內(nèi)容摘要：建發(fā)&保利竹盈路南側(cè)“7+1”地塊項(xiàng)目?jī)傻貕K方案設(shè)計(jì)公示，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為46500元/平方米，均為全裝修交付，整體項(xiàng)目中小套型占比60%。附青浦新城在建8樓盤(pán)數(shù)據(jù)匯總。

竹盈路南側(cè)“7+1”地塊項(xiàng)目區(qū)位圖

近日，青浦區(qū)盈浦街道17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地塊項(xiàng)目（17-01、21-01地塊）方案設(shè)計(jì)公示（下文簡(jiǎn)稱“7+1”地塊）。

上述竹盈路南側(cè)“7+1”地塊項(xiàng)目位于盈浦街道勝利路、竹盈路東南，板塊隸屬于青浦新城中央商務(wù)區(qū)先行啟動(dòng)區(qū)。

今年4月，建發(fā)旗下蘇州兆坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與保利置業(yè)旗下上海盛萬(wàn)置業(yè)有限公司組成的聯(lián)合體以70.256億元摘得上述地塊，成交樓板價(jià)18149元/平方米，溢價(jià)率8.72%。

該項(xiàng)目房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為46500元/平方米。

一、17-01、21-01地塊方案

本次方案公示17-01、21-01地塊區(qū)位圖

本次方案設(shè)計(jì)公示地塊為其中的17-01、21-01地塊。該2幅地塊位于整個(gè)項(xiàng)目的西側(cè)（詳見(jiàn)附圖）。

該2幅地塊用途均為普通商品房項(xiàng)目，規(guī)劃用地總面積為41237.3平方米?？偨ㄖ娣e為166139平方米，其中地上建筑面積為112019平方米，地下建筑面積54120平方米。

樓層方面，地上最多為27層，地下最多為2層。

建筑高度為79.48米。

好，我們來(lái)具體看一下地塊。

17-01、21-01地塊公示圖則

（由于公示圖則不太清晰，故不在圖上加注說(shuō)明了。）

17-01地塊指標(biāo)：

用地面積：25414.6平方米

總建筑面積：108238平方米

其中地上建筑面積：73989平方米

地下建筑面積：34249平方米

樓層：16-27層

容積率2.75

建筑密度：22%

綠地率：35.01%

17-01地塊四至東至恭賢路，南至盈秀路，西至勝利路、北至竹盈路。

本次公示圖則不是特別清晰，我們就平面圖嘗試解讀一下，僅供參考！

該地塊一共規(guī)劃了三處地塊出入口，其中一處位于竹盈路，2處位于恭賢路（其中一處為專屬消防出入口）。該地塊為人車分流型社區(qū)，除在地塊西北角規(guī)劃了少量地面訪客臨時(shí)停車位外，其余基本以地下停車位為主。

公示圖則顯示，該地塊一共規(guī)劃了8棟住宅樓及1棟配套商業(yè)，這里我們無(wú)法區(qū)別哪棟住宅樓為保障性住房。按地塊出讓合同規(guī)定，保障性住房建筑面積應(yīng)占該出讓宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的?5 %以上，由于看不清圖則，所以這里不確定。

按照“答疑紀(jì)要”，保障性住房可以集中于項(xiàng)目的某一地塊中（也就是說(shuō)，17-01地塊存在沒(méi)有規(guī)劃保障性住房的可能性）。

樓層和高度方面，整體呈現(xiàn)南低北高。最南側(cè)的2棟住宅樓為16層，1層地下室，一樓不設(shè)置架空層。

地塊中間一排3棟住宅樓，西側(cè)為17層，地下2層，另外2棟均為18層，地下1層。這3棟樓部分門(mén)棟一樓設(shè)置了架空層（深色斜線區(qū)域）。

