土地踏勘作為前期研判的重要環(huán)節(jié)，有經(jīng)驗(yàn)的投資人，看完現(xiàn)場(chǎng)基本對(duì)項(xiàng)目能不能操作就有了基本概念，后續(xù)再?gòu)臏y(cè)算角度詳細(xì)算賬即可。

看地主要分為兩塊：一是看地塊區(qū)位屬性，在整個(gè)城市的絕對(duì)與相對(duì)位置（發(fā)展方向、板塊、周邊配套、交通等）；二是結(jié)合出讓文件中的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、以及出讓文件中就地塊的特殊要求，了解地塊屬性及不利因素等，注意地塊是否存在一些不利因素（電廠污染、墳?zāi)?、高壓線、古樹(shù)名木、化工企業(yè)等）。

一、對(duì)于如何看地，一般分為以下五個(gè)步驟：

①地塊位置

地塊位置是核心中的核心，不能看錯(cuò)，不然一切皆枉然。在百度地圖根據(jù)路名、紅線圖等找到項(xiàng)目大概方位，查找出周邊已有建筑，進(jìn)行查找（谷歌地圖更為精準(zhǔn)）。

②地塊紅線圖

紅線圖是必看之一，通過(guò)紅線圖可以了解以下兩點(diǎn)：

1）地塊的大致形狀，是否規(guī)整。如果規(guī)整，若為長(zhǎng)方形，東西寬、南北窄則更利于排布。如若不規(guī)則，則要考慮特殊地形對(duì)強(qiáng)排是否有不利影響。

2）地塊紅線邊界的確定，邊界一定要確認(rèn)清楚，前后左右是否有建筑，強(qiáng)排日照影響后期一定要考慮到位。

③地塊四至

現(xiàn)在很多公司都用無(wú)人機(jī)航拍，但還是建議坐車(chē)，繞一圈看一看。四至的道路是否都已暢通；四至是否有不利，噪音、環(huán)境污染、高壓線等。地塊如果不大，可建議步行。

④地塊內(nèi)部

需勘察清楚，有些地塊表面看，如草坪一塊，但內(nèi)部有水塘，那將會(huì)對(duì)后期成本產(chǎn)生影響。地塊內(nèi)部是否有尚未拆除建筑，地塊內(nèi)部是否平整到位，是否有青苗等。是否達(dá)到三通一平、七通一平等，滿足三通一平就可開(kāi)工。

了解地塊之前的用途，是否是廠房拆遷、墓地等，如果是污染性企業(yè)，地塊拿下來(lái)才發(fā)現(xiàn)會(huì)對(duì)后期營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)生較大影響，包括地下是否有墓、溶洞等，最好找當(dāng)?shù)厝嘶蛘哒块T(mén)了解清楚。

⑤帶著控規(guī)去看地

地塊限高、容積率等是否比較特殊，對(duì)售樓處、小區(qū)開(kāi)口、物業(yè)擺放位置、商業(yè)位置等是否有特殊要求，需根據(jù)實(shí)際情況后期予以注意。（有些公司設(shè)計(jì)都是外包強(qiáng)排，對(duì)強(qiáng)排的結(jié)果沒(méi)有嚴(yán)格把控，里面會(huì)有許多暗坑）

二、看地要敢于大膽聯(lián)想

“看地”不單單是轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)位置，站在地塊邊上望一望有沒(méi)有拆遷，有沒(méi)有高壓線。即便看到常見(jiàn)事務(wù)，也要敢于大膽的猜測(cè)和聯(lián)想到很多可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成的不利影響。

①建筑限高

限高是目前最常見(jiàn)的現(xiàn)象，很多城市在規(guī)劃中就已經(jīng)限制樓房高度?！灸壳俺Ｒ?jiàn)的限高主要有以下幾種情況：機(jī)場(chǎng)、雷達(dá)、衛(wèi)星地面站、電視塔、軍事、名勝古跡等】

②建筑紅線退讓

建筑紅線退讓對(duì)產(chǎn)品的擺放、用地面積、貨值均會(huì)產(chǎn)生較大影響，因此在考察項(xiàng)目的時(shí)候，尤其是要跟設(shè)計(jì)口溝通建筑紅線的影響，紅線退讓考慮的因素主要：油氣管線、高壓線、光纜、市政道路、日照間距等。

油氣管線、光纜要多注意，因?yàn)樵缒甑穆窬€過(guò)程比較隨意，可能一不小心把光纜挖斷就很麻煩。

在市區(qū)的項(xiàng)目要多留意市政退線問(wèn)題，很多新規(guī)劃道路由于建筑不拆遷，導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此市區(qū)項(xiàng)目要充分考慮。

③紅線退讓

比如，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在飲用水水源一級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)，禁止新建、改建、擴(kuò)建與供水設(shè)施和保護(hù)水源無(wú)關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目；已建成的與供水設(shè)施和保護(hù)水源無(wú)關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目，由縣級(jí)以上人民政府責(zé)令拆除或者關(guān)閉。

④防洪要求

在踏勘階段要留意周邊是否有江河湖泊、堤壩、水利工程等，充分溝通水利局，該處位置的防洪要求，防水支護(hù)標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，避免拿到項(xiàng)目無(wú)法開(kāi)工，開(kāi)工后成本過(guò)高的情況出現(xiàn)。

看地里面有許多講究，要真正會(huì)看一塊地，看好一塊地，是需要花費(fèi)很多功夫的。