，朋友圈子，這就是個純純的消費品，不用再費盡心機“擇時”了。

漲的時候一直能忍，現(xiàn)在跌了反而忍不住，沒這個道理。

說回房地產(chǎn)的庫存問題。

上面黃奇帆聊的，是長期的宏觀層面，大家不需要這么多房子了。

那短期呢？

房地產(chǎn)長期看人口，中期看供需，短期看的是金融。

從去年10月份開始，房地產(chǎn)金融寬松政策一波接一波，這都快半年了，為什么待售的房子非但沒有減少，還增加了這么多？

以往屢試不爽的規(guī)律，為什么不能套用到2022年？

大家可以梳理一下，最近幾個月的寬松政策特點。

第一是寬貨幣，去年兩次降準(zhǔn)，1次降息，1月份又來一次降息。

前段時間央行又宣布，自掏腰包超過1萬億，把外匯占款的收益拿了出來，上繳給財政。

這其實也是變相的降準(zhǔn)，因為1萬億的外匯占款，肯定要對應(yīng)1萬億的基礎(chǔ)貨幣投放。

第二是降首付，2022年已經(jīng)有16個城市降低首付，菏澤、重慶、贛州、佛山、駐馬店、蚌埠、溫州降的是商貸，北海、自貢、晉中、南寧、福州降的是公積金首付，這還都是明面上媒體報道出來的，據(jù)我所知，在不少城市，做到兩成首付很容易。

第三是降利率，3月份103個城市主流首套房貸利率是5.34%，環(huán)比降了13BP，以這樣的幅度來看，3月份的房貸利率，創(chuàng)出2019年以來的月度最大降幅。

寬貨幣、降首付、降利率，這三大措施，可以看做是“三板斧”。

這“三板斧”，為什么還帶不動5.7億的狹義庫存，38億平方米的廣義庫存？

一方面，是心理預(yù)期上的原因。

即便大力度的降息降準(zhǔn)，銀行全力放貸，錢也流不進(jìn)房地產(chǎn)，金融機構(gòu)對民企開發(fā)商依然惜貸，不抽貸斷貸就不錯了。

只要大量房企無法恢復(fù)信用融資，工地停工，商票拒付，債券違約，施工方和供應(yīng)商結(jié)不了款，購房者對期房的恐懼就無法消除。

另一方面，短期的需求端，確實刺激不動了。

廣大的三四線城市，地市、縣城們，對上車門檻的降低，并不敏感。

首付少10%，月供少幾百塊，能有多大影響呢？反正房子一直在那賣，什么時候買都一樣。

2015-2017年這一波棚改，才是小城市快速去化的核心原因。

這一次，如果沒有給部分人（比如拆遷戶們）“定向發(fā)錢”的措施，或者說，只有零星幾個城市實施棚改貨幣化，而不是全國層面的強力刺激。

三四線城市的人們，當(dāng)然不會因為首付、利率降低一個門檻，歡喜鼓舞地去買房。

我前天出門找吃的，沿著餐飲一條街，穿過初春四處彌漫的霧氣，一路東張西望走了500米，熟悉的紙包魚，麻辣燙，魚鍋，小碗菜都找不到了，我很想念它們。

時代不一樣了，朋友們。

我是藍(lán)白，今天先聊到這，咱們下期再見。