最北面一排3樓住宅樓，西側(cè)一樓為地塊制高點(diǎn)，即27層，另外2樓為25層，這3棟地下室均為地下2層。

住宅套數(shù)方面，“答疑紀(jì)要”顯示，各地塊可根據(jù)實(shí)際建設(shè)方案可進(jìn)行容積率統(tǒng)籌平衡，在容積率統(tǒng)籌平衡的基礎(chǔ)上，各地塊住宅套數(shù)可同步進(jìn)行平衡，但不得少于7個(gè)住宅地塊的總住宅套數(shù)。公示圖則顯示，該地塊本次方案容積率為2.75，而已批復(fù)的上位規(guī)劃上該地塊容積率為2.5，這意味著該項(xiàng)目進(jìn)行了容積率統(tǒng)籌平衡。也就是說(shuō)，17-01地塊實(shí)際住宅套可能不同于原控規(guī)的560套。

地塊出讓合同顯示，該項(xiàng)目7幅住宅地塊規(guī)劃住宅套數(shù)下限為2840 套；原批復(fù)的上位規(guī)劃顯示，17-01地塊規(guī)劃住宅套數(shù)為560套。

中小套型方面，根據(jù)“答疑紀(jì)要”顯示，在容積率統(tǒng)籌平衡的前提下，其項(xiàng)目各地塊中小套型也可以平衡，但7個(gè)住宅地塊中小套型占比不變。

根據(jù)項(xiàng)目出讓合同顯示，該項(xiàng)目中小套型占該項(xiàng)目住宅總建筑面積的 60 %，計(jì)190649.91 平方米以上。根據(jù)上海市《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(DGJ08-20-2019)規(guī)范中的“高層住宅”定義，該項(xiàng)目為高層住宅項(xiàng)目，中小套型面積為不大于100平方米。

該地塊為100%全裝修交付住宅項(xiàng)目（包括保障性住宅，如有）。

另外，在盈秀路與恭賢路轉(zhuǎn)角規(guī)劃了一處集中的商業(yè)設(shè)施。根據(jù)“答疑紀(jì)要”顯示，在滿足服務(wù)半徑的基礎(chǔ)上，商業(yè)設(shè)施可適當(dāng)集中布局。

項(xiàng)目出讓合同規(guī)定，結(jié)合小區(qū)出入口或公建配套應(yīng)設(shè)置商業(yè)配套，規(guī)模不少于地塊總計(jì)容面積的1%。

也就說(shuō)，實(shí)際操作時(shí)可以不以地塊為單位，滿足服務(wù)半徑前提下，可集中布局。

出讓合同顯示，鼓勵(lì)住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所（可設(shè)置于地下），配置泳池、健身、閱覽、棋牌等休閑設(shè)施。

21-01地塊指標(biāo)：

用地面積：15822.7平方米

總建筑面積：57901平方米

其中地上建筑面積：38031平方米

地下建筑面積：19871平方米

樓層：11-18層

容積率2.3

建筑密度：20%

綠地率：35.01%

21-01地塊四至東至恭賢路，南至達(dá)恒路，西至勝利路、北至盈秀路。

該地塊一共設(shè)置了5處小區(qū)出入口，其中，在盈秀路上規(guī)劃了2處出入口（1處為人車混行，一處為人行出入口）；勝利路設(shè)置了2處專屬消防出入口；北側(cè)達(dá)恒路上規(guī)劃了人行出入口。

該地塊為人車分流型社區(qū)，除了在地塊西北角規(guī)劃了少量訪客臨時(shí)地面停車位，其余均為地下停車位。

該地塊一共規(guī)劃了6棟住宅樓。

樓層和高度方面，同樣呈現(xiàn)了南低北高的布局設(shè)計(jì)，最南排2棟住宅統(tǒng)一為11樓，地下均為1層，另外，最西側(cè)一棟西側(cè)門(mén)棟一樓設(shè)置了架空層，其余未設(shè)置。

該地塊其余4棟住宅樓樓層均為18層，地下均為2層。部分門(mén)棟一樓設(shè)置了架空層（深色斜線區(qū)域）。

住宅套數(shù)方面，根據(jù)已批復(fù)的上位規(guī)劃顯示，該地塊規(guī)劃住宅套數(shù)下限為308套。但本次公示方案顯示其地塊容積率為2.3（原控規(guī)對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)為2.2），說(shuō)明該項(xiàng)目進(jìn)行了容積率統(tǒng)籌平衡操作，與上述17-01地塊一樣，這意味著該地塊實(shí)際規(guī)劃住宅套數(shù)有可能不同于原控規(guī)的套數(shù)，這里公示沒(méi)有說(shuō)明。

