遼寧省高級人民法院

民 事 裁 定 書

（2021）遼民申8275號

再審申請人（一審被告、二審上訴人）：北京新恒基物業(yè)管理有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)麥子店西路3號。

法定代表人：王清松，該公司總經(jīng)理。

再審申請人（一審被告、二審上訴人）：北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司，營業(yè)場所沈陽市鐵西區(qū)建設(shè)西路18-6號。

負(fù)責(zé)人：范岐，該公司經(jīng)理。

二再審申請人委托訴訟代理人：劉凈，北京大成律師事務(wù)所律師。

二再審申請人委托訴訟代理人：劉小丹，北京大成律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審原告、二審被上訴人）：遼寧中恒物業(yè)管理有限公司，住所地沈陽市和平區(qū)渾河站西街道滿融村二小區(qū)物業(yè)公司2樓。

法定代表人：曾燕，該公司經(jīng)理。

再審申請人北京新恒基物業(yè)管理有限公司（以下簡稱新恒基公司）、北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司（以下簡稱新恒基沈陽分公司）因與被申請人遼寧中恒物業(yè)管理有限公司（以下簡稱中恒公司）不當(dāng)?shù)美m紛一案，不服沈陽市中級人民法院（2020）遼01民終10947號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

新恒基公司、新恒基沈陽分公司申請再審稱：1.原審判決認(rèn)為中恒公司具備訴訟主體資格，適用法律錯誤。首先，物業(yè)費、車位費返還請求權(quán)只屬于業(yè)主，業(yè)主大會未獲得業(yè)主授權(quán)，無權(quán)行使該權(quán)利，更無權(quán)授權(quán)中恒公司行使，中恒公司不是本案適格主體。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條第一款規(guī)定“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持”。最高人民法院對該司法解釋的“理解與適用”明確指出“本條解釋規(guī)定請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還物業(yè)費的主體為業(yè)主，非業(yè)主委員會、業(yè)主大會或其他組織”，說明業(yè)主大會無權(quán)索還物業(yè)費。業(yè)主大會代業(yè)主處分專屬于業(yè)主的物業(yè)費、車位費返還請求權(quán)無合法的權(quán)利基礎(chǔ)。業(yè)主大會想要代為行使或處分上述物業(yè)費、車位費的返款請求權(quán)，必須得到法律或業(yè)主本人的明確授權(quán)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條的規(guī)定，業(yè)主大會的權(quán)限范圍限于“共有和共同管理權(quán)利的重大事項”，業(yè)主的物業(yè)費、車位費返還請求權(quán)是業(yè)主個人的專享權(quán)利，不在法律規(guī)定的權(quán)限范圍內(nèi)，業(yè)主大會代業(yè)主處分物業(yè)費、車位費返還請求權(quán)無法定授權(quán)基礎(chǔ)；結(jié)合本案原審所有證據(jù)，無證據(jù)證明預(yù)交費業(yè)主將案涉物業(yè)費、車位費的返回請求權(quán)通過決議或其他授權(quán)形式讓渡給業(yè)主大會或中恒公司，業(yè)主大會無權(quán)代業(yè)主處置物業(yè)費、車位費返還請求權(quán)。其次，即使認(rèn)定授權(quán)有效，但授權(quán)不是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，中恒公司也不能基于授權(quán)取得原告主體資格。授權(quán)書原文表述是“授權(quán)貴司代表全體業(yè)主通過法律途徑，或委托律師事務(wù)所等專業(yè)法律機(jī)構(gòu)追繳北京新恒基物業(yè)管理有限公司上述違法所得。所產(chǎn)生的訴訟費、律師費等相關(guān)費用由貴司墊付后在園區(qū)多種經(jīng)營中列支。”“授權(quán)貴司代表”明確表明中恒公司只是業(yè)主（業(yè)主大會）的代表；“相關(guān)費用由貴司墊付”說明相關(guān)費用最終由業(yè)主（業(yè)主大會）承擔(dān)的同時，也說明追繳回的物業(yè)費仍屬于業(yè)主（業(yè)主大會），而不屬于中恒公司。中恒公司是被授權(quán)人，被授權(quán)人無權(quán)以自身名義作為原告提起訴訟，也無權(quán)享有真正權(quán)利人的利益。一審法院錯誤地將授權(quán)書內(nèi)容解釋為“債權(quán)轉(zhuǎn)讓”，二審法院雖未明確“轉(zhuǎn)讓”，但使用“代替”一詞，同樣認(rèn)可了中恒公司的原告資格，基礎(chǔ)法律關(guān)系認(rèn)定錯誤。綜上，中恒公司不是本案適格原告，不符合法定起訴條件，應(yīng)裁定駁回中恒公司的起訴。2.原審判決對基本事實認(rèn)定缺乏證據(jù)證明，且主要證據(jù)系偽造。首先，兩份授權(quán)書上的字覆蓋在印章上，即授權(quán)書是在事先已蓋好業(yè)主大會印章的空白紙上套打出來的，“字在章上”足示授權(quán)書是偽造的。其次，原審判決認(rèn)定授權(quán)書真實有效，缺乏證據(jù)證明。一是中恒公司從未提供任何與業(yè)主大會召開相關(guān)的記錄和決議文件。二是中恒公司甚至不敢正面確認(rèn)存在這樣的決議行為。三是新恒基公司提交了50名業(yè)主提供的書面情況說明，證明案涉小區(qū)未就授權(quán)相關(guān)事項召開過業(yè)主大會會議。四是根據(jù)形成業(yè)主大會決議的程序性要求，案涉小區(qū)不可能形成針對授權(quán)書內(nèi)容的業(yè)主大會決議。五是另案查明的情況表明業(yè)主大會不可能在2018年12月就業(yè)主大會授權(quán)做出過決議行為。3.原審判決錯誤地將非法證據(jù)作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)。中恒公司于2018年11月16日非法通過暴力、未經(jīng)允許強(qiáng)行進(jìn)入新恒基沈陽分公司位于案涉小區(qū)的財務(wù)室，非法搶占了新恒基沈陽分公司的全部財務(wù)資料和設(shè)備，此事實有《報警情況登記表》證明。以侵害他人合法權(quán)益的方法取得的證據(jù)，不能作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)，針對非法證據(jù)進(jìn)行審計所得出的審計結(jié)果也不能作為認(rèn)定本案事實的依據(jù)。二審法院以《報警情況登記表》及公安機(jī)關(guān)未確認(rèn)搶占財務(wù)憑證這一事實作為理由，對非法證據(jù)這一主張不予采信，該認(rèn)定有違常理。原始財務(wù)憑證是公司最機(jī)密的資料之一，屬于新恒基沈陽分公司的大量財務(wù)憑證卻由競爭對手中恒公司占有，本身就不正常；中恒公司一審稱財務(wù)憑證是業(yè)主委員會提供的，沒有依據(jù)，即使是業(yè)主委員會也不應(yīng)掌握物業(yè)公司的財務(wù)憑證。4.原審判決不支持從預(yù)收費用中扣除新恒基公司已為案涉小區(qū)支付的費用，適用法律錯誤。（1）新恒基公司在物業(yè)服務(wù)合同終止后仍為案涉小區(qū)繳納電費522054.14元。該電費的繳納時間發(fā)生在2018年11月16日中恒公司開始提供物業(yè)服務(wù)之后，應(yīng)全部從預(yù)收費用中扣除。二審法院以新恒基公司未證明款項為預(yù)繳性質(zhì)而不支持扣除。沈陽的電費都是預(yù)繳的，無須舉證證明眾所周知的事實。（2）二審法院認(rèn)為新恒基公司為案涉小區(qū)預(yù)繳的電梯年檢費與本案并非一個法律關(guān)系，不應(yīng)從物業(yè)費中抵銷，是錯誤的。新恒基公司繳納了電梯年檢費并組織第三方對電梯進(jìn)行了年檢，意味著在此后一年時間此電梯不用再進(jìn)行年檢，受益人是整個案涉小區(qū)及業(yè)主。這一年的時間涵蓋了中恒公司提供物業(yè)服務(wù)的時間，電梯年檢費分?jǐn)偟竭@段時間內(nèi)的費用（共計145839元）應(yīng)由中恒公司承擔(dān)。（3）新恒基公司因提供案涉小區(qū)電梯維保服務(wù)，仍欠沈陽亞華電梯安裝有限公司電梯維保費用6767383元，該費用也應(yīng)從預(yù)收費用中扣除。上述已實際支出的費用從預(yù)收物業(yè)費中清算扣除后，新恒基公司已無費用應(yīng)移交給中恒公司。5.原審判決可能會導(dǎo)致新恒基公司面臨雙重償付的風(fēng)險。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第三項、第六項的規(guī)定申請再審，請求撤銷原審判決，改判駁回中恒公司的起訴或駁回其全部訴訟請求，審計費及訴訟費由中恒公司承擔(dān)。

中恒公司提交書面意見稱，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。1.原審已查明，新恒基沈陽分公司、新恒基公司撤場前預(yù)收了物業(yè)費和車位費，但未提供相應(yīng)的服務(wù)，其有返還預(yù)收物業(yè)費、車位費的義務(wù)。2.應(yīng)返還的金額已經(jīng)過審計，新恒基沈陽分公司、新恒基公司對已預(yù)收的費用金額無異議。3.中恒公司對案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)已經(jīng)三年多時間，對于新恒基沈陽分公司、新恒基公司預(yù)收的2018年11月16日之后的物業(yè)費和車位費對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)期間，中恒公司未向相應(yīng)的業(yè)主收取過物業(yè)費和車位費，但提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。4.被新恒基公司、新恒基沈陽分公司預(yù)收物業(yè)費、車位費的業(yè)主有8000戶以上，如業(yè)主分別親自向新恒基公司、新恒基沈陽分公司主張返還費用，會產(chǎn)生至少8000多個訴訟案件。業(yè)主大會和業(yè)主委員會授權(quán)中恒公司向新恒基公司、新恒基沈陽分公司主張權(quán)利要求返還預(yù)收的費用，符合法律規(guī)定和法律原則，有利于問題解決。因已授權(quán)中恒公司主張權(quán)利，被新恒基公司、新恒基沈陽分公司預(yù)收費用的業(yè)主未再親自向新恒基公司、新恒基沈陽分公司提起訴訟，也享受了中恒公司提供的物業(yè)服務(wù)。5.原審判決結(jié)果并未加大新恒基公司、新恒基沈陽分公司的返還義務(wù)，亦未損害廣大業(yè)主的利益，中恒公司是合格的訴訟主體。6.新恒基公司、新恒基沈陽分公司主張扣減費用無證據(jù)證明，也不符合行業(yè)習(xí)慣。7.原審判決生效后進(jìn)入執(zhí)行程序，案涉小區(qū)廣大業(yè)主已知曉判決結(jié)果，業(yè)主對判決結(jié)果未提出異議。綜上，應(yīng)駁回新恒基公司、新恒基沈陽分公司的再審申請。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，人民法院審查申請再審案件，應(yīng)當(dāng)圍繞申請再審事由是否成立進(jìn)行。

