作者 | 劉瑩

出品 |?焦點財經(jīng)

行業(yè)寒冬下，被危機感驅(qū)動的萬科再有新動作。

這一次，萬科通過一系列的人事調(diào)整，改變了過往分兵作戰(zhàn)的管理模式，轉(zhuǎn)而開啟了“本部強管控、地產(chǎn)開發(fā)等權(quán)力向開發(fā)經(jīng)營本部集中”的抱團作戰(zhàn)局面。

從分兵作戰(zhàn)到集體突圍

12月16日，萬科內(nèi)部發(fā)文稱，張海不再兼任上海區(qū)域區(qū)首一職，但繼續(xù)擔(dān)任開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人兼CEO。原上海區(qū)域第一副總、杭州公司總經(jīng)理吳鏑升任上海區(qū)域區(qū)首。這也是萬科第一位女性區(qū)首。

與之伴隨，上海區(qū)域內(nèi)的多個城市總經(jīng)理間也啟動了新一輪調(diào)整。其中，耿冰由南京公司總經(jīng)理調(diào)任上海公司總經(jīng)理，王昂由原上海公司執(zhí)行總經(jīng)理調(diào)任南京公司總經(jīng)理；陳灝由無錫公司總經(jīng)理調(diào)任杭州公司總經(jīng)理，陳江鳴則由原上海區(qū)域合伙人調(diào)任無錫公司總經(jīng)理。

對于上述調(diào)整，萬科表示，“行業(yè)正面臨巨大挑戰(zhàn)，需要充分發(fā)揮集團軍優(yōu)勢，助力公司在管理紅利時代健康穩(wěn)健發(fā)展。一方面，要在組織上加強一盤棋建設(shè)，全面提升開發(fā)業(yè)務(wù)的聯(lián)合作戰(zhàn)優(yōu)勢；另一方面也要把打勝仗的將領(lǐng)放到更重要的事業(yè)舞臺，以激發(fā)團隊斗志，打更多硬仗勝仗。此次上海區(qū)域的人事安排，就是基于以上目的”。

萬科續(xù)指，未來，張海將全身心投入集團開發(fā)業(yè)務(wù)的整體提升工作。過去十年，上海區(qū)域在張海的帶領(lǐng)下屢創(chuàng)佳績，近年更是成為業(yè)績第一的區(qū)域，是帶領(lǐng)開發(fā)業(yè)務(wù)突圍的最佳人選。新上任的上海區(qū)域區(qū)首吳鏑及其他四位重要城市的總經(jīng)理，也是過去幾年在上海區(qū)域取得過優(yōu)秀業(yè)績的干將。

事實的確如此。據(jù)焦點財經(jīng)了解，吳鏑在萬科的工作時間已有26年，且長期深耕上海區(qū)域，尤其擅長營銷。此前，吳鏑所管轄的杭州區(qū)域，就是萬科內(nèi)部業(yè)績最好的城市之一。張海所帶領(lǐng)的上海區(qū)域更是萬科的明星區(qū)域，也是萬科近年業(yè)績最好的區(qū)域。今年上半年，上海區(qū)域的銷售占比為37.3%，營收占比為28.85%，權(quán)益凈利潤占比為32%，皆穩(wěn)居集團內(nèi)部各區(qū)域第一。

圖：2021上半年，萬科各區(qū)域銷售情況

一位接近萬科的人士向焦點財經(jīng)表示，“吳鏑非常熟悉上海區(qū)域，又擔(dān)任過核心城市杭州公司總經(jīng)理，顯然是成熟的干部。此外，她還是張海多年的得力副手，深得張海信任，能很好地傳承張海的管理思路，上海區(qū)域能穩(wěn)住，張海就能騰出精力好好去提升其他區(qū)域?！?/p>

“其他人事調(diào)整都是區(qū)域內(nèi)調(diào)動，且都是業(yè)績不錯的總經(jīng)理被調(diào)到更大的城市平臺。一方面這些總經(jīng)理在世道艱難之際仍取得了不錯的業(yè)績，應(yīng)該重用。另一方面他們也都是張海在上海區(qū)域培養(yǎng)多年的干將，配合默契?！鄙鲜鋈耸糠Q。換言之，僅從“以業(yè)績論英雄”的角度看，吳鏑接棒張海，其余職業(yè)經(jīng)理人獲得晉升，也是情理之中。

那么，張海即將傾注更多精力負責(zé)的“開發(fā)經(jīng)營本部”，又是一個怎樣的機構(gòu)？有分析指出，它類似于萬科集團下設(shè)的“地產(chǎn)總部”，與之前龍湖專門成立的地產(chǎn)航道有異曲同工之處。

三年前，萬科集團董事會主席郁亮提出要“鞏固提升基本盤”。如今，在房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期的當(dāng)下，顯得更為重要。畢竟，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)這項“基本盤”是房企的糧倉，是決定企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵。而當(dāng)前階段，“基本盤”需要全國一盤棋地的精細化管理，上述分析稱。