另外，該地塊保障性住房、中小套型、交付標(biāo)準(zhǔn)等與17-01地塊一致，請(qǐng)參照上述說(shuō)明。

根據(jù)出讓合同規(guī)定，該項(xiàng)目要求達(dá)到智慧建筑一星級(jí)建筑，聚焦數(shù)字家園建設(shè)需求，實(shí)施數(shù)字社區(qū)、智能社區(qū)安防、智能末端配送等，強(qiáng)化社會(huì)化服務(wù)和政務(wù)服務(wù)的可獲得性，營(yíng)造數(shù)字化的居住新環(huán)境。

據(jù)了解該項(xiàng)目案名為保利建發(fā)印象青城，這在地圖對(duì)應(yīng)位置已被標(biāo)注了“印象青城”字樣。

項(xiàng)目將采用建發(fā)宋雅風(fēng)、新中式產(chǎn)品。

總結(jié)一下，上述項(xiàng)目地塊將是數(shù)字、智能型社區(qū)。供應(yīng)套數(shù)上原控規(guī)顯示2幅地塊合計(jì)不低于868套，實(shí)際由于采用了項(xiàng)目地塊容積率統(tǒng)籌平衡，所以供應(yīng)套數(shù)目前沒(méi)有相關(guān)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。整體項(xiàng)目均為精裝修交付（包括這次公示的17-01、21-01地塊在內(nèi)）。

項(xiàng)目一標(biāo)段工程工程總承包招標(biāo)公告截圖

另外，很有意思的是，我們已于上月25日?qǐng)?bào)道了該項(xiàng)目一標(biāo)段工程總承包招標(biāo)公告，在該份招標(biāo)公告中顯示的“一標(biāo)段”為“17-01、23-02地塊”，而這次方案設(shè)計(jì)公示的地塊為“17-01、21-01地塊”。理論上兩者應(yīng)該是一致的，不知道是不是哪里出了問(wèn)題。

二、項(xiàng)目配套

根據(jù)項(xiàng)目出讓合同規(guī)定，21-02地塊盈秀路幼兒園項(xiàng)目和21-03地塊社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施用地都將由7+1地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商出資代建，與住宅項(xiàng)目同步建設(shè)，同期驗(yàn)收。

盈秀路幼兒園效果圖

另外，根據(jù)項(xiàng)目“答疑紀(jì)要”顯示，代建的21-02、21-03地塊尚在動(dòng)遷中。再加之，從一標(biāo)段招標(biāo)和本次方案公示來(lái)看，該項(xiàng)目將分期建設(shè)，所以原出讓合同所說(shuō)的同步建設(shè)、同期驗(yàn)收或許解讀上存在歧義，也就是說(shuō)時(shí)間上會(huì)比較寬泛，這里可能需要有關(guān)部門(mén)進(jìn)一步明確代建地塊的具體啟動(dòng)時(shí)間。

21-03地塊社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目效果圖

今年6月，2023年新城公共建筑及景觀項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案征集評(píng)審結(jié)果公布。其中，盈秀路幼兒園（21-02地塊）和21-03地塊社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目也被納入了本次方案征集（詳見(jiàn)附圖）。盈秀路幼兒園規(guī)模為15班（包含12個(gè)幼兒班、3個(gè)托班）。

三、周邊同期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)

青浦新城同期在建樓盤(pán)示意圖

截至目前，整個(gè)青浦新城同期在建的普通商品房項(xiàng)目共有8個(gè)（包括本次公示的竹盈路南側(cè)7+1地塊項(xiàng)目）。其中，新城中央商務(wù)區(qū)板塊有4個(gè)在建樓盤(pán)。青浦新城其他區(qū)域也有4個(gè)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，具體項(xiàng)目分布詳見(jiàn)附圖。

