7月20日，招商蛇口因購(gòu)買資產(chǎn)而新發(fā)行的股份在深交所上市。深圳市投資控股有限公司、招商局投資發(fā)展有限公司正式成為招商蛇口新股東。

實(shí)際上，早在6月16日招商蛇口披露的公告就顯示招商蛇口發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)生效，預(yù)示著成為房企再融資開閘以來首個(gè)通過證監(jiān)會(huì)注冊(cè)的交易，受到了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。據(jù)悉，本次交易之標(biāo)的資產(chǎn)為深圳市投資控股有限公司（簡(jiǎn)稱“深投控”）持有的深圳市南油（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱“南油集團(tuán)”）24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“招商局投資發(fā)展”）持有的深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“招商前海實(shí)業(yè)”）2.8866%股權(quán)。

房企“第三支箭”落地 ?招商蛇口成示范性首單

2022年11月28日，房企融資“第三支箭”出臺(tái)，證監(jiān)會(huì)提出資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。

恢復(fù)房企并購(gòu)重組和配套融資位列“第三支箭”五項(xiàng)措施之首，投資者和社會(huì)公眾對(duì)房企A股并購(gòu)重組如何落地、如何改善房企資產(chǎn)質(zhì)量和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，以及如何支持“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”都充滿了期待。

招商蛇口以市場(chǎng)首單通過注冊(cè)的成績(jī)單完成了給行業(yè)的“打樣”，通過服務(wù)國(guó)家大局、收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，助力公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提升，推動(dòng)落實(shí)“保交樓、保民生”政策，兼顧各方利益。高效的執(zhí)行，從受理到注冊(cè)僅耗時(shí)3個(gè)月。招商蛇口的成功，給市場(chǎng)帶來了示范性效應(yīng)。

加碼前海核心資產(chǎn)，助推“粵港澳大灣區(qū)”建設(shè)

招商蛇口始終胸懷“兩個(gè)大局”、堅(jiān)持立足“國(guó)家所需、大勢(shì)所趨、招商所能”，主動(dòng)將自身發(fā)展融入新發(fā)展格局，在服務(wù)國(guó)家大局中實(shí)現(xiàn)自身高質(zhì)量發(fā)展。

南油集團(tuán)持有的核心資產(chǎn)為位于深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)媽灣片區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地。前海媽灣片區(qū)是深港聯(lián)動(dòng)發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的重要聯(lián)結(jié)與軸心，其發(fā)展受到中央和深圳政府的高度重視。2021年以來，媽灣片區(qū)開發(fā)提速，價(jià)值兌現(xiàn)及價(jià)值優(yōu)化在即。

招商蛇口籌劃進(jìn)一步收購(gòu)南油集團(tuán)股份的想法由來已久，借助“第三支箭”落地，這一交易終于瓜熟蒂落。

業(yè)內(nèi)人士分析，通過此次重組交易，招商蛇口進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)前海自貿(mào)投資的控制權(quán)，加碼前海優(yōu)勢(shì)資源，搶抓前海政策機(jī)遇，提升其在粵港澳大灣區(qū)重要區(qū)域享有的資源價(jià)值。這一重組交易的成功促進(jìn)公司資產(chǎn)和業(yè)務(wù)布局完善，提升了國(guó)有資源的運(yùn)營(yíng)配置效率，也是招商蛇口進(jìn)一步落實(shí)建設(shè)前海城市新中心和踐行推進(jìn)新階段粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、“一帶一路”高質(zhì)量發(fā)展、深化深港交流合作的有力實(shí)踐。

交易完成后，深投控將成為招商蛇口重要的戰(zhàn)略股東，有利于招商蛇口與深圳國(guó)資加強(qiáng)合作，共同推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，形成協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)合作共贏，也充分顯示了深圳國(guó)資對(duì)于公司中長(zhǎng)期發(fā)展的信心。

