評估案例1：

幾年前，北京大興的一個技術(shù)先進(jìn)型企業(yè)面臨拆遷。這個企業(yè)是專門生產(chǎn)機器人配件的，整個專利技術(shù)只有意大利的一個企業(yè)可以與之媲美。該企業(yè)整個生產(chǎn)流程、生產(chǎn)工藝以及技術(shù)專利都是非常豐富的，大部分成品都是外銷日本和德國的。

這種企業(yè)在計算停產(chǎn)損失的時候，如果采用成本法是極不合適的，評估師建議應(yīng)該按照收益法來評估。

為什么呢？因為這樣的企業(yè)，其所屬的行業(yè)本身具有較好的市場前景，并且在行業(yè)中屬于獨角獸型的企業(yè)。

由于其正在融資，因此也會出現(xiàn)“比如今年還在融資負(fù)債，明年可能就有很大的營業(yè)額收入”這種情況。

那么像這種企業(yè)，在計算某一周期的停產(chǎn)損失的時候，咱們評估師的建議就是必須要按照收益法。

評估案例2：

幾年前，吉林長春的一家地鐵輕軌公司，因為調(diào)整了評估方法而使補償數(shù)額直接翻了幾倍。

咱們一起來了解一下。

這家企業(yè)是專門給地鐵輕軌生產(chǎn)相關(guān)配件的企業(yè)，當(dāng)時全國范圍內(nèi)只有兩家企業(yè)可以生產(chǎn)這種配件，除了一家國營企業(yè)之外，這家企業(yè)就是全國唯二的一家了。

但是最初拆遷方以及征收單位出于多種原因忽視了企業(yè)的性質(zhì)、前景以及行業(yè)壟斷性。因此對該企業(yè)采用僅選用了成本法來進(jìn)行評估。那么，在這種評估方法的基礎(chǔ)上，按照廠房、土地以及相關(guān)的停產(chǎn)損失，根據(jù)一定的市場規(guī)律來進(jìn)行補償，給出的評估結(jié)果僅有1000萬左右。

該評估結(jié)果引起了企業(yè)的強烈不滿，其律師隨后咨詢了咱們的評估師之后，評估師建議可以參考收益法來補償。如果按照此法調(diào)整，最終的補償數(shù)額可能在8000萬元左右。

為什么建議參考收益法呢？因為該企業(yè)不是一般的生產(chǎn)加工的企業(yè)，也不是一般的養(yǎng)殖類的企業(yè)。

這樣的企業(yè)在其行業(yè)領(lǐng)域中具有壟斷性，幾年內(nèi)可能很難發(fā)展出第二家類似企業(yè)，因此也是其所屬領(lǐng)域中的獨角獸型企業(yè)。

此外，結(jié)合地鐵行業(yè)在中國的發(fā)展前景以及企業(yè)附加值的增長速度及預(yù)期等，評估師建議在進(jìn)行企業(yè)損失評估時可以采取現(xiàn)有市場上的收益法進(jìn)行評估。

最終在評估師的建議下，促成了該企業(yè)的律師與拆遷方之間的重新談判，并促使評估機構(gòu)重新調(diào)整評估方法，最終采用的方法是“以成本法為主，其他方法為輔”。并最終將補償結(jié)果調(diào)整為5000余萬元。

看完兩個案例，咱們一定有許多感觸。

那么我們也發(fā)現(xiàn)了這兩個企業(yè)，有一些相似點。即：都是某一行業(yè)或者某一個領(lǐng)域中的獨角獸型企業(yè)或者有一定的壟斷性，且行業(yè)發(fā)展前景較好，自身未來預(yù)期也較好。

這些企業(yè)在拆遷評估中至少是不適用于單一的成本法的。因此，也提醒面臨拆遷的企業(yè)主，如果咱們本身屬于這一類型的企業(yè)，一定要積極主動的就評估方法與拆遷方進(jìn)行溝通與談判。

另外，案例2的結(jié)果也令我們記憶深刻。同一個企業(yè)，同樣沒有漏評落評的地方，評估的主體、固定資產(chǎn)、企業(yè)的機器設(shè)備、停產(chǎn)停業(yè)損失等從物理角度來看都是一致的，但結(jié)果卻迥然不同，竟然有4000萬左右的差距！

因此，咱們這里再重申一下，企業(yè)在拆遷評估中，一定要關(guān)注評估方法的選用。

此外，根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)章的條款也有規(guī)定，咱們不是只能采用一種評估方法，而是可以根據(jù)實際情況采用一種或者多種評估方法，最終合理確定評估結(jié)果。

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