焦點(diǎn)研究院?·?土拍研報(bào)

主題：多維度解析第二批天津集中供地土拍的變化和原因

出品時(shí)間：2021年9月16日

研究員：趙文浩

二批土拍供求量?jī)r(jià)下滑，濱海新區(qū)成為供地主力

9月11日，天津第二批集中供地正式結(jié)束，本批次共有61宗宅地掛牌出讓，在出讓階段有 19宗取消交易，2宗流拍，最后有40宗地塊成交。這40宗宅地出讓面積為226.72萬(wàn)平方米，較第一批次下滑23%，計(jì)容建筑面積為414.76萬(wàn)平方米，較第一批次減少21%，成交總價(jià)為329.67億元，較第一批次下跌34%。計(jì)容樓面地價(jià)為7948.44元/平方米，較第一批次下跌16%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：焦點(diǎn)研究院，天津市自然資源局

分區(qū)域來(lái)看，濱海新區(qū)出讓面積，計(jì)容建筑面積，成交總價(jià)分別為67.60萬(wàn)平方米，123.79萬(wàn)平方米，62.27億元，三者分別居各個(gè)行政區(qū)之首。在本批次取消出讓的19宗地塊中，濱海新區(qū)共有4宗地塊取消出讓，本批次濱海新區(qū)密集推出多宗宅地。

排名第二的為武清區(qū)，出讓面積，計(jì)容建筑面積，成交總價(jià)分別為46.95萬(wàn)平方米，88.55萬(wàn)平方米，51.67億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：焦點(diǎn)研究院，天津市自然資源局

板塊來(lái)看，濱海新區(qū)和環(huán)城四區(qū)出讓面積居前兩名，環(huán)城四區(qū)和市內(nèi)六區(qū)占比為38%，較上一批次的56%下滑較多，這助推了本次地價(jià)的下滑。

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租賃面積供應(yīng)大增，環(huán)城四區(qū)配比最多

從租賃住房配比方面來(lái)看，天津前兩批集中供地中，首批成交宅地中僅有兩宗在競(jìng)自持階段成交，累計(jì)成交0.4萬(wàn)平方米租賃住房。為完成年度供應(yīng)任務(wù)，第二批次改變了租賃用地的供應(yīng)方式，公告的61宗地塊有18宗地塊直接配建租賃住宅，合計(jì)4386套，計(jì)容建面為26.3萬(wàn)平方米，較第一批次增加明顯。研判這些地塊所處區(qū)域特點(diǎn)可以知道，既非最熱門(mén)區(qū)域，亦非偏遠(yuǎn)區(qū)域，主要位于人口密集區(qū)域的邊緣地帶，這樣能兼顧到房企和租客的相關(guān)利益。

百?gòu)?qiáng)房企為拿地主力軍，融創(chuàng)未有1宗斬獲

從拿地企業(yè)方面來(lái)看，本批次拿地企業(yè)多為百?gòu)?qiáng)房企，且均在天津已有項(xiàng)目布局，部分是在已有項(xiàng)目的板塊拿地，比如保利在武清楊村板塊競(jìng)得得津武（掛）2021-012號(hào)和津武（掛）2021-024號(hào)地塊，以及龍湖在海教園拿的津南（掛）2021-10號(hào)地塊。這樣可以極大程度的規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，避免拿地的盲目性。

值得注意的是，天津作為融創(chuàng)的總部所在地，區(qū)域影響力和銷售金額多年蟬聯(lián)榜單，第一批次在天津拿地最為積極的融創(chuàng)二批次未有1宗斬獲。這可能和融創(chuàng)對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的判斷有關(guān)，在2021年的融創(chuàng)年中投資者電話會(huì)上，孫老板判斷下半年市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)更加嚴(yán)峻，同時(shí)受到拿地銷售比等因素的影響，在二批次集中供地中融創(chuàng)明顯的放緩了拿地節(jié)奏。

