構(gòu)建新發(fā)展格局，穩(wěn)定房?jī)r(jià)很重要

根據(jù)國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表中心提供的數(shù)據(jù)，2020年9月底，居民部門(mén)杠桿率首次超過(guò)60%，達(dá)到61.4%，同期上升6.3個(gè)百分點(diǎn)。與此相適應(yīng)，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查和披露的數(shù)據(jù)，在居民家庭財(cái)產(chǎn)中，70%來(lái)自于房產(chǎn)，其它方面的資產(chǎn)只占30%。

兩組數(shù)據(jù)說(shuō)明了什么呢，一方面，說(shuō)明居民家庭財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了嚴(yán)重失衡，房產(chǎn)對(duì)居民家庭消費(fèi)能力的影響已經(jīng)越來(lái)越大，制約了居民家庭的正常消費(fèi)，甚至影響了居民生活必須品消費(fèi)；另一方面，居民負(fù)債在持續(xù)攀升，居民家庭不僅資產(chǎn)負(fù)債率在提升，且資產(chǎn)負(fù)債的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理，負(fù)債對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)因房產(chǎn)比重過(guò)高而風(fēng)險(xiǎn)加大，家庭資產(chǎn)的流動(dòng)性越來(lái)越差，支撐消費(fèi)的動(dòng)力越來(lái)越低。

尤其值得注意的是，居民資產(chǎn)價(jià)值的增加，并不是主要依靠財(cái)富增值帶來(lái)的，而是房?jī)r(jià)上漲形成的，十多年前購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，在其他功能沒(méi)有發(fā)生任何變化，且按照折舊制度，價(jià)值應(yīng)當(dāng)下降的情況下，反而出現(xiàn)了大幅增值的現(xiàn)象?？v然可以把房產(chǎn)當(dāng)作投資品，允許其出現(xiàn)增值現(xiàn)象，但也不能出現(xiàn)如此幅度的增值。顯然，這是有水分的，也是有泡沫的，有水分和泡沫，就必然存在風(fēng)險(xiǎn)。尤其是近年來(lái)才購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)的居民，他們的房產(chǎn)大多是與房貸緊密聯(lián)系在一起的，房產(chǎn)的價(jià)值與家庭的負(fù)債密切關(guān)聯(lián)。這樣的家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，顯然是不利于消費(fèi)作用的發(fā)揮，不利于擴(kuò)大市場(chǎng)需求的。

面對(duì)國(guó)際環(huán)境發(fā)生的巨大變化，特別是貿(mào)易保護(hù)和單邊主義泛濫、針對(duì)中國(guó)高科技企業(yè)等的打壓現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，以及疫情對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響，中央提出了構(gòu)建新發(fā)展格局的要求。所謂新發(fā)展格局，就是加快形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的發(fā)展格局，過(guò)去那種市場(chǎng)和資源“兩頭在外”的格局已經(jīng)難以為繼，而應(yīng)當(dāng)把發(fā)展的立足點(diǎn)更多放到國(guó)內(nèi)來(lái)，通過(guò)繁榮國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、挖掘消費(fèi)潛力、暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添動(dòng)力。

擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)居民的消費(fèi)能力和購(gòu)買(mǎi)能力，讓居民能夠多消費(fèi)、想消費(fèi)、敢消費(fèi)、能消費(fèi)，從而有效發(fā)揮消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出推動(dòng)需求側(cè)改革的新要求，很重要的一個(gè)方面，就是提高居民的收入水平，增強(qiáng)居民的消費(fèi)能力。而如果居民增加的收入都用于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)和償還房貸，那提高居民收入水平對(duì)消費(fèi)的拉動(dòng)力就會(huì)大大降低，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用也會(huì)嚴(yán)重受損。

為什么美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家就業(yè)率上升就能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)同步上升，就業(yè)的效率越高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度就越快，就業(yè)越充分，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就越穩(wěn)定，就是因?yàn)榫蜆I(yè)對(duì)居民收入的影響很大，居民收入能夠很快地轉(zhuǎn)化成消費(fèi)，從而形成良性循環(huán)。我國(guó)居民就業(yè)一直比較充分，過(guò)去，就業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用也比較明顯。尤其在賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)代，就業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用更為顯著。但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的放開(kāi)、房?jī)r(jià)的快速攀升，就業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用就逐步減弱了。居民通過(guò)就業(yè)獲得的收入，更多的被房產(chǎn)所吸收，被過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)所吞噬，制約了其他方面的消費(fèi)。顯然，這是與新發(fā)展格局不相符的，是會(huì)影響新發(fā)展格局的構(gòu)建的。

也正因?yàn)槿绱耍爰涌鞓?gòu)建新發(fā)展格局，就必須控制好房?jī)r(jià)，控制好居民的負(fù)債，降低房產(chǎn)在居民家庭財(cái)產(chǎn)中的比重，降低居民的負(fù)債率，讓廣大居民能夠調(diào)節(jié)出更多收入用于非房產(chǎn)性消費(fèi)，盤(pán)活居民家庭資產(chǎn)，加快居民家庭資產(chǎn)的流動(dòng)，擴(kuò)大居民家庭資產(chǎn)的現(xiàn)金流，從而有效轉(zhuǎn)化成居民消費(fèi)，而不是居民儲(chǔ)蓄、居民償債、居民惜買(mǎi)。

這也意味著，樓市調(diào)控是不可能放松的，不僅不能放松，還要依據(jù)構(gòu)建新發(fā)展格局要求，對(duì)可能增加居民負(fù)債、影響居民正常消費(fèi)的住房消費(fèi)行為進(jìn)行約束和規(guī)范。如央行、銀保監(jiān)會(huì)推出的房地產(chǎn)貸款集中度管理，就設(shè)置了兩個(gè)上限，其中之一就是個(gè)人住房貸款余額占比，不再允許金融機(jī)構(gòu)無(wú)節(jié)制地給居民發(fā)放住房貸款，而只能對(duì)剛需等發(fā)放住房貸款。

也許正是因?yàn)楣芾韺釉诜康禺a(chǎn)調(diào)控問(wèn)題上的不松口、不松手、不松綁，才使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性變化，尤其是開(kāi)發(fā)商，不再死杠房?jī)r(jià)，就是因?yàn)橘Y金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的，只能做出實(shí)實(shí)在在的降價(jià)行為。特別是二手房?jī)r(jià)格，一些地區(qū)已經(jīng)持續(xù)下跌。如北京市，自2017年10月以來(lái)，已連跌了31個(gè)月。跌到一定程度，就會(huì)傳導(dǎo)到新建商品房和其他地區(qū)，形成房?jī)r(jià)的整體下跌。

房?jī)r(jià)穩(wěn)住了，居民的消費(fèi)心理才能穩(wěn)住，居民消費(fèi)的顧慮才能逐步打消，消費(fèi)的反彈力才能不斷提升，從而真正形成消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。那么，構(gòu)建新發(fā)展格局的基礎(chǔ)才會(huì)越來(lái)越堅(jiān)實(shí)，國(guó)內(nèi)大循環(huán)的作用也會(huì)越來(lái)越大。