關(guān)于新恒基公司、新恒基沈陽分公司申請再審主張本案原審判決認(rèn)為中恒公司具備訴訟主體資格適用法律錯誤的問題。本案中，小區(qū)業(yè)主委員會招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，中恒公司中標(biāo)并與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，新恒基沈陽分公司作為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同權(quán)利義務(wù)終止，其預(yù)收的物業(yè)費、車位費應(yīng)移交或返還，此毋庸置疑。中恒公司提起本案訴訟，請求判令新恒基公司、新恒基沈陽分公司向中恒公司全面履行物業(yè)移交義務(wù)，返還預(yù)收的物業(yè)費、車位費并支付利息，中恒公司是否可以作為本案原告是本案主要爭議焦點。本院審查認(rèn)為，《物業(yè)管理條例》第三十八條第二款規(guī)定“物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。”根據(jù)《遼寧省物業(yè)管理條例》第五十三條第四項的規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除或終止二十日前，向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交清算后的預(yù)收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù)。本案中，新恒基沈陽分公司物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后未移交預(yù)收的物業(yè)費、車位費，中恒公司提起本案訴訟時其已為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)近一年時間，其作為原告起訴要求新恒基公司、新恒基沈陽分公司履行交接義務(wù)返還預(yù)收費用，有事實與法律依據(jù)。本案原審判決根據(jù)中恒公司提交的兩份業(yè)主大會授權(quán)書，認(rèn)為中恒公司享有業(yè)主大會的授權(quán)代替全體業(yè)主向新恒基沈陽分公司主張返還預(yù)收的物業(yè)費、車位費，認(rèn)定中恒公司具有訴訟主體資格，與中恒公司起訴依據(jù)的事實及請求權(quán)基礎(chǔ)并不一致，且對“授權(quán)代表”理解不妥。但鑒于新恒基公司、新恒基沈陽分公司有向中恒公司移交預(yù)收費用的義務(wù)，原審裁判結(jié)果具有正當(dāng)性；原審判決未加重新恒基公司、新恒基沈陽分公司的義務(wù)，且生效民事判決具有既判力，新恒基公司、新恒基沈陽分公司不存在雙重償付風(fēng)險；中恒公司提供了物業(yè)服務(wù)，且未另行向業(yè)主收取已經(jīng)預(yù)交部分的費用，未損害業(yè)主的利益；如本案撤銷原判而再由業(yè)主提起訴訟要求返還預(yù)收的費用，則可能形成數(shù)千起訴訟，將極大浪費司法資源。綜上，在本案程序已然安定的情況下，對新恒基公司、新恒基沈陽分公司以原審判決認(rèn)定中恒公司具有訴訟主體資格適用法律錯誤為事由申請再審，本院不予支持。

關(guān)于新恒基公司、新恒基沈陽分公司申請再審主張案涉兩份業(yè)主大會授權(quán)書系偽造、原審判決認(rèn)定授權(quán)書真實性缺乏證據(jù)證明的問題。本院審查認(rèn)為，新恒基公司、新恒基沈陽分公司主張案涉業(yè)主大會授權(quán)書系偽造，理由并不充分，且新恒基公司、新恒基沈陽分公司主張業(yè)主大會授權(quán)書系偽造以及原審判決認(rèn)定授權(quán)書真實性缺乏證據(jù)證明，均旨在說明中恒公司不具有訴訟主體資格，并據(jù)此申請再審，對此前文已詳細(xì)闡述，不再贅述。

關(guān)于新恒基公司、新恒基沈陽分公司申請再審主張原審判決錯誤將非法證據(jù)作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)的問題。新恒基公司、新恒基沈陽分公司主張新舊物業(yè)交接時中恒公司非法通過暴力、未經(jīng)允許強(qiáng)行進(jìn)入新恒基沈陽分公司位于案涉小區(qū)的財務(wù)室，非法搶占新恒基沈陽分公司財務(wù)資料和設(shè)備，認(rèn)為本案中新恒基沈陽分公司的財務(wù)資料系非法證據(jù)不能作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)，根據(jù)財務(wù)資料進(jìn)行審計的審計結(jié)果也不能作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)。本院審查認(rèn)為，判斷非法證據(jù)應(yīng)以利益衡量原則進(jìn)行，即對取得證據(jù)的違法性與訴訟保護(hù)的利益進(jìn)行衡量，以衡量的結(jié)果作為判斷非法證據(jù)的重要考量因素，如果取證方法的違法性對于他人的損害明顯弱于違法性所保護(hù)的利益，則不應(yīng)判斷該證據(jù)為非法證據(jù)。就本案而言，涉及預(yù)收費用的賬冊、票據(jù)本身屬于新恒基沈陽分公司依規(guī)應(yīng)移交的資料，即便若新恒基公司、新恒基沈陽分公司所言財務(wù)資料是中恒公司在雙方交接沖突中在新恒基沈陽分公司財務(wù)室強(qiáng)行取得，其取得方式的違法性對新恒基沈陽分公司造成的損害也明顯弱于本案訴訟所保護(hù)的利益，不應(yīng)認(rèn)定財務(wù)資料為非法證據(jù)，原審將依據(jù)財務(wù)資料進(jìn)行審計的審計意見作為定案依據(jù)，并無不當(dāng)。新恒基公司、新恒基沈陽分公司主張原審將非法證據(jù)作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)，不成立。

關(guān)于新恒基公司、新恒基沈陽分公司申請再審主張原審判決不支持從預(yù)收費用中扣除新恒基公司為案涉小區(qū)支付的費用適用法律錯誤的問題。新恒基公司主張應(yīng)扣除的費用為三項，現(xiàn)逐一審查評析如下：新恒基公司主張在其物業(yè)服務(wù)終止后向供電公司預(yù)交了電費50余萬元，本院審查認(rèn)為，新恒基沈陽分公司主張在已經(jīng)退出案涉小區(qū)物業(yè)服務(wù)的情況下為案涉小區(qū)預(yù)交電費，不符合日常生活經(jīng)驗，不符合邏輯，原審判決以新恒基沈陽分公司現(xiàn)有證據(jù)不能證明該電費為預(yù)交的電費，未扣減該電費，同時釋明新恒基沈陽分公司有證據(jù)證明確系預(yù)交可以再行主張，并無不當(dāng)。關(guān)于新恒基公司主張應(yīng)扣除的電梯年檢費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付費用委托檢驗單位對電梯進(jìn)行年檢是應(yīng)盡的義務(wù)，新恒基公司要求扣減的電梯年檢費發(fā)生在新恒基公司沈陽分公司提供物業(yè)服務(wù)期間，其將電梯年檢費攤平要求中恒公司在本案中承擔(dān)145839元，依據(jù)不充分，且原審判決亦釋明如有充分證據(jù)可以適用正確的法律關(guān)系再行主張，原審對此處理亦無不當(dāng)。關(guān)于新恒基公司主張扣除的電梯維修費，原審中新恒基公司提交沈陽亞華電梯安裝公司電梯維修保養(yǎng)費用催款函，原審認(rèn)為該費用與本案是否存在關(guān)聯(lián)性屬于待證事實，未支持新恒基公司要求扣減的主張，并無不當(dāng)。

綜上，新恒基公司、新恒基沈陽分公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第三項、第六項規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款的規(guī)定，裁定如下：

駁回北京新恒基物業(yè)管理有限公司、北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司的再審申請。

審 判 長　米繼東

審 判 員　孫　艷

審 判 員　蔣華明

二〇二一年十二月十七日

法官助理　張　帆

書 記 員　王　歡

遼寧省沈陽市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2020）遼01民終10947號

上訴人（原審被告）：北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司，住所地：沈陽市鐵西區(qū)建設(shè)西路18-6號。

負(fù)責(zé)人：范岐，該公司經(jīng)理。

委托訴訟代理人：劉凈、龔海燕，北京大成律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：北京新恒基物業(yè)管理有限公司，住所地：北京市朝陽區(qū)麥子店西路3號。

法定代表人：陳若文，該公司經(jīng)理。

委托訴訟代理人：劉凈、龔海燕，北京大成律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：遼寧中恒物業(yè)管理有限公司，住所地：沈陽市和平區(qū)南京南街197號1610。

法定代表人：曾燕，該公司經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陸航，女，漢族，1971年9月2日出生，住址：沈陽市沈河區(qū)，該公司員工。

委托訴訟代理人：張爽，上海市海華永泰（沈陽）律師事務(wù)所律師。

上訴人北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司（以下簡稱新恒基沈陽分公司）、北京新恒基物業(yè)管理有限公司（以下簡稱北京新恒基公司）因與被上訴人遼寧中恒物業(yè)管理有限公司不當(dāng)?shù)美m紛一案，不服沈陽市鐵西區(qū)人民法院（2019）遼0106民初5659號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月1日受理后，依法組成合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人新恒基沈陽分公司、北京新恒基公司上訴稱：1、撤銷沈陽市鐵西區(qū)人民法院（2019）遼0106民初15659號民事判決；改判駁回一審原告的起訴；審計費及一、二審訴訟費用全部由被上訴人承擔(dān)。

上訴理由：一、一審判決認(rèn)為業(yè)主大會有權(quán)處分業(yè)主的物業(yè)費返還請求權(quán)，屬于適用法律錯誤。一審法院認(rèn)定“依據(jù)以上兩份授權(quán)書的決議內(nèi)容及法律效力，可以認(rèn)定涉案園區(qū)的業(yè)主大會決議將業(yè)主對被告的預(yù)交物業(yè)費返還請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給遼寧中恒物業(yè)管理有限公司，并應(yīng)當(dāng)排除了業(yè)主單獨向我司主張返還預(yù)交物業(yè)費的權(quán)利?！保ㄒ粚徟袥Q書第8頁倒數(shù)第9行起）。這一認(rèn)定適用法律錯誤，理由如下：

