作者：芊芊

來源：GPLP犀牛財經(jīng)（ID:gplpcn）

連續(xù)6個交易日跌停，股價腰斬，12.83萬股民躺槍，美好置業(yè)（000667.SZ）真的“不太美好”。

公開資料顯示，從2021年1月15日開始，美好置業(yè)股價開盤報3.79元/股，之后一路下跌，收盤閃崩直接跌停。1月18日更是開盤即跌停。連續(xù)兩個跌停后，美好置業(yè)于1月18日表示一切經(jīng)營活動正常。

然而這并沒有止住美好置業(yè)的下跌態(tài)勢。

從2021年1月19日至1月22日，美好置業(yè)繼續(xù)跌停，截至1月22日收盤報2.02元/股，總市值為49.83億元。

6個跌停之后，美好置業(yè)市值蒸發(fā)近35億元，這讓很多投資者叫苦不迭。對此，不少網(wǎng)友表示，辛苦錢都陪葬在這里面了，還不知道什么時候打開跌停板。

巧合的是，2021年1月20日，美好置業(yè)發(fā)公告稱，該公司控股股東目前正在籌劃與集團產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)（涉及物業(yè)服務(wù)行業(yè)或建筑行業(yè)）的重大交易事項，相關(guān)環(huán)節(jié)正在溝通中。

此次股價大跌是否與該重大交易有關(guān)呢？目前尚未可知。

前身：名流置業(yè)的“逆勢成長”

“美好置業(yè)”當初并不叫做“美好置業(yè)”，而是叫做“名流置業(yè)”。

1993年，憑借著“名流花園”項目，名流置業(yè)在一眾閩系房中突出重圍。

說起“名流花園”，就不得不提一個人，那就是美好置業(yè)的創(chuàng)始人劉道明。

公開資料顯示，劉道明，1956年生于湖北洪湖市峰口鎮(zhèn)新溝村。1973年在北京某部隊擔任工程兵，劉道明曾如此介紹自己，1973年當工程兵時做了二件事，一是搞修繕；二是在西山建了一個檔案庫，比如參加了北京的紀念堂的修建。他沒有提及的是，在工程兵部隊，劉道明當過團文書，后來又當上代理參謀等職務(wù)，不過，他后來主動放棄提干機會學習駕駛。退伍后，回到老家洪湖縣城，還有湖北駐京辦、湖北駐滬辦當司機。

1988年是劉道明人生的轉(zhuǎn)折點。

這一年，劉道明在海南下海，開始了其創(chuàng)業(yè)歷程。在海南的前幾年，他還曾出任由武鋼和鄂鋼等大企業(yè)牽頭組建的企業(yè)家集團經(jīng)理，1992-1993年海南房地產(chǎn)火熱之際，他先后投資采石廠和地產(chǎn)，積累了一些資本。1993年，劉道明在海南正式組建了名流置業(yè)，打造了“海南名流花園”“海南名流國際同城”等項目，憑借著這兩個大項目，名流置業(yè)成為了當時閔系房企的佼佼者。

1994年初，劉道明注冊成立了名流集團有限公司，以北京為中心拓展華北區(qū)域，并成功推出了在北京有相當知名度的名流花園，名流花園一炮打響，此后劉道明就帶領(lǐng)名流置業(yè)不斷地展開全國布局。

2002年至2006年，名流置業(yè)主要是立足于武漢深耕發(fā)力全國市場，2007年，名流置業(yè)通過協(xié)議和并購的方式一舉收購了包括武漢、重慶、惠州在內(nèi)的7家項目公司，進軍全國市場。2008年初，更是完成了總額高達30億元的巨額增發(fā)，一時風光無限。

憑借名流置業(yè)，窮苦人家的孩子劉道明人生實現(xiàn)了逆襲。

在一次演講中，他曾這樣描述自己的人生：“從洪湖新溝村到人民大會堂，從饑寒交迫到幾百億資產(chǎn)，從赤腳走路到坐勞斯萊斯，從初中生到哈佛講堂”。

從名流置業(yè)到“美好置業(yè)” 劉道明經(jīng)歷轉(zhuǎn)型陣痛?

“名流置業(yè)”正式更名為“美好置業(yè)”始于2014年。

更名的同時，名流置業(yè)想轉(zhuǎn)型發(fā)展的戰(zhàn)略也開始浮出水面。

“我不僅要造房子，更要造一種美好的生活方式”。這是劉道明在2014年提出的口號。

此后幾年時間里，美好置業(yè)相繼布局了房產(chǎn)開發(fā)、城市土地開發(fā)、產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、裝配式建筑業(yè)務(wù)等，實現(xiàn)了多元化發(fā)展。

然而，從2017年起，多元化后的美好置業(yè)業(yè)績卻一路下滑。

2017年，美好置業(yè)宣布通過增資擴股的方式，控股國內(nèi)裝配建筑專業(yè)施工企業(yè)美好裝配。他表示，不再將地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為主要投入板塊。此后，美好置業(yè)的發(fā)展方向大幅度地向裝配式建筑、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)傾斜。

