26日首開大捷，成為“現(xiàn)象級(jí)”熱銷項(xiàng)目，這就是建發(fā)·珺和府。

今年北京第一批集中供地中，建發(fā)以27.715億競得昌平生命科學(xué)園A地塊，樓面價(jià)4.06萬/㎡，溢價(jià)率15%。像夏季的天氣一樣，北京新房市場也進(jìn)入“高熱”狀態(tài)，新增供應(yīng)井噴。6月北京共取證11個(gè)項(xiàng)目，分布在豐臺(tái)、大興、朝陽、昌平等地。很多項(xiàng)目選擇了直接開盤，各家的熱銷海報(bào)、產(chǎn)品宣傳非常熱鬧。不過網(wǎng)簽才是熱銷的終極驗(yàn)證。

數(shù)據(jù)來源：CRIC2020

截至7月20日，建發(fā)珺和府暫時(shí)領(lǐng)先，網(wǎng)簽金額9.06億。項(xiàng)目位于昌平區(qū)回龍觀板塊。區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目還有北清云際、奧森春曉，和今年新增的平西府地塊，由華潤操盤，定名北清橡樹灣。

建發(fā)珺和府成交數(shù)據(jù)，截至7月20日數(shù)據(jù)來源：CRIC2020

建發(fā)珺和府項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬/㎡，成交樓面價(jià)相較北清云際和奧森春曉低了約9000元/㎡，未來存在降價(jià)空間，產(chǎn)品為為87-130㎡兩居-四居。

基本信息

樓盤名稱：珺和府 開發(fā)商：建發(fā)集團(tuán)

價(jià)格：限均價(jià)6.2萬

位置：北五環(huán)外，昌平回龍觀，北清路南側(cè)。

昌平北清路生命科學(xué)園，中關(guān)村大街與北清路雙黃金軸交匯處

總用地：約25642㎡

地上建筑面積：約71798㎡

建筑類型：多層/小高層/高層

戶型：建面約87-130㎡（兩居-四居）

【品牌觀】& 建發(fā)集 《財(cái)富》世界500強(qiáng) 實(shí)力國企，盛世擔(dān)綱者

建發(fā)集團(tuán)成立于1980年，履跡40余載，是大型國有投資企業(yè)集團(tuán)。年?duì)I業(yè)收入超7000億元、資產(chǎn)規(guī)模超6500億元，排名2021年度《財(cái)富》世界500強(qiáng)第148位，主要業(yè)務(wù)涵蓋供應(yīng)鏈運(yùn)營、城市建設(shè)與運(yùn)營、旅游會(huì)展、醫(yī)療健康、新興產(chǎn)業(yè)投資等領(lǐng)域。

數(shù)據(jù)來源：《財(cái)富》雜志2021年度“世界500強(qiáng)”榜單，發(fā)布時(shí)間截止于2021年8月2日

珺和府的樓棟排布，算是推陳出新。樓棟高度不一，明顯東高西低，1、6、7號(hào)樓27層，放在小區(qū)最東側(cè)，兩梯四戶，得房率會(huì)相對(duì)低一點(diǎn)，價(jià)格也低，珺和府最小的三個(gè)面積段57㎡一居、87㎡兩居、101㎡三居，就在這三棟樓中。

其余樓棟基本都在7-11層之間。3/4號(hào)樓的樓間距66米，其余都是43米。

2號(hào)樓的一二單元和4號(hào)樓 ，是兩梯兩戶，毫無疑問這些是大戶型，貴有貴的道理，130㎡四居，成交價(jià)大致在810-840萬左右。

其余樓棟全部都是一梯兩戶，比較主流。戶型是104㎡三居和113㎡三居（104和113分布在一模一樣的樓棟，104是邊戶，113是中間戶）

三棟高層得房率74-75%，其余的78—80%

一共6個(gè)戶型，4個(gè)是主力。58㎡一居的數(shù)量太少，基本售罄，不必再提。

層高2.95-2.97米，雖然是簡裝交付，但標(biāo)配新風(fēng)系統(tǒng)和地暖，還全部預(yù)留了中央空調(diào)的位置。

87㎡純南大兩居。

大面積版的純南兩居，最明顯優(yōu)化的就是衛(wèi)生間的擺放。往常都是暗衛(wèi)，珺和府做成了明衛(wèi)，甚至是三分離式設(shè)計(jì)。

這種結(jié)構(gòu)的戶型，房屋利用率很高，但普遍有兩個(gè)問題。一是次臥采光，二是廚房油煙的倒灌。這倆問題在珺和府身上還算有些改進(jìn)，而且加贈(zèng)了儲(chǔ)物空間，主臥做了轉(zhuǎn)角飄窗，還是有些亮點(diǎn)的。