1.物業(yè)費返還請求權(quán)只屬于業(yè)主，業(yè)主大會無權(quán)行使，更無權(quán)授權(quán)遼寧中恒公司行使，遼寧中恒公司不是本案適格原告?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持”。該司法解釋明確規(guī)定有權(quán)請求退還物業(yè)費的主體是業(yè)主，而且只能是業(yè)主。最高人民法院對上述司法解釋的“理解與適用”文章中（見《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》第2版，第346頁）明確指出：“本條解釋規(guī)定請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還物業(yè)費的主體為業(yè)主，非業(yè)主委員會、業(yè)主大會或其他組織”（相關(guān)書稿復(fù)印件附后），說明業(yè)主大會無權(quán)索還物業(yè)費。

2.業(yè)主大會的權(quán)限范圍不包括處分歸屬于業(yè)主個人的財產(chǎn)權(quán)利?！段飿I(yè)管理條例》第十一條規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”?？梢?，業(yè)主大會的權(quán)限范圍限于“共有和共同管理權(quán)利的重大事項”。而業(yè)主的物業(yè)費返還請求權(quán)是歸屬于業(yè)主個人的、由業(yè)主獨立享有的財產(chǎn)權(quán)利，不屬于業(yè)主大會的權(quán)限范圍，業(yè)主大會無權(quán)處分歸屬于業(yè)主個人的物業(yè)費返還請求權(quán)。

綜上，既然業(yè)主大會自身都無權(quán)索還物業(yè)費，業(yè)主大會就更無權(quán)授權(quán)第三方索還物業(yè)費。因此，一審法院以業(yè)主大會對遼寧中恒物業(yè)管理有限公司有授權(quán)即認(rèn)定該公司具備本案的訴訟主體資格，屬于適用法律錯誤。由于遼寧中恒公司不是本案適格原告，不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條起訴的條件，應(yīng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二百零八條第三款裁定駁回遼寧中恒公司的起訴。

二、一審判決認(rèn)為授權(quán)書本身就是業(yè)主大會的決議行為，屬于適用法律錯誤和認(rèn)定事實錯誤。一審法院認(rèn)為“故原告向法庭提供的兩份授權(quán)書應(yīng)系涉案園區(qū)業(yè)主大會的決議行為”（一審判決第8頁第15-16行）。這一認(rèn)定毫無依據(jù)，與法律規(guī)定和事實不符，理由如下：1.兩份業(yè)主大會授權(quán)書的全文中，沒有任何地方直接或間接提到案涉小區(qū)的業(yè)主大會就授權(quán)書的內(nèi)容召開過業(yè)主大會，或者以其他形式進(jìn)行過決議。即，授權(quán)書自身的內(nèi)容并未證明業(yè)主大會有過相關(guān)的決議行為。

2.《中華人民共和國民法總則》第一百三十四條第二款規(guī)定：“法人、非法人組織依照法律或者章程規(guī)定的議事方式和決議程序作出決議的，該決議行為成立。民事法律行為自成立時生效?！币粚彿ㄔ赫J(rèn)為，根據(jù)此規(guī)定，業(yè)主大會授權(quán)書就是業(yè)主大會的決議行為（一審判決第8頁第11-16行）。一審法院的看法是完全錯誤的。業(yè)主大會授權(quán)書是業(yè)主大會決議所產(chǎn)生的結(jié)果，而不是決議行為本身。這就好比，公司對外簽發(fā)的授權(quán)書并不是公司的股東會決議或董事會決議。如果僅憑業(yè)主大會授權(quán)書上蓋有業(yè)主大會的公章，就認(rèn)為存在業(yè)主大會決議行為，而不去調(diào)查是否實際存在決議行為，這就等于在說誰保管著公章，誰就可以代表業(yè)主大會做出決議。

三、由于本案并不存在業(yè)主大會的決議行為，一審法院認(rèn)為授權(quán)書具備法律效力屬于適用法律錯誤和認(rèn)定事實錯誤。

1.一審中，遼寧中恒公司沒有提供過任何能夠證明存在業(yè)主大會的決議行為的證據(jù)。在一審的法庭提問環(huán)節(jié)，一審法院詢問遼寧中恒公司兩份授權(quán)書所涉的業(yè)主大會的召開時間，遼寧中恒公司回答：“具體情況不太清楚……”。一審法庭又詢問“為什么有兩份授權(quán)書”，遼寧中恒公司回答說“不太清楚……”。即，遼寧中恒公司不但沒有向法院提供證據(jù)證明業(yè)主大會有過相關(guān)的決議行為，甚至都不敢正面確認(rèn)存在這樣的決議行為。

2.新恒基公司向一審法院提交了50名業(yè)主提供的書面情況說明，證明案涉小區(qū)根本沒有就相關(guān)事項召開過業(yè)主大會會議，也就根本不可能形成任何業(yè)主大會決議。

一審法院以提供說明的業(yè)主人數(shù)不夠以及相關(guān)業(yè)主未出庭作證作為理由，拒絕采信這份證據(jù)。一審法院的做法是錯誤的。首先，本案中，遼寧中恒公司沒有提供任何證據(jù)證明業(yè)主大會做出過決議行為，業(yè)主大會授權(quán)書上沒有任何業(yè)主的簽字，也沒有附上任何帶有業(yè)主簽字的其他文件，即，遼寧中恒公司提供的證據(jù)為“0”，而新恒基公司提供了50名業(yè)主簽字的書面情況說明，兩相比較，新恒基公司提供的證據(jù)足以構(gòu)成優(yōu)勢證據(jù)。第二，相關(guān)業(yè)主未出庭作證乃是因為：新恒基公司在向一審法院提供業(yè)主書面情況說明后一直在等法院組織開庭質(zhì)證，然而，一審法院既未組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行質(zhì)證，也沒有要求或通知相關(guān)業(yè)主出庭作證，也沒有就證據(jù)的真實性問題與新恒基公司或其訴訟代理人進(jìn)行任何的溝通，而是徑直做出一審判決，因此證人根本沒有機(jī)會出庭作證。

3.根據(jù)形成業(yè)主大會決議的程序性要求，案涉小區(qū)不可能形成針對授權(quán)書內(nèi)容的業(yè)主大會決議。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十四條的規(guī)定，召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。根據(jù)案涉小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》第八條第（八）款的規(guī)定，業(yè)主大會會議完成會議表決后，業(yè)主委員會或者會議召集人應(yīng)負(fù)責(zé)完成會議表決票回收和結(jié)果統(tǒng)計，并應(yīng)公示表決統(tǒng)計結(jié)果和表決清單，公示期不少于七日，公示期滿后方可公告業(yè)主大會決議。案涉小區(qū)的業(yè)主超過1萬戶，至少需要半數(shù)（即超過5000戶）參加投票，那么完成會議表決票回收和結(jié)果統(tǒng)計的時間需要數(shù)日（該小區(qū)曾經(jīng)召開業(yè)主大會罷免第一屆業(yè)主委員會，表決票回收和結(jié)果統(tǒng)計歷經(jīng)了數(shù)月時間），即使認(rèn)為只需要3日，加上提前通知開會所需要的15日，再加上公示初步結(jié)果需要的7日，從通知召開業(yè)主大會會議到確定業(yè)主大會會議決議結(jié)果一共至少需要25日。本案中，原告舉出兩份業(yè)主大會授權(quán)書，第一份授權(quán)是第一屆業(yè)主大會授權(quán)給業(yè)主委員會，落款日期是2018年12月5日；第二份授權(quán)是第一屆業(yè)主大會授權(quán)給原告，落款時間為2018年12月20日。這兩份授權(quán)都是虛假的，因為根據(jù)召開業(yè)主大會的正當(dāng)程序，不可能在這么短的時間內(nèi)召開業(yè)主大會。

在第一份授權(quán)中載明，業(yè)主委員會向我方追繳費用到賬后，即全額支付給遼寧中恒公司。根據(jù)召開業(yè)主大會的程序規(guī)定，業(yè)主委員會至少要在2018年12月5日這一天往前推的第25天（即2018年11月11日）之前通知召開業(yè)主大會。但是，遼寧中恒公司是在2018年11月12日才被通知中標(biāo)成為新的物業(yè)管理公司，2018年11月14日才與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。既然在2018年11月11日這一天遼寧中恒公司都還不是案涉小區(qū)的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，那就不可能在這一天通知召開授權(quán)把預(yù)交物業(yè)費移交給遼寧中恒公司的會議。不僅如此，在2018年11月28日，業(yè)主委員會還曾發(fā)函給新恒基公司，要求新恒基公司將預(yù)收的物業(yè)費移交給業(yè)主委員會，而且上面所寫的金額也和業(yè)主大會授權(quán)書的金額有巨大的差別。在第二份授權(quán)書中載明，第一屆業(yè)主大會授權(quán)給原告，與第一份授權(quán)書證據(jù)僅僅相距15日。在15日之內(nèi)，更是不可能召開業(yè)主大會，重新確定被授權(quán)主體。種種事實都表明，原告所舉的業(yè)主大會授權(quán)顯然是虛假的，案涉小區(qū)根本沒有為此召開業(yè)主大會，不可能形成針對授權(quán)書內(nèi)容的業(yè)主大會決議，業(yè)主大會授權(quán)書背后根本沒有業(yè)主大會決議作為支撐。

4.人民法院在另案中查明的情況表明業(yè)主大會不可能在2018年12月就業(yè)主大會授權(quán)書做出過決議行為。本案中，業(yè)主大會授權(quán)書的落款時間是在2018年12月份，與此相矛盾的是，在2019年發(fā)生的第一屆業(yè)主委員會起訴新恒基公司移交物業(yè)費及車位費的案件中（案號：（2019）遼0106民初2356號），人民法院查明的事實中并不存在這樣的業(yè)主大會授權(quán)書。該另案的爭議焦點也是遼寧中恒物業(yè)管理有限公司主體資格問題。如果當(dāng)時已存在這樣的授權(quán)書，第一屆業(yè)主委員會一定會將其作為關(guān)鍵證據(jù)提交。第一屆業(yè)主委員會之所以在另案中沒有提交業(yè)主大會授權(quán)書，是因為根本不存在這樣的授權(quán)。這兩份授權(quán)書是遼寧中恒公司為了本案而偽造的文件。