區(qū)域房地聯(lián)動(dòng)價(jià)方面，目前青浦新城板塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)最高的是南通亞倫和上海新黃浦聯(lián)合開(kāi)發(fā)的夏陽(yáng)街道青松路西側(cè)H3a-01、H3b-01地塊項(xiàng)目，該項(xiàng)目房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為50000元/平方米。該項(xiàng)目案名為江南里，住宅供量不低于345套，產(chǎn)品有聯(lián)排和低密洋房。

其次為本次公示的竹盈路南側(cè)7+1地塊項(xiàng)目，即印象青城，該項(xiàng)目房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為46500元/平方米，整體項(xiàng)目住宅供應(yīng)量為2840 套，產(chǎn)品為高層住宅。

目前青浦新城在建樓盤(pán)中，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)最低為43000元/平方米，有三個(gè)項(xiàng)目都定了該價(jià)位。它們分別是盤(pán)谷的06A-01地塊，首創(chuàng)的08A-1、08C-01地塊，和盛青的13-01、13-03地塊。

青浦新城在建樓盤(pán)匯總

目前，青浦新城在建的8個(gè)樓盤(pán)住宅供應(yīng)總量在5801套左右（數(shù)據(jù)摘自地塊出讓合同）。

另外，附表中各項(xiàng)目地塊對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)參照2023年度青浦區(qū)公辦中小學(xué)招生計(jì)劃，隨著新樓盤(pán)、新學(xué)校的陸續(xù)建成，未來(lái)公辦學(xué)區(qū)存在調(diào)整的可能性，僅供參考。

四、項(xiàng)目周邊配套

竹盈路南側(cè)7+1項(xiàng)目地塊1.5公里生活圈配套

竹盈路南側(cè)7+1項(xiàng)目地塊地處青浦新城著力打造的新城三大城市板塊之首的中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，未來(lái)這里的周邊配套將會(huì)越來(lái)越好。

青浦新城三大城市板塊，即1+2，1為中央商務(wù)區(qū)，2為江南新天地和未來(lái)新城樣板區(qū)。

我們來(lái)看一下竹盈路南側(cè)7+1項(xiàng)目地塊周邊1.5公里生活圈配套情況：

教育方面：

雙盈路小學(xué)

除了上面提到的本案將代建的21-02地塊盈秀路幼兒園外，在項(xiàng)目的北側(cè)還規(guī)劃了3處基礎(chǔ)教育設(shè)施，分別為1所幼兒園、1所小學(xué)和1所初中，其中雙盈路小學(xué)項(xiàng)目是去年五大新城公共建筑方案征集項(xiàng)目之一，已完成項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)。

商業(yè)方面：

該項(xiàng)目周邊坐擁三大購(gòu)物中心，分別是富紳時(shí)代廣場(chǎng)、百聯(lián)大賣場(chǎng)、綠地繽紛城。

另外，今年2月發(fā)布的《上海市商業(yè)空間布局專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035 年)》（草案公示稿）中提到，青浦新城樞紐站片區(qū)（遠(yuǎn)期）被規(guī)劃定位為了“市級(jí)商業(yè)中心”（點(diǎn)擊鏈接查閱青浦地區(qū)級(jí)及以上六大商業(yè)中心分布）。

交通方面：

項(xiàng)目邊上有運(yùn)營(yíng)中的17號(hào)線漕盈路站和青浦新城站。

另外，位于外青松公路、盈港路交匯處正在建設(shè)三線換乘樞紐站，即青浦新城站，未來(lái)除了運(yùn)營(yíng)中的17號(hào)線、示范區(qū)線（在建）和嘉青松金線（規(guī)劃）將在此實(shí)現(xiàn)零距離換乘。

公園：

在項(xiàng)目東側(cè)規(guī)劃了總面積達(dá)601357平方米的上達(dá)中央公園，其中規(guī)劃的綠地總面積約 49.46 公頃(以實(shí)測(cè)為準(zhǔn))，年度計(jì)劃顯示其中的南園一期工程將于今年8月正式開(kāi)工。

大家對(duì)本案有什么看法？

歡迎分享你的觀點(diǎn)。

資料：青浦區(qū)政府網(wǎng)

編輯：大青浦房談