101㎡三室兩廳兩衛(wèi)。純邊戶，雙明衛(wèi)，衛(wèi)生間朝東或者朝西，270°通風(fēng)采光。

113㎡三室兩廳兩衛(wèi)。三面寬朝南，主臥開門的位置比較特別，套房設(shè)計(jì)。

130㎡四室兩廳兩衛(wèi)。

珺和府唯一的四居戶型，四個(gè)房間分列四角，四葉草布局，或者叫做眼鏡戶型。

即便是中間戶，也是雙明衛(wèi)，只是開窗位置有點(diǎn)區(qū)別，同樓層價(jià)格會(huì)差10萬多，見仁見智了。

【在售戶型產(chǎn)品】

?87㎡兩室兩廳一衛(wèi)約522-560萬

?101㎡三室兩廳兩衛(wèi)約606-623萬

?104㎡三室兩廳兩衛(wèi)約653-680萬

?113㎡三室兩廳兩衛(wèi)約705-720萬

?130㎡四室兩廳兩衛(wèi)約810-840萬

以上戶型樓層可選

57㎡ 一室一廳一衛(wèi)（剩余8層以下房源）總價(jià)約364萬，不做主推。

交房標(biāo)準(zhǔn)：簡裝

9號(hào)樓為人才公租房

關(guān)鍵詞：

北五環(huán)、昌平南、海淀旁、生命科學(xué)園臨鐵、新龍澤站、13號(hào)線拆分、57㎡一居、87㎡兩居、新中式，江南園林、綠建三星、新風(fēng)地暖、國企開發(fā)商。

適合人群：

在永豐、航天城、軟件園后廠村、五道口工作的海淀上班族。昌平本地剛需、剛改；認(rèn)同北部投資前景的朋友。

地段分析

從環(huán)線的角度來說，珺和府屬于北五環(huán)外，六環(huán)內(nèi)。但對(duì)北邊熟悉的朋友或許知道，北五環(huán)和北六環(huán)最遠(yuǎn)差出小20公里了，這么大的范圍，地段自然不能一概而論。

恰好，現(xiàn)在有一種說法：北清路算五環(huán)半。

基于此，珺和府應(yīng)當(dāng)算是五環(huán)半的里面，位置不錯(cuò)。

除了北清路之外，主要公路配套還有京新高速、京藏高速、北五環(huán)，算是"兩縱兩橫”的配置。

據(jù)說航天城的鄧莊北路會(huì)繼續(xù)向東延申，穿過京新高速和昌平線，直達(dá)珺和府所在的北四村板塊。

如此一來，珺和府與海淀間的聯(lián)系就更緊密了，交通優(yōu)勢還能上一個(gè)臺(tái)階，至少到軟件園和永豐的車程都可以再縮短至少5分鐘。

地鐵方面，目前最近的是昌平線的生命科學(xué)園站，但實(shí)際距離要兩公里多一點(diǎn)。

13號(hào)線的龍澤站更遠(yuǎn)，步行過去不現(xiàn)實(shí)。但新龍澤站就不一樣了，這是13號(hào)線拆分成AB線的產(chǎn)物，完全值得期待，據(jù)說最近的E口只需要1.3公里左右。

珺和府所在的北四村，當(dāng)然屬于回西。與永豐、航天城、軟件園直線距離都不超過4公里，全方位享受海淀外溢紅利。而且吃上肉的昌平也沒閑著，畢竟家里還有很多兄弟甚至湯都沒喝上呢。中關(guān)村生命科學(xué)園應(yīng)運(yùn)而生，昌平也想走產(chǎn)業(yè)之路，猥瑣發(fā)育中。

在北清云際南北地塊中間，有小學(xué)用地、幼兒園用地、停車場用地。學(xué)校品牌暫未公布，但這倆新盤上學(xué)的問題，起碼可以在家門口解決，也還不錯(cuò)。