四、一審法院錯誤地將非法證據(jù)作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)。遼寧中恒公司于2018年11月16日非法通過暴力、未經(jīng)允許強(qiáng)行進(jìn)入新恒基沈陽分公司位于案涉小區(qū)的財務(wù)室，非法搶占了新恒基沈陽分公司的全部財務(wù)資料和設(shè)備。此事實有當(dāng)日的《報警情況登記表》作為證明。這種以侵害他人合法權(quán)益的方法取得的證據(jù)，不能作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)。不僅如此，針對非法證據(jù)進(jìn)行審計所得出的審計結(jié)果也不能作為認(rèn)定本案事實的依據(jù)。一審法院雖然同意非法證據(jù)不能作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)，卻以《報警情況登記表》以及公安機(jī)關(guān)沒有確認(rèn)搶占財務(wù)憑證這一事實作為理由，對非法證據(jù)這一主張不予采信。一審法院的看法有違常理。第一，原始財務(wù)憑證是公司最機(jī)密的資料之一，屬于新恒基沈陽分公司的大量財務(wù)憑證（收款收據(jù)及發(fā)票共計299本原始憑證）卻由新恒基沈陽分公司的競爭對手遼寧中恒公司占有，這本身就不正常；第二，遼寧中恒公司在法庭發(fā)問環(huán)節(jié)說這些財務(wù)憑證是業(yè)主委員會提供的，但是既沒有提供任何證據(jù)證明其說法，也沒有說明具體的提供時間和聯(lián)系人。要知道，即使是業(yè)主委員會也不應(yīng)該掌握物業(yè)公司自身的財務(wù)憑證。對這些不合常理之處，一審法院沒有要求遼寧中恒公司給出合理解釋，而是直接默認(rèn)了這些非法證據(jù)。

五、一審法院同意遼寧中恒公司代表業(yè)主追繳物業(yè)費，但是卻不同意讓其代表業(yè)主清償拖欠的物業(yè)費，這種區(qū)別對待是對新恒基公司的不公。新恒基公司從2007年開始為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，十年間從來沒有提高過物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)，工作兢兢業(yè)業(yè)，與小區(qū)業(yè)主始終相處融洽。即使新進(jìn)入的物業(yè)公司的利益應(yīng)該得到保護(hù)，原來提供了長期服務(wù)的物業(yè)公司的利益也不應(yīng)該被犧牲。

在本案中，遼寧中恒公司本沒有法律上的依據(jù)代表業(yè)主追繳物業(yè)費。一審法院如果同意讓遼寧中恒公司代表業(yè)主追繳多付的物業(yè)費，那么同樣道理，也應(yīng)同意讓遼寧中恒公司代表業(yè)主清償欠繳的物業(yè)費（共計4400539元）。遼寧中恒公司代表業(yè)主清償欠繳的物業(yè)費之后也可以向這些業(yè)主進(jìn)行追索。只有這樣做這才是最大限度的實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和訴訟便利，否則就是采用雙重標(biāo)準(zhǔn)對待雙方當(dāng)事人，是對新恒基公司的不公。

六、即使遼寧中恒公司具備主體資格，在計算返還的費用時也應(yīng)從預(yù)收費用中扣除新恒基公司已經(jīng)為案涉小區(qū)預(yù)付的費用

1.新恒基公司在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，為案涉小區(qū)共計繳納電費522054.14元。該等電費的繳納時間均發(fā)生在2018年11月16日遼寧中恒公司開始提供物業(yè)服務(wù)之后，應(yīng)全部從預(yù)收費用中扣除。一審法院卻以新恒基公司未證明款項為預(yù)繳性質(zhì)，而不予支持扣除。眾所周知，電費都是預(yù)繳的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定（2019修正）》第十條的規(guī)定，當(dāng)事人無須舉證證明眾所周知的事實。

2.一審法院認(rèn)為新恒基公司為案涉小區(qū)預(yù)繳的電梯年檢費是對第三方的債權(quán)，不應(yīng)從物業(yè)費中抵銷。這種看法也是錯誤的。電梯年檢不是電梯的日常檢修，而是一年一次的檢查。一旦在某日進(jìn)行了電梯檢查，此后一年時間都不用再次對該電梯進(jìn)行檢查。新恒基公司繳納了電梯年檢費并組織第三方對電梯進(jìn)行了年檢，就意味著在此后1年時間內(nèi)案涉小區(qū)的此部電梯不用再進(jìn)行年檢，受益人是整個案涉小區(qū)及其業(yè)主。既然這1年的時間涵蓋了遼寧中恒公司提供物業(yè)服務(wù)的時間，電梯年檢費用中分?jǐn)偟竭@段時間內(nèi)的費用（共計145839元）就應(yīng)該由遼寧中恒公司承擔(dān)。

3.新恒基公司因提供案涉小區(qū)的電梯維保服務(wù)，仍欠沈陽亞華電梯安裝有限公司電梯維保費用6767383元，該費用也應(yīng)從預(yù)收費用中扣除。

將上述欠繳物業(yè)費和預(yù)付費用共計11835815.14元從預(yù)收費用中清算扣除后，新恒基公司已無費用應(yīng)移交給遼寧中恒公司。

綜上所述，上訴人認(rèn)為一審法院認(rèn)定事實不清、適用法律錯誤，特請求沈陽市中級人民法院依法改判，支持上訴人的上訴請求。

遼寧中恒物業(yè)管理有限公司辯稱，一審法院判決正確，要求維持原判。

遼寧中恒物業(yè)管理有限公司起訴請求：遼寧中恒物業(yè)管理有限公司是一家從事物業(yè)管理的企業(yè)，通過公開招標(biāo)接管了沈陽市鐵西區(qū)第一城住宅小區(qū)，并與該小區(qū)的業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，并在相關(guān)行政主管部門進(jìn)行了備案。新恒基沈陽分公司、北京新恒基公司系沈陽市鐵西區(qū)第一城住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2018年11月14日遼寧中恒物業(yè)管理有限公司在園區(qū)業(yè)主委員會的監(jiān)督及配合下進(jìn)駐該小區(qū)接管物業(yè)服務(wù)工作。新恒基沈陽分公司于2018年11月16日向遼寧中恒物業(yè)管理有限公司出具承諾函，承諾10日內(nèi)進(jìn)行全面物業(yè)的交接，但最終新恒基沈陽分公司不但未履行承諾進(jìn)行全面交接，而且對遼寧中恒物業(yè)管理有限公司的合法接管工作進(jìn)行多重阻撓，以至于遼寧中恒物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)難以開展、經(jīng)濟(jì)利益受到嚴(yán)重?fù)p失。經(jīng)查明，新恒基沈陽分公司預(yù)收了小區(qū)業(yè)主的物業(yè)費及車位費，而未提供等量匹配的服務(wù)便已退出園區(qū)。遼寧中恒物業(yè)管理有限公司進(jìn)駐后，新恒基沈陽分公司一方面拒絕交付預(yù)收的超出其服務(wù)時間部分的物業(yè)費用，另一方面通過煽動負(fù)面情緒、挑撥是非等方式阻撓業(yè)主形成集體決策，繼而無法維護(hù)業(yè)主自身合法權(quán)益。經(jīng)核算，新恒基沈陽分公司預(yù)收了小區(qū)業(yè)主2018年11月14日（即新恒基沈陽分公司停止該小區(qū)服務(wù)的日期）以后的物業(yè)費4871773元、車位費551640.48元，以上費用共計5423413.48元。從新恒基沈陽分公司負(fù)有的合法義務(wù)的角度，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》第38條明確規(guī)定了新恒基沈陽分公司作為原物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同終止時應(yīng)履行全面交接的義務(wù)。同時，《遼寧省物業(yè)管理條例》第53條亦規(guī)定，新舊物業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交接并移交相關(guān)資料及預(yù)收、代收的有關(guān)費用和相關(guān)賬冊、票據(jù)。而且新恒基沈陽分公司本身也出具文件承諾實現(xiàn)全面交接，已構(gòu)成單方允諾的法律行為，具備明確的法律效力。綜上，新恒基沈陽分公司無任何理由拒絕將其預(yù)收的、超出其服務(wù)時限部分的相關(guān)物業(yè)服務(wù)費用交付給遼寧中恒物業(yè)管理有限公司。從構(gòu)成不當(dāng)?shù)美畟慕嵌?，新恒基沈陽分公司退出園區(qū)時已然喪失收取相關(guān)物業(yè)費用的權(quán)利，而其預(yù)先收取了超出其服務(wù)時間的物業(yè)費用，其對于該筆費用已構(gòu)成不當(dāng)?shù)美８鶕?jù)《民法總則》第122條規(guī)定，受損失方有權(quán)請求返還不當(dāng)?shù)美Ｒ环矫?，遼寧中恒物業(yè)管理有限公司通過合法途徑進(jìn)駐園區(qū)，隨即為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，卻因新恒基沈陽分公司的不當(dāng)?shù)美约皩υ撡M用的惡意占有拒不交還無法獲得與服務(wù)等額的對價，已然形成損失，是毋庸置疑的受損失方；另一方面，新恒基沈陽分公司有合法的交接義務(wù)，既包括國家制度的強(qiáng)制規(guī)定，又有其單方允諾的意思表示。而遼寧中恒物業(yè)管理有限公司正是合法的權(quán)利人，在提供了物業(yè)服務(wù)后，有權(quán)利獲取相應(yīng)服務(wù)費用。而新恒基沈陽分公司對該費用的不當(dāng)?shù)美惯|寧中恒物業(yè)管理有限公司作為權(quán)利人切實產(chǎn)生了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。因此，遼寧中恒物業(yè)管理有限公司有權(quán)向新恒基沈陽分公司主張不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，要求其交付其預(yù)先收取超出其服務(wù)時間的物業(yè)費用，以彌補(bǔ)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

另外，因新恒基沈陽分公司長時間惡意占有其預(yù)先收取的物業(yè)費用而拒不交付，至今已近一年。因此，遼寧中恒物業(yè)管理有限公司有權(quán)主張新恒基沈陽分公司交付該費用在其占有期間內(nèi)的相應(yīng)利息。

