房產(chǎn)出資釋義

由房屋的所有者或經(jīng)營(yíng)者將其所有或經(jīng)營(yíng)的房屋交給房屋的消費(fèi)者使用，房屋消費(fèi)者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的為。

納稅策劃理由

原理：房產(chǎn)稅的計(jì)征方式有兩種，一是從價(jià)計(jì)征，二是從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)，即按房產(chǎn)原值一次減除 10%6~30%后的余值的 1.2%計(jì)征。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為 12%。由于房產(chǎn)稅有兩種計(jì)稅方法，不同方法計(jì)算的結(jié)果必然有差異，也必然會(huì)導(dǎo)致應(yīng)納稅額的不同，這就有了籌劃的空間。企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況選擇計(jì)征方式，通過比較兩種方式稅負(fù)的大小，選擇稅負(fù)低的計(jì)征方式。

籌劃案例分析

（一）案例：

甲企業(yè)現(xiàn)有一棟閑置庫(kù)房（該庫(kù)房為老庫(kù)房）價(jià)值 2000 萬(wàn)元，企業(yè)將閑置庫(kù)房出租收取租賃費(fèi)，年租金收入為 210 萬(wàn)元；納稅策劃前后涉稅計(jì)算比較

（1）策劃前

籌劃前涉稅：甲企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅=210*12% = 25.2 （萬(wàn)元） ；應(yīng)納增值稅（按簡(jiǎn)易法） =210/（1+5%）*5%=10 萬(wàn)元應(yīng)繳城建稅及教育費(fèi)附加=10*（7%+3%）=1（萬(wàn)元），合計(jì)納稅=36.2 萬(wàn)元。

（2）實(shí)施策劃

節(jié)稅思路：甲企業(yè)計(jì)劃把單純的房屋租賃改變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)保管服務(wù)，即改變收入的性質(zhì)，把租賃收入變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)服務(wù)收入。因?yàn)榉课葑赓U要按租金收入的 12%繳納房產(chǎn)稅，倉(cāng)儲(chǔ)保管沒有租金收入則是按房產(chǎn)余值的 1.2%繳納房產(chǎn)稅。

具體操作：企業(yè)配備保管人員，將庫(kù)房改為倉(cāng)庫(kù)，為客戶提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，收取倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)，年倉(cāng)儲(chǔ)收入為 210萬(wàn)元，但需每年支付給保管人員 2 萬(wàn)元。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)原值的扣除比例為 30%。

政策依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，有從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種方式。從價(jià)計(jì)征按房產(chǎn)原值一次減除 10%至 30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率 1.2%；從租計(jì)征以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率 12%。從 2001 年 1 月 1 日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫按 4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

（3）策劃后計(jì)算應(yīng)交稅

應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2000*（1-30%）*1.2%=16.8 萬(wàn)元

應(yīng)納增值稅=210/（1+6%）*6%=11.89 萬(wàn)元

應(yīng)繳城建稅及教育費(fèi)附加=10*（7% + 3%）=1（萬(wàn)元），連同倉(cāng)管人員工資 2 萬(wàn)共計(jì)支付=31.69 萬(wàn)元

（4）納稅策劃前后節(jié)稅效應(yīng)對(duì)比：策劃后應(yīng)交稅為 31.69 萬(wàn)元，策劃前應(yīng)交稅為 36.2 萬(wàn)元，節(jié)稅金額=36.2-31.69=4.51（萬(wàn)元），改變成為倉(cāng)儲(chǔ)形式后，人員和設(shè)施費(fèi)用會(huì)相應(yīng)增加，從節(jié)省稅金的角度看還是起到一定的效果。