與此同時(shí)，招商蛇口通過本次重組募集的配套資金85億元，將主要用于10個(gè)存量住宅項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)及補(bǔ)充發(fā)展所需流動(dòng)資金，是中國(guó)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有力實(shí)踐，有助于進(jìn)一步推進(jìn)“穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤”工作，有力促進(jìn)金融與房地產(chǎn)行業(yè)的資本循環(huán)。

意義不僅如此。此次重組交易也凸顯了招商蛇口在資本運(yùn)作領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)。招商蛇口通過A股并購(gòu)交易加碼優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，得到了資本市場(chǎng)的高度認(rèn)可，有望受益于本輪“中特估”股票估值體系重構(gòu)帶來的估值提升。

?招商蛇口良好基本面 價(jià)值重塑助力“中特估”體系建設(shè)

自2022年11月證監(jiān)會(huì)提出“探索建立具有中國(guó)特色的估值體系”以來，“中特估”概念在市場(chǎng)逐漸發(fā)酵，并逐漸聚焦為央國(guó)企價(jià)值重估。一些基本面優(yōu)質(zhì)、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、估值具備吸引力的央國(guó)企上市公司，逐漸受到投資者的關(guān)注。

長(zhǎng)期以來，央國(guó)企上市公司大多體量較大，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)占比較高，且一般處于成熟階段，過往市場(chǎng)投資者普遍對(duì)其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)力認(rèn)識(shí)不足。如何提升上市國(guó)企估值成為市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注的課題。有業(yè)內(nèi)人士指出，結(jié)合國(guó)企改革進(jìn)一步深化，以及中國(guó)特色現(xiàn)代資本市場(chǎng)建設(shè)理念的形成，未來央國(guó)企低估值現(xiàn)象有望受到更多重視和改善。

招商蛇口無疑是“中特估”的代表性標(biāo)的。作為擁有大型上市央企與龍頭房企雙重身份的招商蛇口亦同樣面臨估值過低的情況。

實(shí)際上，近年來，招商蛇口注重修煉內(nèi)功，向強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)的新發(fā)展模式過度，積極構(gòu)建自身多業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)能力，經(jīng)營(yíng)性收入占比提升。

具體來看，招商蛇口各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)健且健康。其負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，短期負(fù)債占比已不足1%，“三道紅線”達(dá)標(biāo)，2022年末綜合資金成本僅3.89%，穩(wěn)健穿過房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控周期，融資優(yōu)勢(shì)凸顯。2022年，招商蛇口營(yíng)業(yè)收入1,830億元，逆勢(shì)增長(zhǎng)13.9%，顯著高于同行。同時(shí)，招商蛇口保持較高分紅派息率，2022年現(xiàn)金分紅總額17.8億元，分紅比例達(dá)41.74%。

毫無疑問，此次重組交易招商蛇口結(jié)合近期國(guó)資委提出的有關(guān)央企上市公司平臺(tái)開展并購(gòu)重組相關(guān)政策指引，通過發(fā)揮資本市場(chǎng)功能加碼優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、發(fā)揮央企資源優(yōu)勢(shì)的重要舉措，進(jìn)一步打開了公司的未來增長(zhǎng)空間。

業(yè)內(nèi)人士指出，招商蛇口發(fā)揮資本市場(chǎng)功能提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、回饋投資者等方面都卓有成效，已經(jīng)走在了央國(guó)企深化改革、提升市場(chǎng)化水平的前列，已成為“中特估”最值得關(guān)注的標(biāo)的之一。

十年國(guó)企改革路，對(duì)于國(guó)企整體而言，經(jīng)營(yíng)績(jī)效、債務(wù)壓力和創(chuàng)新能力等方面均有明顯的改善效果。站在新的起點(diǎn)，招商蛇口繼續(xù)深化改革、乘勢(shì)而上，作為基本面優(yōu)質(zhì)、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、估值具備吸引力的央國(guó)企上市公司，有望受益于中國(guó)特色估值體系進(jìn)一步釋放價(jià)值。在房地產(chǎn)新發(fā)展模式下，更好實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，并為投資者提供良好的投資機(jī)會(huì)。