綜上所述，新恒基沈陽分公司應(yīng)向遼寧中恒物業(yè)管理有限公司返還其預(yù)先收取的超出其服務(wù)時間的物業(yè)費用以及相應(yīng)利息。眾所周知，案涉園區(qū)業(yè)主對新恒基沈陽分公司提供物業(yè)服務(wù)期間意見極大，怨聲載道，已然形成區(qū)里市里的重點問題，受到市領(lǐng)導(dǎo)的密切關(guān)注。而遼寧中恒物業(yè)管理有限公司作為一個有良知有擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，敢于臨危受命，并且一經(jīng)進(jìn)駐便盡一切努力為業(yè)主提供服務(wù)、解決難題。在倡導(dǎo)構(gòu)建營商環(huán)境的時代主題下，這樣為政府為民眾負(fù)責(zé)分擔(dān)的企業(yè)，若無法主張自己的權(quán)利，彌補(bǔ)自己的損失，難免影響其他企業(yè)對于社會責(zé)任的積極性。更不容忽視的是，案涉園區(qū)業(yè)主因新恒基沈陽分公司的干預(yù)挑撥無法主張自己的權(quán)利，若新恒基沈陽分公司拒不返還預(yù)收費用的行為得不到處理，案涉園區(qū)業(yè)主的不滿情緒會愈發(fā)高漲。遼寧中恒物業(yè)管理有限公司主張自己的權(quán)利，同時也為避免可能產(chǎn)生的社會性負(fù)面影響。因此，遼寧中恒物業(yè)管理有限公司向貴院提起訴訟，懇請法院依法裁判，維護(hù)遼寧中恒物業(yè)管理有限公司的合法權(quán)益。1、請求人民法院判令新恒基沈陽分公司、北京新恒基公司向遼寧中恒物業(yè)管理有限公司全面履行物業(yè)移交義務(wù)，返還預(yù)收的物業(yè)費4234832.25元、車位費499148.82元，共計：4733981.07元；2、要求被告支付延遲返還預(yù)收物業(yè)費期間利息，按銀行同期貸款利率計算，從2018年11月16日至實際給付之日止；3、訴訟費、鑒定費由新恒基沈陽分公司、北京新恒基公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實：新恒基沈陽分公司系沈陽市鐵西區(qū)第一城住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)公司。2018年11月12日，遼寧中恒物業(yè)管理有限公司通過招投標(biāo)，取得該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)資格。2018年11月14日，遼寧中恒物業(yè)管理有限公司與沈陽市鐵西區(qū)第一城住宅小區(qū)第一屆業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定遼寧中恒物業(yè)管理有限公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，合同期限為2018年11月14日起至2023年11月13日止。2018年12月5日沈陽市鐵西區(qū)第一城住宅小區(qū)第一屆業(yè)主大會向沈陽市鐵西區(qū)第一城住宅小區(qū)第一屆業(yè)主委員會出具授權(quán)書，授權(quán)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主委托律師事務(wù)所等專業(yè)法律機(jī)構(gòu)追繳北京新恒基物業(yè)管理有限公司對第一城小區(qū)物業(yè)服務(wù)期限以外收取的物業(yè)費5442599.07元（包括倉房、住宅、網(wǎng)點、車位）、預(yù)收電費139508元、多種經(jīng)營費4941000，費用共計10523107.07元。業(yè)主委員會對北京新恒基物業(yè)管理有限公司所追繳的全部費用到賬后立即全額給付遼寧中恒物業(yè)管理有限公司并要求此款中多種經(jīng)營收入用于園區(qū)的前期改造、整改等費用支出。2018年12月20日，沈陽市鐵西區(qū)第一城住宅小區(qū)第一屆業(yè)主大會向遼寧中恒物業(yè)管理有限公司出具授權(quán)書，授權(quán)該公司代表全體業(yè)主通過法律途徑，或委托律師事務(wù)所等專業(yè)法律機(jī)構(gòu)追繳北京新恒基物業(yè)管理有限公司的違法所得，包括物業(yè)費5442599.07元（包括倉房、住宅、網(wǎng)點、車位）、預(yù)收電費139508元、多種經(jīng)營費4941000，費用共計10523107.07元。所產(chǎn)生的訴訟費、律師費等相關(guān)費用由該公司墊付購在園區(qū)多種經(jīng)營中列支。2018年11月16日新恒基沈陽分公司向沈陽市鐵西區(qū)第一城住宅小區(qū)第一屆業(yè)主委員會致函，承諾十日內(nèi)完成業(yè)主檔案以及相關(guān)辦公用品的整理以及交接工作。新恒基沈陽分公司向法庭提供報警情況登記表一份，證實2018年11月16日遼寧中恒物業(yè)管理有限公司、新恒基沈陽分公司雙方在物業(yè)交接時發(fā)生沖突，登記表中載明新恒基物業(yè)稱中恒物業(yè)工作人員在未正式交接，未經(jīng)允許強(qiáng)行進(jìn)入其財務(wù)室，不讓其辦公。在本案審理過程中，經(jīng)遼寧中恒物業(yè)管理有限公司申請，一審法院委托遼寧中平會計師事務(wù)所有限公司對新恒基沈陽分公司收取的業(yè)主預(yù)交2018年11月16日之后的物業(yè)費、停車費進(jìn)行審計，審計結(jié)果為2018年11月16日以后物業(yè)費4234832.25元，停車費499148.82元，合計費用4733981.07元。遼寧中恒物業(yè)管理有限公司預(yù)付審計費10萬元。

一審法院認(rèn)為，遼寧中恒物業(yè)管理有限公司與案涉小區(qū)的業(yè)主委員會于2018年11月14日簽訂的“物業(yè)服務(wù)合同”合法有效，受法律保護(hù)。該合同一經(jīng)生效，新恒基沈陽分公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同終止，其基于前期物業(yè)服務(wù)合同向業(yè)主預(yù)收取的物業(yè)費、車位費屬于不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)予返還業(yè)主。遼寧中恒物業(yè)管理有限公司實際進(jìn)駐案涉小區(qū)的日期為2018年11月16日，故新恒基沈陽分公司預(yù)收的2018年11月16日之后的物業(yè)費和車位費應(yīng)予返還。遼寧中恒物業(yè)管理有限公司向法庭提供業(yè)主大會的授權(quán)書兩份，用于證明遼寧中恒物業(yè)管理有限公司擁有業(yè)主大會的授權(quán)，具備訴訟主體資格，對此新恒基沈陽分公司予以否認(rèn)。故該兩份授權(quán)書的真實性及法律效力應(yīng)系本案的爭議焦點。經(jīng)審查，該兩份授權(quán)書加蓋了業(yè)主大會的公章，內(nèi)容具體明確，對該證據(jù)的真實性予以確認(rèn)。對于授權(quán)書的法律效力，依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百三十四條第二款，法人、非法人組織依照法律或者章程規(guī)定的議事方式和決議程序作出決議的，該決議行為成立。民事法律行為自成立時生效。故遼寧中恒物業(yè)管理有限公司向法庭提供的兩份授權(quán)書應(yīng)系涉案園區(qū)業(yè)主大會的決議行為，其內(nèi)容應(yīng)對全體業(yè)主具有法律約束力。依據(jù)2018年12月5日的授權(quán)書的內(nèi)容可以證實，業(yè)主大會決議將業(yè)主對新恒基沈陽分公司5442599.07元物業(yè)費追繳權(quán)利授權(quán)給業(yè)主委員會，并在追繳后全額支付遼寧中恒物業(yè)管理有限公司。依據(jù)2018年12月20日的授權(quán)書內(nèi)容可以證實，業(yè)主大會決議將業(yè)主對新恒基沈陽分公司5442599.07元物業(yè)費追繳權(quán)限授權(quán)遼寧中恒物業(yè)管理有限公司。依據(jù)以上兩份授權(quán)書的決議內(nèi)容及法律效力，可以認(rèn)定涉案園區(qū)的業(yè)主大會決議將業(yè)主對新恒基沈陽分公司的預(yù)交物業(yè)費返還請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給遼寧中恒物業(yè)管理有限公司，并應(yīng)當(dāng)排除了業(yè)主單獨向新恒基沈陽分公司主張返還預(yù)交物業(yè)費的權(quán)利。新恒基沈陽分公司主張該證據(jù)系遼寧中恒物業(yè)管理有限公司偽造，并向法庭提供50名業(yè)主簽字的情況說明一份，欲證實2018年11月-12月沒有收到召開業(yè)主大會的通知，也沒有在小區(qū)里見到公告，沒有召開過業(yè)主大會，也沒有收到業(yè)主大會會議的征求意見稿。對于新恒基沈陽分公司提供的該份情況說明，因涉案園區(qū)有近一萬戶業(yè)主，本案中涉及預(yù)交物業(yè)費的業(yè)主也有七千余戶，新恒基沈陽分公司提供的50名業(yè)主的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于涉案業(yè)主的數(shù)量，其證明的效力不足以否認(rèn)業(yè)主大會授權(quán)的真實性，故對新恒基沈陽分公司主張的事實不予認(rèn)可。同時，在情況說明上簽字的業(yè)主均未出庭作證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十八條，無正當(dāng)理由未出庭的證人以書面等方式提供的證言，不得作為認(rèn)定案件事實的根據(jù)。故對該份證據(jù)不予采信。新恒基沈陽分公司主張遼寧中恒物業(yè)管理有限公司審計的記賬憑證為非法取得的證據(jù)，依其作出的審計報告不能作為證據(jù)。新恒基沈陽分公司向法庭提供報警情況登記表一份，但該報警登記表上并未記載搶奪記賬憑證的事實，公安機(jī)關(guān)亦未對新恒基沈陽分公司主張的事實予以認(rèn)定，故對其主張不予采信。新恒基沈陽分公司主張其于2018年12月3日向遼寧省電力有限公司沈陽供電公司交納第一城住宅小區(qū)電費77281.94元，于2018年12月29日再次交納電費444772.20元，兩次共計繳納電費522054.14元，應(yīng)予折抵。新恒基沈陽分公司主張的交納電費的時間雖然在遼寧中恒物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)期間，但新恒基沈陽分公司不能證明該筆錢款為預(yù)交的電費，故不應(yīng)在物業(yè)費中折抵。新恒基沈陽分公司主張電梯年檢費用及維保費應(yīng)當(dāng)折抵，并提供了相應(yīng)證據(jù)。對于新恒基沈陽分公司的該項主張，其預(yù)交的電梯年檢費及維護(hù)費用系新恒基沈陽分公司對電梯年檢及維護(hù)企業(yè)的債權(quán)，其以對第三人享有的債權(quán)向遼寧中恒物業(yè)管理有限公司主張抵銷權(quán)沒有法律依據(jù)，故不予支持。新恒基沈陽分公司主張其在履行前期物業(yè)服務(wù)合同過程中，部分業(yè)主拖欠新恒基沈陽分公司各類物業(yè)費共計4400539元，但未向法庭提供具體拖欠物業(yè)費的業(yè)主人員明細(xì)，無法證實拖欠物業(yè)費的業(yè)主在本案中預(yù)交了物業(yè)費，故新恒基沈陽分公司主張折抵物業(yè)費沒有事實依據(jù)，不予支持，可另行向拖欠的業(yè)主主張權(quán)利。新恒基沈陽分公司稱遼寧中恒物業(yè)管理有限公司持有欠繳物業(yè)費的業(yè)主名單，但未提供證據(jù)予以證明，故其主張依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條推定己方主張成立，于法無據(jù)。遼寧中恒物業(yè)管理有限公司主張返還預(yù)交物業(yè)費利息，理由正當(dāng)，按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率，從遼寧中恒物業(yè)管理有限公司來院主張權(quán)利通知新恒基沈陽分公司之日即2019年12月6日起，至實際給付之日止予以支持。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第七十四條的規(guī)定，法人分支機(jī)構(gòu)以自己的名義從事民事活動，產(chǎn)生的民事責(zé)任由法人承擔(dān)；也可以先以該分支機(jī)構(gòu)管理的財產(chǎn)承擔(dān)，不足以承擔(dān)的，由法人承擔(dān)。本案遼寧中恒物業(yè)管理有限公司起訴新恒基沈陽分公司、北京新恒基公司承擔(dān)責(zé)任，其中新恒基沈陽分公司系北京新恒基公司的分支機(jī)構(gòu)，故應(yīng)先以新恒基沈陽分公司管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任，不足以承擔(dān)的，由北京新恒基公司承擔(dān)。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第七十四條、第一百二十二條、第一百三十四條第二款，《中華人民共和國合同法》第七十九條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》第九條之規(guī)定，判決如下：一、北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司于判決生效后7日內(nèi)返還物業(yè)費及車位費共計4733981.07元；二、北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司于判決生效后7日內(nèi)支付物業(yè)費及車位費利息（以4733981.07元為基數(shù)，自2019年12月6日起至被告實際給付之日止，按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；三、北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司于判決生效后7日內(nèi)支付遼寧中恒物業(yè)管理有限公司審計費100000元；四、北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司管理的財產(chǎn)不足以承擔(dān)上述責(zé)任的，由北京新恒基物業(yè)管理有限公司承擔(dān)；如未按指定期間履行上述金錢給付義務(wù)，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定執(zhí)行，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。五、駁回遼寧中恒物業(yè)管理有限公司其他訴訟請求。案件受理費25831元，由北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司承擔(dān)（遼寧中恒物業(yè)管理有限公司已經(jīng)墊付，由北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司直接支付遼寧中恒物業(yè)管理有限公司）。

