要說2020年中國哪座城市房價漲得最快？北京？上海？深圳？

NONONO，要我說，是一座你抓破腦袋都想不到的城市——廣東東莞。

你相信嗎？根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年東莞市整體房價上漲9.5％，超越杭州和西安，位列房價百城榜榜首。

要知道，東莞可是一座二三線城市，這里的房價到底出了啥問題？它又是怎么漲那么快的？今天王小帥，就和您聊聊東莞房地產(chǎn)市場的前世今生。

先來看數(shù)據(jù)，今年一月份，東莞市新房均價兩萬九，其中高層商品房售價最高的在南城街道，一平米四萬五，低層的更夸張，一平米超五萬的不止一個地方。

或許有的觀眾姥爺對這組數(shù)字沒啥概念，要知道全國有名的高房價城市南京，一月份均價才兩萬八，破五萬的地方也僅僅局限于秦淮與河西。

再從樓市的宏觀角度看，2014年東莞房均價在八千塊上下，2015年飆到九千八，2016年一萬三，2017和2018有所抑制沒大漲，完了2019年迅速攀升至一萬五，2020年一萬六七八。

更恐怖的是，從去年五月開始，房價的上漲趨勢就完全沒停過，從一萬六到一萬七，最快僅花了兩個月，簡直是炒房客的天堂，普通人的噩夢。

好家伙，我直接好家伙，東莞的房子憑啥賣這么貴？

這地里是有黃金還是有石油？您別說，這東莞的地面下，還真就埋藏著“黃金”。

咳咳，大家不要誤會，這里我說的黃金不是土豪帶脖子上的那玩意，而是說它“物以稀為貴”，市場供需關(guān)系主導(dǎo)著東莞的房地產(chǎn)價格走向。

說得再直白一點，東莞市區(qū)現(xiàn)在僧多粥少，沒房源了。

咱們再回到圖一，大家能清楚地看到，城區(qū)一月份高層新房供應(yīng)總共才1735套，只占東莞全部房源的兩成。

低層新房更過分，總共21套，還不到東莞市全部供應(yīng)量的10％，剩下的90％跑哪去了？

清一色堆底下鄉(xiāng)鎮(zhèn)了，盡管這是互聯(lián)網(wǎng)簽約的數(shù)據(jù)不能代表全部，但最起碼能說明一個問題：那就是東莞的城區(qū)房源供應(yīng)嚴重不足，大量房地產(chǎn)商拼了命的在鄉(xiāng)鎮(zhèn)拿地，市里面房源太少太少。

然而大家不要忘記一個事實，在中國除江浙外的任何一座城市，市區(qū)的生產(chǎn)力和購買力都遠大于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，那么這放在東莞就造成了第一重現(xiàn)象：

越有錢的人你在家門口越買不到房子，因為它壓根就沒有房子，唯一抖出來的小零頭大家還瘋了一樣的搶，這價格不飛上天真是沒的道理。

然而現(xiàn)在問題來了，市中心的房價是因為供小于求，那么鎮(zhèn)上面這房價也蹭蹭蹭往上跑是幾個意思？開發(fā)商咋就那么鐘意這里呢？

其實吧，這個問題說大也大，說小也小。往大了說，這是城市發(fā)展定位產(chǎn)生的必然結(jié)果，往小了說，這是房地產(chǎn)開發(fā)商的故意引導(dǎo)。不打啞謎，咱具體說說。

首先我們看看東莞的地理位置，南邊是深圳，改革開放第一城，北邊是廣州，中國四大一線城市之一，東莞不偏不倚，正正好夾在中間。

在廣東的產(chǎn)業(yè)分工體系之下，從上世紀末起，東莞的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就嚴重偏向制造業(yè)，工業(yè)，或者說是輕工業(yè)直到現(xiàn)在都是東莞的支柱型產(chǎn)業(yè)。