令人意外的是，裝配業(yè)務(wù)并未給美好置業(yè)帶來新的盈利增長點，反而成為了美好置業(yè)業(yè)績增長的阻礙。

財報數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年上半年，美好裝配實現(xiàn)凈虧損分別為1.97億元、5.98億元、2.39億元。

從2017年至2019年，美好置業(yè)實現(xiàn)營收分別為44.38億元、25.20億元、36.59%，同比增速分別為-14.72%、-43.21%、45.19%；凈利潤分別為6.64億元、2.49億元、6688.66萬元，分別同比下滑0.54%、62.55%、73.12%。2020年上半年，美好置業(yè)的凈利潤進一步降至3461.58萬元。

2020年上半年，美好置業(yè)裝配式建筑業(yè)務(wù)簽約訂單金額18.5億元，81.7%還是由內(nèi)部項目消化。

更麻煩的是，不僅裝配業(yè)務(wù)連年虧損，發(fā)展不順，而且該業(yè)務(wù)還間接拖累了美好置業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

公開資料顯示，美好置業(yè)的業(yè)務(wù)收入依舊來源于地產(chǎn)業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年上半年，美好置業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比分別為95.51%、83.97%、81.55%。

然而，受累于裝配式業(yè)務(wù)，美好置業(yè)大量縮減了拿地力度。

歷年財報顯示，從2017年至2019年，美好置業(yè)新增土儲分別為33.1萬平方米、35萬平方米和44.11萬平方米。土地儲備從2016年的258.13萬平米下滑至2019年的118.91萬平米。

截至2020年上半年，美好置業(yè)的總土儲僅有164.95萬平方米。按照2019年58.15萬平方米的銷售面積估算，目前的土儲開發(fā)已經(jīng)不能滿足3年。

主營房產(chǎn)卻“土儲”不足，新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型失利連年虧損，美好置業(yè)的盈利能力面臨著嚴峻考驗。

或許，對于未來的發(fā)展方向，美好置業(yè)需仔細考量一下了。

資金承壓 ?無奈“賣子”回血

對于企業(yè)來說，培育新的業(yè)務(wù)需要投入大量資金。而美好置業(yè)在業(yè)績下滑的情況下發(fā)展新業(yè)務(wù)，更是耗去了大部分資金。

2019年，美好置業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的流量凈額為3.74億元，同比下滑47.30%，2020上半年，現(xiàn)金流情況進一步惡化，凈流出2.02億元。

或許已意識到資金鏈的潛在危機，于是美好置業(yè)頻頻進行融資擔保，據(jù)統(tǒng)計，2019年以來，美好置業(yè)已經(jīng)為旗下項目的融資進行過8次擔保，涉及信托計劃、銀行貸款、授信、債務(wù)重組等事項。這些資金用途大部分是為裝配式建筑項目輸血。

因此，在頻頻融資擔保的同時，美好置業(yè)的負債也在不斷走高。

數(shù)據(jù)顯示，美好置業(yè)的負債率由2018年的66.26%增至2019年的73.68%。

截至2020年上半年，美好置業(yè)的貨幣資金為17.67億元，而其一年內(nèi)到期的非流動負債和短期借款所組成的短期債務(wù)合計達到30億元，貨幣資金遠不足以覆蓋短債。美好置業(yè)的融資受到了極大的限制。

面對資金緊縮，負債走高的壓力，美好置業(yè)最終無奈地選擇了轉(zhuǎn)賣資產(chǎn)。

2020年12月31日，美好置業(yè)發(fā)布了兩份資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告。其一是擬轉(zhuǎn)讓東莞市塘廈寶光渡假娛樂有限公司（以下簡稱“塘廈寶光”）100%股權(quán)，交易對價為9億元。

值得注意的是，2018年5月，美好置業(yè)全資子公司收購塘廈寶光時付出的對價為3.2億元，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1億元，承擔負債2.2億元。而塘廈寶光近兩年盈利幾乎為0，負債也擴大至7.4億元。

其二是擬轉(zhuǎn)讓安徽東磁投資有限公司（以下簡稱“安徽東磁”）100% 股權(quán)，及全資子公司持有的合肥名流置業(yè)有限公司（以下簡稱“合肥名流”）100%股權(quán)。兩項交易合計對價13.08億元。

對于出售子公司股權(quán)，美好置業(yè)在公告中表示：”有利于保障公司整體經(jīng)營目標和發(fā)展規(guī)劃的順利實現(xiàn)，提升公司資產(chǎn)流動性和運營效率”。

而如今，轉(zhuǎn)讓事項還未完成，美好置業(yè)就在股市里遭遇了重大挫折，對于美好置業(yè)來說能否順利完成資產(chǎn)出讓，或許還未可知。

美好置業(yè)究竟何去何從？

GPLP犀牛財經(jīng)也將繼續(xù)持續(xù)關(guān)注。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風險自擔）