本院二審期間，新恒基沈陽分公司、北京新恒基公司提供新證據(jù)：1、業(yè)主大會議事規(guī)則，證明業(yè)主大會會議的表決結(jié)果應(yīng)進(jìn)行不少于7日的公示；案涉小區(qū)根本來不及召開業(yè)主大會會議對授權(quán)書內(nèi)容進(jìn)行表決，授權(quán)書系遼寧中恒物業(yè)管理有限公司偽造；2、業(yè)主證人證言，證明案涉小區(qū)沒有就授權(quán)書的內(nèi)容召開過業(yè)主大會；業(yè)主不同意將其物業(yè)費返還請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給遼寧中恒物業(yè)管理有限公司。

遼寧中恒物業(yè)管理有限公司質(zhì)證意見:針對證據(jù)1，我方是物業(yè)公司，業(yè)主大會是自治組織，其開會的形式和時間與被上訴人無關(guān)。針對證據(jù)2，無法證明其是本案涉案小區(qū)的業(yè)主，且本案涉及業(yè)主有7000多戶，該3個人不能代表全體利益。

本院對一審查明的其他事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

關(guān)于主體資格。遼寧中恒物業(yè)管理有限公司向一審法院遞交了業(yè)主大會的授權(quán)書兩份，可以證明遼寧中恒物業(yè)管理有限公司享有業(yè)主大會的授權(quán)，授權(quán)該公司代替全體業(yè)主向新恒基沈陽分公司主張返還預(yù)收的2018年11月16日之后的物業(yè)費和車位費。且，遼寧中恒物業(yè)管理有限公司代替全體業(yè)主向新恒基沈陽分公司主張返還預(yù)收的物業(yè)費和車位費，并未加大新恒基沈陽分公司的返還義務(wù)，亦未損害全體業(yè)主的利益，故一審法院認(rèn)定新恒基沈陽分公司具備訴訟主體資格并無不妥，本院予以確認(rèn)。

關(guān)于授權(quán)書的真實性及法律效力。該兩份授權(quán)書加蓋了業(yè)主大會的公章，內(nèi)容具體明確，對該證據(jù)的真實性予以確認(rèn)。新恒基沈陽分公司主張該證據(jù)系遼寧中恒物業(yè)管理有限公司偽造，并未提供充分證據(jù)予以證明。雖然該公司提供50名業(yè)主簽字的情況說明一份，依據(jù)證據(jù)規(guī)則，該說明的效力無法對抗業(yè)主大會授權(quán)兩份書證，故一審法院對新恒基沈陽分公司主張的上述事實不予認(rèn)可并無不妥，本院予以確認(rèn)。

關(guān)于新恒基沈陽分公司主張的應(yīng)予扣減的費用。

一、關(guān)于新恒基沈陽分公司主張交納電費在遼寧中恒物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)期間應(yīng)予扣減的問題。新恒基沈陽分公司現(xiàn)有證據(jù)不能證明該筆錢款為預(yù)交的電費，故本院不在物業(yè)費中扣減，新恒基沈陽分公司有證據(jù)證明上述電費系預(yù)交的電費可以再行主張；

二、關(guān)于新恒基沈陽分公司主張已經(jīng)繳納了電梯年檢費、這1年的時間涵蓋了遼寧中恒公司提供物業(yè)服務(wù)的時間、電梯年檢費用中分?jǐn)偟竭@段時間內(nèi)的費用（共計145839元）就應(yīng)該由遼寧中恒公司承擔(dān)的問題。電梯年檢發(fā)生在新恒基沈陽分公司提供物業(yè)服務(wù)的時間，作為提供物業(yè)服務(wù)的公司對小區(qū)電梯年檢是該公司的應(yīng)盡義務(wù)。但在本案中新恒基沈陽分公司作為抗辯權(quán)與本案并非一個法律關(guān)系，故提出予以扣減不妥，且證據(jù)并不充分，如有充分證據(jù)證明，可以適用正確的法律關(guān)系再行主張。

三.關(guān)于新恒基沈陽分公司主張因提供案涉小區(qū)的電梯維保服務(wù)、拖欠沈陽亞華電梯安裝有限公司電梯維保費用6767383元、該費用也應(yīng)從預(yù)收費用中扣除的問題。系新恒基沈陽分公司與其他企業(yè)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該費用與本案是否存在關(guān)聯(lián)性屬于待證事實，故本院對此主張不予支持。

關(guān)于審計結(jié)果應(yīng)否采信的問題。新恒基沈陽分公司對審計中剪裁使用的財務(wù)憑證的真實性未予否認(rèn)，只是稱遼寧中恒公司非法搶占了新恒基沈陽分公司的上述財務(wù)憑證，故不能作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)。但是新恒基沈陽分公司未能對上述主張?zhí)峁┏浞肿C據(jù)加以證明，該公司雖然向一審法院提供報警情況登記表一份，但該報警登記表上并未記載搶奪財務(wù)憑證的事實，公安機(jī)關(guān)亦未對新恒基沈陽分公司主張的事實予以認(rèn)定。故一審法院對該公司提出的非法搶占的財務(wù)憑證不能作為認(rèn)定案件事實依據(jù)的主張不予支持并無不妥，本院予以確認(rèn)。

關(guān)于是否應(yīng)支持遼寧中恒物業(yè)管理有限公司代表業(yè)主清償拖欠的物業(yè)費，業(yè)主拖欠新恒基沈陽分公司的物業(yè)費用與本案系不同的法律關(guān)系，一審法院對新恒基沈陽分公司的該主張不予支持并無不妥，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費25831元，由北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司、北京新恒基物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長　　范猛

審判員　　華荻

審判員　　李麗

二〇二一年三月十二日

法官助理李飛

書記員趙明川

本案判決所依據(jù)的相關(guān)法律

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條規(guī)定，第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：（一）原判決、裁定認(rèn)定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定。

沈陽市鐵西區(qū)人民法院

民 事 判 決 書

（2019）遼0106民初15659號

原告：遼寧中恒物業(yè)管理有限公司，住所地：沈陽市和平區(qū)南京南街197號1610。

法定代表人：曾燕，系該公司經(jīng)理。

委托代理人：陸航，女，漢族，1971年9月2日出生，住址：沈陽市沈河區(qū)，系該公司員工。

被告：北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司，住所地：沈陽市鐵西區(qū)建設(shè)西路18-6號。