整體溢價(jià)下滑明顯，市內(nèi)六區(qū)不受追捧

從地塊溢價(jià)情況來(lái)看，本批次整體溢價(jià)率為0.6%，較上一批次的10.5%下降約10個(gè)百分點(diǎn)，下滑明顯。近九成地塊溢價(jià)率在1%以下，和上次的高溢價(jià)形成鮮明對(duì)比。本批次共有3宗溢價(jià)超過(guò)14%的地塊，均在搖號(hào)環(huán)節(jié)確定競(jìng)得人，1宗位于靜海老城區(qū)，剩余兩宗位于大港地區(qū)，均處于所在區(qū)域的熱門(mén)板塊，去化預(yù)期較好。

與之形成反差的是，市內(nèi)六區(qū)的地塊除了停拍的以外，有4宗底價(jià)成交，僅紅橋區(qū)1宗大體量宅地被中海以0.2%的溢價(jià)率競(jìng)得。這些地塊多為綜合宅地，需要配比較大比例的商業(yè)抑或是含有一定比例的租賃面積配建，再加上地處天津繁華區(qū)域，規(guī)劃條件限制較多，最終使得低溢價(jià)成交。

數(shù)據(jù)來(lái)源：焦點(diǎn)研究院，天津市自然資源局

地產(chǎn)行業(yè)寒冬將至，天津樓市出現(xiàn)下行

本批次天津土拍的冷清和現(xiàn)階段市場(chǎng)環(huán)境承壓較為密切。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比增長(zhǎng)11%，已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月增幅收窄，8月住宅新開(kāi)工面積同比下滑2%，這是今年以來(lái)首次有正轉(zhuǎn)負(fù)。同時(shí)定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等指標(biāo)連續(xù)六個(gè)月增幅收窄，這也就使得房企回籠資金和購(gòu)房按揭貸款速度明顯放緩。作為受調(diào)控影響較為明顯的群體，百?gòu)?qiáng)房企受到行業(yè)的下行時(shí)影響尤為明顯。而天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角近年多為百?gòu)?qiáng)房企，拿地節(jié)奏放緩也就在情理之中了。

天津新建商品住宅在進(jìn)入6月之后，連續(xù)3個(gè)月銷售下滑，而供應(yīng)量維持在高位，市場(chǎng)總體供大于求，成交價(jià)格基本保持穩(wěn)定。隨著下半年集中供地項(xiàng)目密集入市，不排除部分項(xiàng)目以價(jià)換量的小幅降價(jià)處理，總體上來(lái)說(shuō)天津下半年新建商品住宅市場(chǎng)面臨著較大的下行壓力。聯(lián)想到全國(guó)層面和天津樓市情況，本次天津土拍冷清收?qǐng)鼍驮谇槔碇辛恕?/p>

數(shù)據(jù)來(lái)源：焦點(diǎn)研究院

二批土拍熱度下滑，撿漏機(jī)會(huì)逐步呈現(xiàn)

結(jié)合近期二批集中供地?zé)o錫，天津，福州等城市的土拍情況，可以明顯感覺(jué)到，一批土拍過(guò)程中熱門(mén)地塊搶拍的現(xiàn)象明顯減少，二批土拍熱度較第一批出現(xiàn)下滑。部分地塊區(qū)位配套類似，價(jià)格卻出現(xiàn)下滑的情況時(shí)有發(fā)生。比如，福州的前兩批次出讓的熱門(mén)地塊均位于紅光村，區(qū)位上僅有1路之隔，但是二批次成交的計(jì)容樓面地價(jià)下滑逾兩成，此外天津的海教園2021-02地塊一批次被融創(chuàng)以44%的溢價(jià)率競(jìng)得，二批次的海教園2021-07地塊溢價(jià)率僅為0.5%，計(jì)容樓面地價(jià)下滑近四成。對(duì)于一些深耕區(qū)域市場(chǎng)的房企來(lái)說(shuō)，憑借對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的深刻了解，二批土拍區(qū)域性撿漏機(jī)會(huì)呈現(xiàn)。

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