這附近最好的中學(xué)是一六一中學(xué)回龍觀學(xué)校，本來成績一般，但I(xiàn)T碼農(nóng)家長們很給力，這幾年的成績硬是上來了一大截。

醫(yī)療配套方面，回龍觀引進(jìn)了大型三甲醫(yī)院積水潭，而且有倆新院區(qū)，一個(gè)在8號(hào)線育知路地鐵站旁，另一個(gè)在融澤嘉園旁邊。還有海淀北部醫(yī)療中心正在建設(shè)，可以期待。如果想去更好一點(diǎn)的，那必然是北京大學(xué)國際醫(yī)院，號(hào)稱國際一流，有幾部電視劇都是在這拍的，缺點(diǎn)嘛，一個(gè)字“貴”。

商業(yè)配套簡直無敵，西北旺萬象匯（在建）、唐家?guī)X奧特萊斯、昌發(fā)展萬科廣場、中關(guān)村壹號(hào)，這些似乎都已經(jīng)不值一提了。

優(yōu)點(diǎn)總結(jié)

1、南向可觀中關(guān)村公園和軟件園，那里是聯(lián)想、騰訊、網(wǎng)易、百度等眾多大廠的寫字樓。對(duì)望百望山也不是問題，山景加持。北向，妥妥的大面積別墅景觀，綠化相當(dāng)夠用。

2、地鐵13號(hào)線拆分，是即將兌現(xiàn)的利好，算是雪中送炭。

19號(hào)線、市郊鐵路S2線通勤化、北部地鐵聯(lián)絡(luò)線，這三個(gè)規(guī)劃都有可能錦上添花。

3、人才公租是單獨(dú)成棟的，在小區(qū)西南角，建發(fā)表示有單獨(dú)的出入口。

4、閩系國企開發(fā)商，母集團(tuán)是世界500強(qiáng)。建材業(yè)務(wù)也是其主業(yè)之一，能容易控制成本。

5、綠建三星節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，剛需價(jià)，改善級(jí)。園林不錯(cuò)，甚至帶水系，真正江南韻味。

6、有現(xiàn)在，有未來。通勤很方便，配套沒問題。生命科學(xué)園也算為數(shù)不多的，昌平能拿得出手的產(chǎn)業(yè)園區(qū)了，昌平重點(diǎn)發(fā)展的地段，差不了。

7、珺和府旁邊的二手房并不低，北京人家小區(qū)，20年房齡了，老小區(qū)小開發(fā)商，二手均價(jià)5.5萬，有一些好房源達(dá)到6萬多的單價(jià)。沒有對(duì)比就沒有傷害，這一維度來說北清云際和珺和府都顯得非常實(shí)惠了，居住體驗(yàn)相比這種老破小來說，簡直是碾壓級(jí)。

缺點(diǎn)總結(jié)

1、如果你對(duì)珺和府現(xiàn)有的周邊環(huán)境要求很高，那我勸你死了這條心，講真，城市界面暫時(shí)不理想，甚至有的路還沒修完呢。

曾經(jīng)的這里多為倉儲(chǔ)、物流，也確實(shí)有很多煙囪，這不過這些都是老黃歷了，還是要用發(fā)展的眼光看問題。

2、簡裝交付，精裝包需要單獨(dú)付費(fèi)。

競品項(xiàng)目：

北清云際：項(xiàng)目位于北五環(huán)外的北清板塊，昌平線生命科學(xué)園站南側(cè)，距離海淀非常近，到中關(guān)村軟件園非常方便。

1、價(jià)格倒掛，項(xiàng)目均價(jià)6.2萬/㎡，東北側(cè)約1.8公里的二手房領(lǐng)秀慧谷6.7萬，價(jià)差5千元每平。

2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集，項(xiàng)目北側(cè)是生命科學(xué)園，西側(cè)是永豐產(chǎn)業(yè)基地、東側(cè)是未來科學(xué)城、南側(cè)是中關(guān)村軟件園。

3、全三面寬戶型，項(xiàng)目的所有戶型均是南向三面寬，采光通風(fēng)、戶型格局方面非常不錯(cuò)，總價(jià)500萬出頭，上車門檻較低。

4、周邊配套齊全，北側(cè)是永旺商城，規(guī)劃教育用地，距離西北旺萬象匯、海淀大悅城等都不遠(yuǎn)。