負(fù)責(zé)人：范岐，系該公司經(jīng)理。

委托代理人：劉凈、龔海燕，系北京大成律師事務(wù)所律師。

被告：北京新恒基物業(yè)管理有限公司，住所地：北京市朝陽區(qū)麥子店西路3號。

法定代表人：陳若文，系該公司經(jīng)理。

委托代理人：劉凈、龔海燕，系北京大成律師事務(wù)所律師。

原告遼寧中恒物業(yè)管理有限公司訴被告北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司（以下簡稱新恒基沈陽分公司）、北京新恒基物業(yè)管理有限公司（以下簡稱北京新恒基公司）不當(dāng)?shù)美m紛一案，本院受理后，依法由審判員李治公開開庭進(jìn)行了審理。原、被告委托代理人均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告遼寧中恒物業(yè)管理有限公司訴稱，遼寧中恒物業(yè)管理有限公司是一家從事物業(yè)管理的企業(yè)，通過公開招標(biāo)接管了沈陽市鐵西區(qū)第一城住宅小區(qū)，并與該小區(qū)的業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，并在相關(guān)行政主管部門進(jìn)行了備案。二被告系沈陽市鐵西區(qū)第一城住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2018年11月14日原告遼寧中恒物業(yè)管理有限公司在園區(qū)業(yè)主委員會的監(jiān)督及配合下進(jìn)駐該小區(qū)接管物業(yè)服務(wù)工作。被告于2018年11月16日向原告出具承諾函，承諾10日內(nèi)進(jìn)行全面物業(yè)的交接，但最終被告不但未履行承諾進(jìn)行全面交接，而且對原告的合法接管工作進(jìn)行多重阻撓，以至于原告物業(yè)服務(wù)難以開展、經(jīng)濟(jì)利益受到嚴(yán)重?fù)p失。經(jīng)查明，被告預(yù)收了小區(qū)業(yè)主的物業(yè)費及車位費，而未提供等量匹配的服務(wù)便已退出園區(qū)。原告進(jìn)駐后，被告一方面拒絕交付預(yù)收的超出其服務(wù)時間部分的物業(yè)費用，另一方面通過煽動負(fù)面情緒、挑撥是非等方式阻撓業(yè)主形成集體決策，繼而無法維護(hù)業(yè)主自身合法權(quán)益。經(jīng)核算，被告預(yù)收了小區(qū)業(yè)主2018年11月14日（即被告停止該小區(qū)服務(wù)的日期）以后的物業(yè)費4871773元、車位費551640.48元，以上費用共計5423413.48元。從被告負(fù)有的合法義務(wù)的角度，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》第38條明確規(guī)定了被告作為原物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同終止時應(yīng)履行全面交接的義務(wù)。同時，《遼寧省物業(yè)管理條例》第53條亦規(guī)定，新舊物業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交接并移交相關(guān)資料及預(yù)收、代收的有關(guān)費用和相關(guān)賬冊、票據(jù)。而且被告本身也出具文件承諾實現(xiàn)全面交接，已構(gòu)成單方允諾的法律行為，具備明確的法律效力。綜上，被告無任何理由拒絕將其預(yù)收的、超出其服務(wù)時限部分的相關(guān)物業(yè)服務(wù)費用交付給原告。從構(gòu)成不當(dāng)?shù)美畟慕嵌?，被告退出園區(qū)時已然喪失收取相關(guān)物業(yè)費用的權(quán)利，而其預(yù)先收取了超出其服務(wù)時間的物業(yè)費用，其對于該筆費用已構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。根?jù)《民法總則》第122條規(guī)定，受損失方有權(quán)請求返還不當(dāng)?shù)美?/span>一方面，原告通過合法途徑進(jìn)駐園區(qū)，隨即為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，卻因被告的不當(dāng)?shù)美约皩υ撡M用的惡意占有拒不交還無法獲得與服務(wù)等額的對價，已然形成損失，是毋庸置疑的受損失方；另一方面，被告有合法的交接義務(wù)，既包括國家制度的強(qiáng)制規(guī)定，又有其單方允諾的意思表示。而原告正是合法的權(quán)利人，在提供了物業(yè)服務(wù)后，有權(quán)利獲取相應(yīng)服務(wù)費用。而被告對該費用的不當(dāng)?shù)美乖孀鳛闄?quán)利人切實產(chǎn)生了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。因此，原告有權(quán)向被告主張不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，要求其交付其預(yù)先收取超出其服務(wù)時間的物業(yè)費用，以彌補(bǔ)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

另外，因被告長時間惡意占有其預(yù)先收取的物業(yè)費用而拒不交付，至今已近一年。因此，原告有權(quán)主張被告交付該費用在其占有期間內(nèi)的相應(yīng)利息。

綜上所述，被告應(yīng)向原告返還其預(yù)先收取的超出其服務(wù)時間的物業(yè)費用以及相應(yīng)利息。眾所周知，案涉園區(qū)業(yè)主對被告提供物業(yè)服務(wù)期間意見極大，怨聲載道，已然形成區(qū)里市里的重點問題，受到市領(lǐng)導(dǎo)的密切關(guān)注。而原告作為一個有良知有擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，敢于臨危受命，并且一經(jīng)進(jìn)駐便盡一切努力為業(yè)主提供服務(wù)、解決難題。在倡導(dǎo)構(gòu)建營商環(huán)境的時代主題下，這樣為政府為民眾負(fù)責(zé)分擔(dān)的企業(yè)，若無法主張自己的權(quán)利，彌補(bǔ)自己的損失，難免影響其他企業(yè)對于社會責(zé)任的積極性。更不容忽視的是，案涉園區(qū)業(yè)主因被告的干預(yù)挑撥無法主張自己的權(quán)利，若被告拒不返還預(yù)收費用的行為得不到處理，案涉園區(qū)業(yè)主的不滿情緒會愈發(fā)高漲。原告主張自己的權(quán)利，同時也為避免可能產(chǎn)生的社會性負(fù)面影響。因此，原告向貴院提起訴訟，懇請法院依法裁判，維護(hù)原告的合法權(quán)益。1、請求人民法院判令被告向原告全面履行物業(yè)移交義務(wù)，返還預(yù)收的物業(yè)費4234832.25元、車位費499148.82元，共計：4733981.07元；2、要求被告支付延遲返還預(yù)收物業(yè)費期間利息，按銀行同期貸款利率計算，從2018年11月16日至實際給付之日止；3、訴訟費、鑒定費由被告承擔(dān)。

被告新恒基沈陽分公司、北京新恒基公司辯稱，本案原告主體不適格，依法應(yīng)予駁回起訴。第一，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》第九條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持”。該司法解釋已經(jīng)明確規(guī)定有權(quán)請求退還物業(yè)費的主體只能是業(yè)主。第二，如果新的物業(yè)公司要求原物業(yè)公司返還物業(yè)費，則新的物業(yè)公司必須從業(yè)主處受讓債權(quán)或獲得業(yè)主的授權(quán)，或者兩家物業(yè)公司與業(yè)主之間簽訂相關(guān)的三方協(xié)議。本案中，原告并未從業(yè)主處受讓相關(guān)債權(quán)或獲得業(yè)主的授權(quán)，原告不具備主體資格要求答辯人返還物業(yè)費。第三，《遼寧省物業(yè)管理條例》第53條的規(guī)定中所指的移交清算后的預(yù)收、代收費用系指涉及全體業(yè)主利益的預(yù)收和代收的費用，例如小區(qū)公共部分對外出租取得的租金，不包括業(yè)主為自身利益分別向物業(yè)公司交納的物業(yè)費，否則是侵犯了業(yè)主的權(quán)利，違反了合同相對性原則，且違反了《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》。因此，原告不能依據(jù)《遼寧省物業(yè)管理條例》第53條要求答辯人向原告返還預(yù)收的物業(yè)費。并且由于該規(guī)定要求原物業(yè)公司在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下向新物業(yè)公司進(jìn)行移交，而第一屆業(yè)主委員會已經(jīng)于2019年9月12日被罷免，第二屆的業(yè)主委員會正在選舉中。在缺乏業(yè)主委員會監(jiān)督確認(rèn)的情況下，答辯人與原告進(jìn)行交接是違法的；因尚未就各項費用進(jìn)行清算，故無法確定清算后應(yīng)移交的費用金額。原告提供的證據(jù)為非法證據(jù)，不能作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)。原告于2018年11月16日非法通過暴力、未經(jīng)允許強(qiáng)行進(jìn)入答辯人位于第一城住宅小區(qū)的財務(wù)室，非法搶占了答辯人的全部財務(wù)資料和設(shè)備。此事實有當(dāng)日的《報警情況登記表》作為證明?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十八條規(guī)定，以侵害他人合法權(quán)益或者違反法律禁止性規(guī)定的方法取得的證據(jù)，不能作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)。不僅如此，針對非法證據(jù)進(jìn)行審計所得出的審計結(jié)果也不能作為認(rèn)定本案事實的依據(jù)，如果對非法取得的證據(jù)進(jìn)行審計并確認(rèn)，無異于鼓勵非法行為，與社會主義價值觀嚴(yán)重不符。因此，我方不同意對非法證據(jù)進(jìn)行審計。即使原告具備主體資格，在對預(yù)收費用進(jìn)行清算扣除后，答辯人已無費用應(yīng)移交給原告。《遼寧省物業(yè)管理條例》第53條明確規(guī)定應(yīng)移交的費用是清算后的預(yù)收、代收的有關(guān)費用。因此，即使原告具備主體資格，也要首先對預(yù)收費用進(jìn)行清算。清算就是要從預(yù)收、代收的有關(guān)費用中扣除答辯人為提供物業(yè)服務(wù)發(fā)生的支出和債務(wù)。在本案中，答辯人發(fā)生的以下支出和債務(wù)應(yīng)從預(yù)收費用中扣除：1、答辯人北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司在被原告趕出后，為了避免小區(qū)停電給業(yè)主帶來生活不安寧，于2018年12月3日向遼寧省電力有限公司沈陽供電公司繳納第一城住宅小區(qū)電費77281.94元，于2018年12月29日再次繳納電費444772.20元，兩次共計繳納電費522054.14元，該兩筆電費的繳納時間均發(fā)生在2018年11月16日原告開始提供物業(yè)服務(wù)之后，應(yīng)全部從預(yù)收費用中扣除。2、答辯人北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司于2018年5月31日向沈陽特科設(shè)備檢測研究院預(yù)付電梯年檢費179256元，于2018年6月22日再次預(yù)付電梯年檢費82908元。而電梯年檢費是此后整個一年的費用。2018年5月31日至2018年11月16日共計169天，占365天的46.3%，179256元電梯年檢費的53.7%（即96260元）應(yīng)從預(yù)付費用中扣除，2018年6月22日至2018年11月16日共計147天，占365天的40.2%，82908元電梯年檢費的59.8%（即49579元）應(yīng)從預(yù)收費用中扣除，即，共計145839元的電梯年檢費應(yīng)從預(yù)收費用中扣除。3、第一城住宅小區(qū)部分業(yè)主拖欠被告各類物業(yè)費共計4400539元，該拖欠費用應(yīng)從預(yù)收費用中扣除，原告非法搶占的答辯人的財務(wù)資料可以證明這一金額?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（2008修訂）第七十五條規(guī)定，有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)無正當(dāng)理由拒不提供，如果對方當(dāng)事人主張該證據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人，可以推定該主張成立。據(jù)此，如原告不提供答辯人的財務(wù)資料，應(yīng)推定答辯人的主張成立。4、答辯人因提供第一城住宅小區(qū)的電梯維保服務(wù)，仍欠沈陽亞華電梯安裝有限公司電梯維保費用6767383元，該費用應(yīng)從預(yù)收費用中扣除。將上述全部共計11835815.14元的支出和債務(wù)從預(yù)收費用中清算扣除后，答辯人已無費用應(yīng)移交給原告。綜上，請求人民法院駁回原告的起訴。