焦點財經(jīng)獲悉，以往，萬科在集團、區(qū)域和城市公司的職能劃分是：集團偏重戰(zhàn)略與財務(wù)風(fēng)控為主、區(qū)域本部偏重組織能力與體系管控、城市公司偏重業(yè)務(wù)導(dǎo)向，弱區(qū)域強城市公司。這個模式在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展時期問題不大，但行業(yè)調(diào)整期，城市公司若仍像之前一樣獨立管理，則會問題頻現(xiàn)。

由此，業(yè)內(nèi)認為，萬科此番調(diào)整實際是將權(quán)力收回到平臺和區(qū)域做強管控，同時也是對風(fēng)險加強管控，這樣一方面可以將區(qū)域各個職能做扎實，降低城市公司在前端投資、后端營銷及整體經(jīng)營上出現(xiàn)錯誤的概率。同時，還可以通過成立一個強大的統(tǒng)籌平臺，改變過往各區(qū)域之間存在的信息決策不互通，經(jīng)營及人才引進方面的不良競爭現(xiàn)象。

整體來看，萬科做實開發(fā)經(jīng)營本部的做法當(dāng)屬意料之中，在房地產(chǎn)行業(yè)整體處于調(diào)整期的當(dāng)下，繼續(xù)分兵作戰(zhàn)只會被逐個擊破，充分發(fā)揮集團軍優(yōu)勢才有可能活下去，上述分析稱。

以穩(wěn)為主的“漸進式變革”

開發(fā)經(jīng)營本部對于萬科的重要性不言而喻，張海何以擔(dān)此重任？資料顯示，在擔(dān)任上海區(qū)首的十年里，張海在上海區(qū)域的成績有目共睹，應(yīng)對復(fù)雜局面的強勁管理和駕馭能力也已彰顯，不論從業(yè)績還是資歷看，張海都是能在集團內(nèi)部服眾的不二人選。

現(xiàn)年51歲的張海，早在1995年即加入了萬科，一度被外界稱為是入職萬科時間最早、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗最足的區(qū)首。在萬科目前的7位區(qū)首中，有6位都曾與張海共事過，這也方便其未來工作的開展。

將時間線拉長來看，開發(fā)經(jīng)營本部的前身可追溯至萬科在去年年底成立的研究與開發(fā)公會。彼時，公會遷入上海并掛牌，張海就已是會長，在萬科內(nèi)部的地位也發(fā)生了些許變化。

今年6月，萬科進一步將研究與開發(fā)專業(yè)公會改組為開發(fā)經(jīng)營中心，定位從協(xié)調(diào)機構(gòu)轉(zhuǎn)為業(yè)務(wù)管理機構(gòu)，張海仍然擔(dān)任該中心負責(zé)人，同時兼任上海區(qū)域首席合伙人。

到了9月，剛剛改組成立3個多月的開發(fā)經(jīng)營中心再被并入開發(fā)經(jīng)營本部，負責(zé)七個區(qū)域事業(yè)集團（BG）、海外事業(yè)部（BU）以及長租公寓事業(yè)部（BU）的經(jīng)營和管理，張海則開始擔(dān)任開發(fā)經(jīng)營本部的首席合伙人兼CEO。

從這一條發(fā)展路徑來看，萬科此番人事調(diào)整并非心血來潮，而是鋪墊已久。其已花了整整一年時間來對開發(fā)經(jīng)營本部進行升級，為統(tǒng)籌開發(fā)業(yè)務(wù)做鋪墊和準備。這也符合萬科一貫的“漸進式變革”管理風(fēng)格。

在2021年初的一次內(nèi)部講話中，萬科董事會主席郁亮也曾釋放出打造“集團軍”的信號。彼時他表示，“我們所有對手都是以一個集團在作戰(zhàn)，如果萬科只是分散的BG、BU，不能形成合力，我們要怎么在新的時期打仗？”

由此看來，萬科此時做強開發(fā)經(jīng)營本部之舉，不過是將此前的思考變?yōu)榱饲袑嵉男袆?，而“合力”是這場行動的關(guān)鍵詞。

有消息人士稱，張海主導(dǎo)下開發(fā)經(jīng)營本部的管控抓手，主要在成本費用和各端口指導(dǎo)文件上。在成本費用上，萬科已經(jīng)開始強管控，要求超過1000萬以上的付款要收歸集團，超過500萬以上的收歸區(qū)域。營銷方面，萬科也已開始號召砍掉代理的可能，希望重建自渠，恢復(fù)能力。事實上，此前，萬科不少區(qū)域公司已經(jīng)做過收權(quán)的動作，將旗下城市公司的成本、營銷、設(shè)計、定位、人事權(quán)上收。接下來，開發(fā)經(jīng)營本部不排除也會做類似動作。

整體來看，攻堅開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，已是房企在管理紅利時代下為維持企業(yè)健康發(fā)展所必須要做出的決策，萬科也是如此。弱環(huán)境下，萬科用自己的實際行動，向全行業(yè)提交了一份可供效仿的組織管理模板。這場以穩(wěn)為主的“漸進式變革”將為萬科帶來怎樣的變化？焦點財經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。