2022年，全國有超過60個城市調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，加大對房地產(chǎn)企業(yè)金融支持力度，提高個人住房貸款額度、降低貸款首付比例等。2023年1月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，對新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢如何？投資者還要不要將“房子”作為投資對象？哪些因素將成為購房/投資的主要參考？

- 01 - 房地產(chǎn)市場的底層邏輯

通常來說，供求關(guān)系、M2放水、基礎(chǔ)設(shè)施投資、土地稀缺、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及結(jié)構(gòu)等因素都會影響房價的上漲或下跌。但是，從這些年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來看，并沒有固定的因素或指標(biāo)來限制房價的上限或者下限，上述那些都只是影響房價的間接因素。而直觀影響房價的因素是市場熱度和政策調(diào)控。

市場熱度：市場熱度決定房價高度。市場越熱，房價越高；市場越冷，房價越低。

政策調(diào)控：由政府掌握開關(guān)，通過限購、限貸、稅收等政策手段來調(diào)控房價。

圖片來源丨CFP國際金融理財師認(rèn)證培訓(xùn)課程

在購房/投資時，如何把握這兩個直觀因素呢？我們先從購房“三原理”入手。

第一、稀缺性原理

理解“稀缺性”時，不能只看房子某一方面的稀缺，如：景觀、地段、教育資源等等，而是要看這個“稀缺”是否有人搶。典型的例子就是“學(xué)區(qū)房”，隨著教育機(jī)制的改革，學(xué)區(qū)的概念發(fā)生改變，學(xué)區(qū)房的價值也會遭到稀釋。

第二、相關(guān)性原理

交通、教育、生活配套、寫字樓等都是影響房價的相關(guān)性因素。其中，新樓盤推出是影響房價的顯性因素。通常新樓盤的開盤定價都會參考周邊同水平樓盤的標(biāo)價，如果持續(xù)沒有新樓盤推出，升值空間就會得到限制。實際操作中，利用相關(guān)性原理主要看是否有拆遷政策、新的土地供應(yīng)情況、大品牌開發(fā)商或地王項目推出。

第三、流動性原理

在我國的房地產(chǎn)行業(yè)存在三個事實，寫字樓賣不過住宅、房價收入比出奇的高和租售比出奇的低。這三個問題對應(yīng)一個答案：流動性越高，增值、保值能力越大。流動性和位置、戶型、產(chǎn)權(quán)呈正相關(guān)。好地段、好戶型、產(chǎn)權(quán)明晰、容易買賣的房子，就能有個好價格。

在過去30年波瀾壯闊的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，再不買，房價就漲了主導(dǎo)了整個買房邏輯。十九大后，房住不炒，讓全民住有所居成為買房邏輯變革的“第一推動力”。

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因此，購房的目的不再是升值而是使用，不動產(chǎn)的價值是使用價值而不是投資價值。聚焦到房產(chǎn)投資上，要更多的看使用價值，即：用租金衡量的使用價值。

- 02 - 未來房地產(chǎn)市場的變量

在“房住不炒”的大前提下，房地產(chǎn)市場多有波折。然而從不斷擴(kuò)大的市場規(guī)模、各項政策扶持、租房市場多元化發(fā)展等趨勢來看，我國房地產(chǎn)市場仍有很大的潛力。

第一、城市漂移

城市發(fā)展是有主軸線的，比如深圳是往西發(fā)展，北京則是向東延伸。順應(yīng)城市發(fā)展主軸的地域，房價會提升。較之以往，大規(guī)模遷移不會發(fā)生，但是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商務(wù)配套完善、局部發(fā)展政策釋放會持續(xù)不斷發(fā)生。

第二、資源的“聚集”與“飄散”

隨著進(jìn)一步的發(fā)展，城市化可以理解成城市的分化，在尊重客觀規(guī)律的前提下，不同的城市定位不同，有的主打經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有的側(cè)重糧食安全、有的注重生態(tài)文明、有的重在軍事安全。但從經(jīng)濟(jì)層面上，難免會出現(xiàn)有的好有的壞，此消彼長的狀況。

目前來看，我國城市發(fā)展進(jìn)入了整體框架已定，局部填充豐富的階段。如：作為城鎮(zhèn)規(guī)劃的高階形態(tài)的中心城市，在發(fā)揮政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、金融諸多方面的引領(lǐng)、輻射、集散功能的同時，勢必會增加資源的聚集效應(yīng)。而資源聚集的地方房價會隨之上漲，相對飄散的地方房價隨之下滑。

第三、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅不是什么新鮮話題，每隔一段時間就會有人提及，喊了很多年，至今未落地。從各國的房地產(chǎn)發(fā)展來看，征收“房產(chǎn)稅”是早晚的事。不過，什么時候開始征收，如何征收尚無定論。但是，對于投資來說房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響是個不能忽視的變量。

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房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重屬性，在如今房產(chǎn)購買、投資邏輯發(fā)生根本改變的當(dāng)下，一般家庭做居住規(guī)劃，或者高凈值家庭制定投資組合策略時，掌握基本的房地產(chǎn)市場底層邏輯和原理，從而對房價走勢有所預(yù)判就顯得十分必要。

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