經(jīng)審理查明，被告新恒基沈陽分公司系沈陽市鐵西區(qū)第一城住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)公司。2018年11月12日，原告遼寧中恒物業(yè)管理有限公司通過招投標(biāo)，取得該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)資格。2018年11月14日，原告與沈陽市鐵西區(qū)第一城住宅小區(qū)第一屆業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定原告為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，合同期限為2018年11月14日起至2023年11月13日止。2018年12月5日沈陽市鐵西區(qū)第一城住宅小區(qū)第一屆業(yè)主大會向沈陽市鐵西區(qū)第一城住宅小區(qū)第一屆業(yè)主委員會出具授權(quán)書，授權(quán)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主委托律師事務(wù)所等專業(yè)法律機(jī)構(gòu)追繳北京新恒基物業(yè)管理有限公司對第一城小區(qū)物業(yè)服務(wù)期限以外收取的物業(yè)費5442599.07元（包括倉房、住宅、網(wǎng)點、車位）、預(yù)收電費139508元、多種經(jīng)營費4941000，費用共計10523107.07元。業(yè)主委員會對北京新恒基物業(yè)管理有限公司所追繳的全部費用到賬后立即全額給付遼寧中恒物業(yè)管理有限公司并要求此款中多種經(jīng)營收入用于園區(qū)的前期改造、整改等費用支出。2018年12月20日，沈陽市鐵西區(qū)第一城住宅小區(qū)第一屆業(yè)主大會向遼寧中恒物業(yè)管理有限公司出具授權(quán)書，授權(quán)該公司代表全體業(yè)主通過法律途徑，或委托律師事務(wù)所等專業(yè)法律機(jī)構(gòu)追繳北京新恒基物業(yè)管理有限公司的違法所得，包括物業(yè)費5442599.07元（包括倉房、住宅、網(wǎng)點、車位）、預(yù)收電費139508元、多種經(jīng)營費4941000，費用共計10523107.07元。所產(chǎn)生的訴訟費、律師費等相關(guān)費用由該公司墊付購在園區(qū)多種經(jīng)營中列支。2018年11月16日被告新恒基沈陽分公司向沈陽市鐵西區(qū)第一城住宅小區(qū)第一屆業(yè)主委員會致函，承諾十日內(nèi)完成業(yè)主檔案以及相關(guān)辦公用品的整理以及交接工作。被告向法庭提供報警情況登記表一份，證實2018年11月16日原被告雙方在物業(yè)交接時發(fā)生沖突，登記表中載明新恒基物業(yè)稱中恒物業(yè)工作人員在未正式交接，未經(jīng)允許強(qiáng)行進(jìn)入其財務(wù)室，不讓其辦公。在本案審理過程中，經(jīng)原告申請，我院委托遼寧中平會計師事務(wù)所有限公司對被告新恒基沈陽分公司收取的業(yè)主預(yù)交2018年11月16日之后的物業(yè)費、停車費進(jìn)行審計，審計結(jié)果為2018年11月16日以后物業(yè)費4234832.25元，停車費499148.82元，合計費用4733981.07元。原告預(yù)付審計費10萬元。

上述事實，有原、被告陳述、物業(yè)服務(wù)合同、中標(biāo)通知書、授權(quán)書、致函、報警情況登記表、審計報告、鑒定費收據(jù)等證據(jù)在卷為憑，經(jīng)法庭質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，原告與案涉小區(qū)的業(yè)主委員會于2018年11月14日簽訂的“物業(yè)服務(wù)合同”合法有效，受法律保護(hù)。該合同一經(jīng)生效，被告新恒基沈陽分公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同終止，其基于前期物業(yè)服務(wù)合同向業(yè)主預(yù)收取的物業(yè)費、車位費屬于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)予返還業(yè)主。原告實際進(jìn)駐案涉小區(qū)的日期為2018年11月16日，故被告新恒基沈陽分公司預(yù)收的2018年11月16日之后的物業(yè)費和車位費應(yīng)予返還。

原告向法庭提供業(yè)主大會的授權(quán)書兩份，用于證明原告擁有業(yè)主大會的授權(quán)，具備訴訟主體資格，對此被告予以否認(rèn)。故該兩份授權(quán)書的真實性及法律效力應(yīng)系本案的爭議焦點。經(jīng)審查，該兩份授權(quán)書加蓋了業(yè)主大會的公章，內(nèi)容具體明確，本院對該證據(jù)的真實性予以確認(rèn)。對于授權(quán)書的法律效力，依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百三十四條第二款，法人、非法人組織依照法律或者章程規(guī)定的議事方式和決議程序作出決議的，該決議行為成立。民事法律行為自成立時生效。故原告向法庭提供的兩份授權(quán)書應(yīng)系涉案園區(qū)業(yè)主大會的決議行為，其內(nèi)容應(yīng)對全體業(yè)主具有法律約束力。依據(jù)2018年12月5日的授權(quán)書的內(nèi)容可以證實，業(yè)主大會決議將業(yè)主對被告5442599.07元物業(yè)費追繳權(quán)利授權(quán)給業(yè)主委員會，并在追繳后全額支付原告。依據(jù)2018年12月20日的授權(quán)書內(nèi)容可以證實，業(yè)主大會決議將業(yè)主對被告5442599.07元物業(yè)費追繳權(quán)限授權(quán)原告。依據(jù)以上兩份授權(quán)書的決議內(nèi)容及法律效力，可以認(rèn)定涉案園區(qū)的業(yè)主大會決議將業(yè)主對被告的預(yù)交物業(yè)費返還請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，并應(yīng)當(dāng)排除了業(yè)主單獨向被告主張返還預(yù)交物業(yè)費的權(quán)利。被告主張該證據(jù)系原告?zhèn)卧?，并向法庭提?0名業(yè)主簽字的情況說明一份，欲證實2018年11月-12月沒有收到召開業(yè)主大會的通知，也沒有在小區(qū)里見到公告，沒有召開過業(yè)主大會，也沒有收到業(yè)主大會會議的征求意見稿。對于被告提供的該份情況說明，因涉案園區(qū)有近一萬戶業(yè)主，本案中涉及預(yù)交物業(yè)費的業(yè)主也有七千余戶，被告提供的50名業(yè)主的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于涉案業(yè)主的數(shù)量，其證明的效力不足以否認(rèn)業(yè)主大會授權(quán)的真實性，故本院對被告主張的事實不予認(rèn)可。同時，在情況說明上簽字的業(yè)主均未出庭作證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十八條，無正當(dāng)理由未出庭的證人以書面等方式提供的證言，不得作為認(rèn)定案件事實的根據(jù)。故本院對該份證據(jù)不予采信。

被告主張原告審計的記賬憑證為非法取得的證據(jù)，依其作出的審計報告不能作為證據(jù)。被告向法庭提供報警情況登記表一份，但該報警登記表上并未記載搶奪記賬憑證的事實，公安機(jī)關(guān)亦未對被告主張的事實予以認(rèn)定，故本院對其主張不予采信。

被告主張其于2018年12月3日向遼寧省電力有限公司沈陽供電公司交納第一城住宅小區(qū)電費77281.94元，于2018年12月29日再次交納電費444772.20元，兩次共計繳納電費522054.14元，應(yīng)予折抵。被告主張的交納電費的時間雖然在原告物業(yè)服務(wù)期間，但被告不能證明該筆錢款為預(yù)交的電費，故不應(yīng)在物業(yè)費中折抵。

被告主張電梯年檢費用及維保費應(yīng)當(dāng)折抵，并提供了相應(yīng)證據(jù)。對于被告的該項主張，其預(yù)交的電梯年檢費及維護(hù)費用系被告對電梯年檢及維護(hù)企業(yè)的債權(quán)，其以對第三人享有的債權(quán)向原告主張抵銷權(quán)沒有法律依據(jù)，故本院不予支持。

被告主張其在履行前期物業(yè)服務(wù)合同過程中，部分業(yè)主拖欠被告各類物業(yè)費共計4400539元，但未向法庭提供具體拖欠物業(yè)費的業(yè)主人員明細(xì)，無法證實拖欠物業(yè)費的業(yè)主在本案中預(yù)交了物業(yè)費，故被告主張折抵物業(yè)費沒有事實依據(jù)，本院不予支持，可另行向拖欠的業(yè)主主張權(quán)利。被告稱原告持有欠繳物業(yè)費的業(yè)主名單，但未提供證據(jù)予以證明，故其主張依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條推定己方主張成立，于法無據(jù)。

原告主張返還預(yù)交物業(yè)費利息，理由正當(dāng)，本院按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率，從原告來院主張權(quán)利通知被告之日即2019年12月6日起，至實際給付之日止予以支持。

根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第七十四條的規(guī)定，法人分支機(jī)構(gòu)以自己的名義從事民事活動，產(chǎn)生的民事責(zé)任由法人承擔(dān)；也可以先以該分支機(jī)構(gòu)管理的財產(chǎn)承擔(dān)，不足以承擔(dān)的，由法人承擔(dān)。本案原告起訴二被告承擔(dān)責(zé)任，其中被告新恒基沈陽分公司系另一被告北京新恒基公司的分支機(jī)構(gòu)，故應(yīng)先以新恒基沈陽分公司管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任，不足以承擔(dān)的，由北京新恒基公司承擔(dān)。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第七十四條、第一百二十二條、第一百三十四條第二款，《中華人民共和國合同法》第七十九條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》第九條之規(guī)定，判決如下：

一、被告北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司于本判決生效后7日內(nèi)返還原告物業(yè)費及車位費共計4733981.07元；

二、被告北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司于本判決生效后7日內(nèi)支付原告物業(yè)費及車位費利息（以4733981.07元為基數(shù)，自2019年12月6日起至被告實際給付之日止，按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；

三、被告北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司于本判決生效后7日內(nèi)支付原告審計費100000元；

四、被告北京新恒基物業(yè)管理有限公司沈陽分公司管理的財產(chǎn)不足以承擔(dān)上述責(zé)任的，由被告北京新恒基物業(yè)管理有限公司承擔(dān)；

如被告未按指定期間履行上述金錢給付義務(wù)，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定執(zhí)行，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

五、駁回原告其他訴訟請求。

案件受理費25831元，由被告承擔(dān)（原告已經(jīng)墊付，由被告直接支付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，依法交納上訴費，上訴于遼寧省沈陽市中級人民法院。如在上訴期滿七日內(nèi)未交納上訴案件受理費，按自動撤回上訴處理。

審判員　　李治

二〇二〇年六月九日

法官助理張鑫

書記員李悅萌