而眾所周知，輕工制造是個勞動力密集型產(chǎn)業(yè)，每年吸引到的外來人口是個天文數(shù)字。

2019年，東莞常住人口846萬，戶籍人口呢？251萬，這多出的將近六百萬人，清一色是外地人。

而東莞不是北上廣，來這里打工的大多數(shù)人不管是買還是租，無論如何都負擔不起市中心的高昂價位，怎么辦？唯一的解決方案就是往下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)跑。

圖源·三聯(lián)生活周刊

深圳都市圈的政策導(dǎo)向。咱們前面說了，東莞房價連續(xù)十個月大漲，始于2020年的五月。

而就在去年五月，廣東省里面發(fā)生了一件大事兒，省發(fā)改委在《廣東省建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的若干措施》中明確指出了建立以深圳為核心，包含深圳，東莞，惠州，河源和汕尾在內(nèi)的深圳市都市圈。

咱有一說一，在國內(nèi)做任何生意你想忽略政策因素，唯一的結(jié)局就是血本無歸，所以但凡還想在東莞賺錢的房地產(chǎn)公司，都會削尖了腦袋往資本增值空間最大化的地方而去。

為防止大家沒聽明白，這里我舉個例子：張三有十塊錢，他眼前有兩筆穩(wěn)賺不賠的買賣。一筆投十塊，賺十塊，另一筆投兩塊，賺八塊，他會往哪投資？很明顯是后者。

雖然后者總收益沒前者高，但收益率比前者高，張三大可多投幾筆，那么放在東莞的房地產(chǎn)市場上，也是一樣的道理。

政策紅利下，明擺著鄉(xiāng)鎮(zhèn)的錢更好賺，干啥要投市里面？所以開發(fā)商在鎮(zhèn)上拼命拿地，在市區(qū)一毛不拔，本質(zhì)上就是追求利潤最大化的一個過程。

除此之外，東莞的房價暴漲還有一個非常重要的點，這一點不在東莞本身，而是在離它不遠處的深圳。

記得2018年七月份有一則新聞，說華為在深圳的生產(chǎn)基地搬家了，搬哪去了？東莞松山湖地區(qū)。啥原因呢？深圳的地價實在太太太太太貴了，貴到連華為員工都買不起的境地。

今年一月份數(shù)據(jù)，深圳最貴的南山區(qū)，新房均價每平米十一萬六千八，最便宜大鵬新區(qū)，每平米也要三萬六千七。

圖源·58安居客房產(chǎn)研究院南部分院深圳站

大家來瞅瞅，這是你我普通人買得起的房子嗎？要我說，把我老家墻面上鍍上一層金子也夠不到這價位。

深圳也有中小企業(yè)，深圳也有大量普通人，他們的工作地點在深圳，但卻買不起這里的房子，再望一眼對面香港的房地產(chǎn)黑洞，沒辦法只好往東莞跑。

毫無疑問，今天東莞房價的居高不下，有一口鍋得讓深圳來背。

所以說，目前我們看到的東莞房地產(chǎn)大漲主要有四個原因：

其一樓市供求關(guān)系嚴重不平衡，其二東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的必然效應(yīng)，其三開發(fā)商打著政策旗號刻意營銷購房人，其四天堂太遠深圳太近。

四管齊下，造就了今天的怪現(xiàn)象。解決方案有沒有？當然有，2月27號凌晨，東莞市住建局連夜發(fā)文——《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，要求進一步落實“房住不炒”政策。

現(xiàn)在最最最根本，甚至是唯一能在一年半載看到成效的，就是加大市區(qū)內(nèi)房源供應(yīng)，住房不炒，前提是有房可住，土地財政，先決條件之一是承認市場規(guī)律。

除此之外，才是一條條相適應(yīng)的限購條款，才是關(guān)乎每一個人的政策導(dǎo)向。

中國的房地產(chǎn)再也經(jīng)不住大規(guī)模的震蕩，舉國上下的財富一半以上投到了這個池子，穩(wěn)房價，抑房價，用合理和科學(xué)的方法有序放水，不失為天底下頭一樁好事。