“現(xiàn)金不足以償還短期債務(wù)，不得不借新債還舊債?！?/p>

作者：夏天天

編輯：tuya

出品：財(cái)經(jīng)涂鴉

5月25日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將富力地產(chǎn)股份有限公司(下稱“富力地產(chǎn)”，2777.HK)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)(CFR)由“Ba3”降至“B1”，并將富力地產(chǎn)(香港)有限公司(下稱“富力香港”)的CFR由“B1”降至“B2”，展望均從觀察名單變?yōu)椤柏?fù)面”。

穆迪認(rèn)為，富力地產(chǎn)企業(yè)家族評(píng)級(jí)的下調(diào)，反映出穆迪對(duì)其經(jīng)營現(xiàn)金流疲弱以及未來12-18個(gè)月內(nèi)大量債務(wù)到期的擔(dān)憂；負(fù)面展望則反映了富力地產(chǎn)和富力香港在未來12-18個(gè)月的再融資需求較高。

據(jù)《財(cái)經(jīng)涂鴉》梳理富力地產(chǎn)歷年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從2012年至2019年，富力地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額已經(jīng)連續(xù)8年為負(fù)值，其中2019年的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額-240億元，而2018年這一數(shù)值為-86.17億元。

2017年7月，富力地產(chǎn)曾以199億的代價(jià)從萬達(dá)手中拿下77家酒店。

銷售額未達(dá)目標(biāo)，毛利率下滑

穆迪認(rèn)為，富力地產(chǎn)的B1評(píng)級(jí)反映了該公司在中國住宅開發(fā)市場的周期運(yùn)營記錄，以及在中國地域多元化的土地儲(chǔ)備，評(píng)級(jí)還考慮了流動(dòng)性弱和債務(wù)杠桿率高的評(píng)級(jí)限制。

2019年報(bào)顯示，富力地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額人民幣908.1億元，凈利潤人民幣100.9億元，增長率分別為18%及16%，雖然營收和凈利潤雙雙實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長，但2019年的合同銷售額僅為1380億元人民幣，遠(yuǎn)低于1600億元的銷售目標(biāo)。不僅如此，富力地產(chǎn)的毛利率也較2018年下滑明顯。

(資料來源：公司公告)

受疫情等多種不利因素影響，今年一季度，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入97.88億元，低于去年同期的102.87億元；歸屬于母公司股東的凈利潤6657萬元，同比減少83.5%。

此外，富力地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流狀況并未好轉(zhuǎn)，一季度末依然為負(fù)值。穆迪預(yù)計(jì)，富力地產(chǎn)的土地付款前的經(jīng)營現(xiàn)金流約為100億元，約占合同銷售額的7%，這一水平遠(yuǎn)低于穆迪評(píng)級(jí)的中國房地產(chǎn)同行。

穆迪還指出，2019年，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金回收率也有所下降，而應(yīng)收賬款有所增加。如果這些方面沒有改善，富力地產(chǎn)的財(cái)務(wù)實(shí)力仍將薄弱。同時(shí)，鑒于富力地產(chǎn)2019年合同銷售額僅增長5%，以及2020年前四個(gè)月合同銷售額同比下降23%，該公司經(jīng)營現(xiàn)金流的疲弱狀況在近期不太可能有實(shí)質(zhì)性改善。

此外，現(xiàn)金不足以償還短期債務(wù)也是富力地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)之一，該公司不得不借新債來為即將到期的債務(wù)提供資金。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，富力地產(chǎn)有620億元的債務(wù)在未來12個(gè)月內(nèi)到期。截至2019年底，該公司持有的380億元現(xiàn)金以及未來12個(gè)月的預(yù)估經(jīng)營現(xiàn)金流將不足以償還這些債務(wù)。

(資料來源：公司公告)

此外，富力地產(chǎn)的凈負(fù)債/總權(quán)益比率由2018年的184.1上升8個(gè)百分點(diǎn)至199%。瑞信報(bào)告認(rèn)為，隨著富力地產(chǎn)2019年底的凈負(fù)債率升至199%，管理層開始推出去杠桿計(jì)劃，目標(biāo)是在2020年將凈負(fù)債率下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)至185%，長期目標(biāo)是下降至150%，富力地產(chǎn)管理層已將處理部分重資產(chǎn)列入待辦事項(xiàng)。

富力香港的流動(dòng)性狀況也很疲弱。截至2019年12月31日，富力香港持有現(xiàn)金(包括限制性現(xiàn)金)為79.9億元人民幣，而短期債務(wù)為123億元人民幣。

據(jù)《財(cái)經(jīng)涂鴉》了解，富力香港主要依靠富力地產(chǎn)的支持獲得資金，富力香港是富力地產(chǎn)從離岸銀行和離岸資本市場籌集資金用于投資中國房地產(chǎn)項(xiàng)目以及海外投資的主要平臺(tái)。

此外，穆迪指出，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)疲弱，投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好謹(jǐn)慎，加大了富力地產(chǎn)以合理成本舉債償還到期債務(wù)能力的不確定性。富力香港的評(píng)級(jí)下調(diào)至B2，反映出母公司在需要時(shí)提供財(cái)務(wù)和運(yùn)營支持的能力減弱，以及鑒于其酒店業(yè)務(wù)的經(jīng)營環(huán)境具有挑戰(zhàn)性，其獨(dú)立信用質(zhì)量可能惡化。

2020年銷售策略以去庫存為主，發(fā)力線上銷售

在2019年未能實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)后，今年一季度，富力地產(chǎn)表示，隨著新型冠狀病毒疫情的影響波及全球所有行業(yè)及經(jīng)濟(jì)體，市場氣氛低迷，公司于2020 年第一季度的銷售、工程建設(shè)、及酒店運(yùn)營曾一度中斷。

富力地產(chǎn)認(rèn)為，即使在現(xiàn)今的傳統(tǒng)行業(yè)（如房地產(chǎn)）中，線上及線下交易的界線也變得越來越模糊。隨著房地產(chǎn)買家更趨成熟，且熟悉購買及投資物業(yè)，其對(duì)線上房地產(chǎn)交易的信心顯著增加。新型冠狀病毒的爆發(fā)及限制出行對(duì)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售造成重大影響，公司將迅速抓住機(jī)會(huì)進(jìn)一步升級(jí)富力好房平臺(tái)并發(fā)起在線促銷以刺激物業(yè)銷售。

對(duì)于2020年的銷售策略，富力地產(chǎn)指出，2020 年公司銷售策略上以去庫存、加快去化舊貨、存貨為主，將專注于在110個(gè)城市中進(jìn)行廣泛的銷售，結(jié)合富力好房在線平臺(tái)推動(dòng)線上營銷，采用線上線下多渠道加快推動(dòng)銷售，加速項(xiàng)目去化以實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)。

不過，瑞信在最新的研究報(bào)告中也指出，雖然富力地產(chǎn)的銷售情況在去年12月份有改善，但其2019財(cái)年的交付量及毛利率表現(xiàn)均令市場失望。

瑞信還將富力地產(chǎn)2020及2021財(cái)年的每股盈利預(yù)測(cè)分別下調(diào)31%，以反映銷售增長放緩，并將其資產(chǎn)凈值預(yù)測(cè)下調(diào)14%。目標(biāo)價(jià)由原來的15.3港元下調(diào)至9.9港元，將投資評(píng)級(jí)由「跑贏大市」調(diào)低至「中性」。