“中南建設(shè)也是疫情爆發(fā)以來首家獲得穆迪正向評級調(diào)升的A股房企?！?/p>

作者：華夫餅

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出品：財經(jīng)涂鴉

據(jù)公司情報專家《財經(jīng)涂鴉》消息，標普全球評級于10月9日將江蘇中南建設(shè)集團（000961.SZ）的長期發(fā)行人信用評級從"B"上調(diào)至"B+"，并將該公司優(yōu)先無擔保票據(jù)的長期發(fā)行評級由"B-"上調(diào)至"B"，展望為穩(wěn)定。

標普表示，預計中南建設(shè)在其所在區(qū)域低線城市的穩(wěn)健執(zhí)行將繼續(xù)推動其業(yè)務和收入的強勁增長，預期該公司在房地產(chǎn)政策杠杠調(diào)控下將進行更謹慎的土地收購，債務擴張將更受控制。

對于調(diào)高評級的原因，標普表示因為相信中南以長江三角洲為重點的強勁合同銷售增長，將使其能夠在未來12-24個月進一步大幅改善其財務杠桿，并還預計該公司將致力于控制土地收購支出和債務擴張，部分原因是因?qū)χ袊康禺a(chǎn)開發(fā)商的融資收緊。

盡管有良好的執(zhí)行和增長，中南在地理布局上非常集中，因此標普不認為其在未來幾年能夠滲透到其他地區(qū)或更高級別的城市。截至2020年6月，中南總土地儲備的50%（以建筑面積計）在長三角地區(qū)，并占其自2019年來總土地投資的60%以上。此外，該公司的EBITDA歷來是同行中最低的之一，預計未來兩年不會有實質(zhì)性的改善。而些因素是也是限制了該公司評級的主要原因。

因此，標普預計中南在2020-2021年EBITDA將維持在18%-19%的相對低位，一是公司2018年以來超過40%的土地支出在領(lǐng)先的二線城市，其余大部分在長三角的領(lǐng)先三線城市，這導致土地成本比前幾年高。同時，這些城市中的大多數(shù)（如南通、寧波、西安和蘇州）都受到政府實施的房地產(chǎn)價格上限的限制。其次，公司在建筑業(yè)務上的風險敞口將繼續(xù)拖累公司的EBITDA。建筑業(yè)務的毛利率約為10%，占該公司總收入約30%。

長三角地區(qū)，中南擁有強大的對市場的了解和專業(yè)，因此更能抵御新冠疫情后的影響。在南通、寧波等三線城市也有很好的執(zhí)行能力。與過去三年43%的強勁復合增長相比，這些因素支持了其2020年10%-15%的合同銷售同比增長。

因此，標普預期中南2020年的收入增長將維持于30%左右，并于2021年放緩至15%至20%。鑒于其3500億元的可售資源中的大部分將于今年下半年推出，其業(yè)務將逐漸復蘇。2020年前八個月，中南的總合約銷售額增長約8%至人民幣1190億元?，F(xiàn)金回收比例約為85%。

今年8月，中南建設(shè)發(fā)布其上半年業(yè)績報告，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入296.9億元，同比增長27.3%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務為208.3 億元，占全部收入的65%左右，增長35%。資產(chǎn)規(guī)模首次突破3000億元大關(guān)，達到3229億元，相較于2019年末增長11.1%；歸屬于上市公司股東的凈利潤20.5億元，同比大幅增長56.2%；基本每股盈利0.54元，同比增長54.1%。

資產(chǎn)負債率方面，該公司上半年的資產(chǎn)總負債率為89.48%，相比2019年末下降1.29個百分點；有息負債（含期末應付利息）總額為781.4億，其中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債為237億元，占全部有息負債的30.33%，較2019年末的34.31%下降3.98個百分比，現(xiàn)金短債比為1.19，較2019年末增加13.3%。

截至2020年6月，中南在全國109個城市擁有418個項目，致力于擴大經(jīng)營規(guī)模，并逐步實現(xiàn)地域多元化。不斷擴大的規(guī)模使中南成為全國20強開發(fā)商之一。標普認為，中南地產(chǎn)目前的規(guī)?？膳c金科地產(chǎn)（000656.SZ）和融信中國（03301.HK）等同行媲美。

但同時，如果中南的債務融資擴張比預期的更為激進，或者其盈利能力惡化，評級可能會被降低?；蛟摴镜耐恋刂С龈哂陬A期，房地產(chǎn)市場日益激烈的競爭進一步壓縮其利潤率，也可能發(fā)生這種情況。

如果中南展示出更好的財務比率，評級或被提高。亦或是該公司顯著改善其市場地位和地域多元化，同時保持令人滿意的盈利能力，也能獲得評級的提升。

而在8月的半年度業(yè)績見面會上，中南建設(shè)董事、副總經(jīng)理陳昱含稱，15%銷售增長、70億元結(jié)利的目標不變。下半年中南建設(shè)將全力以赴兩大關(guān)鍵任務。其一，完成業(yè)績承諾，1-7月份已完成992億元的銷售額，正加大三季度沖刺力度，希望爭取實現(xiàn)1400-1500億元左右的銷售額。第二，總體上堅持逐月定投和季度均衡，另一方面會伺機在四季度獲取更多資源，把握可能的反周期機會并提升取地利潤率。

今年9月16日，穆迪也將中南建設(shè)的家族評級從B2提升至B1，并將其現(xiàn)有高級無抵押債務評級從B3提升至B2，展望穩(wěn)定。中南建設(shè)成為今年疫情爆發(fā)以來，首家獲得穆迪正向評級調(diào)升的A股房企。

穆迪副總裁助理兼分析師Danny Chan表示：“此次評級上調(diào)反映出我們的預期，得益于強勁的合約銷售和受控土地收購帶來的收入的強勁增長，江蘇中南的信用指標在未來12至18個月內(nèi)將會持續(xù)增強?！?/p>

今年上半年，碧桂園、龍湖集團、陽光城、中南建設(shè)四家房企獲穆迪評級上調(diào)，其中碧桂園高級無擔保債券評級更是罕見的連跳兩級上升至投資級“Baa3”，成為疫情環(huán)境下為數(shù)不多評級逆勢而上的企業(yè)。

而上述房企評級上調(diào)的原因，除了強勁的銷售表現(xiàn)，另一方面則為其較強的償債能力，資金相對充裕，良好的經(jīng)營使其在資本市場上具有較強的融資優(yōu)勢。

當前對房地產(chǎn)融資監(jiān)管的管控逐漸明顯，以“三道紅線”控制房企有息負債規(guī)模的增長，但即使行業(yè)融資難度增加，擁有較強融資能力和償債能力的房企更有望迎來新的融資機遇，相比其他民營企業(yè)融資優(yōu)勢較為明顯。