當(dāng)同一棟房屋內(nèi)的車庫沒有登記在房屋的登記冊中時(shí)，該車庫是否會(huì)成為房屋的從物？當(dāng)房屋出售時(shí)，該車庫是否會(huì)作為房屋一并轉(zhuǎn)讓所有權(quán)？

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2018年6月，李某通過司法拍賣競拍購得牟某名下房屋一套。人民法院向李某出具《法院拍賣成交確認(rèn)書》。人民法院在執(zhí)行裁定中寫明牟某案涉房屋所有權(quán)歸買受人李某所有，其相應(yīng)的土地所有權(quán)歸買受人李某享有。同年7月，不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心土地使用權(quán)分割登記憑證載明案涉房屋建筑面積為134.14平方米。

2019年10月，李某與項(xiàng)某簽訂《商品房買賣協(xié)議書》，約定房屋連同附著物車庫在內(nèi)歸項(xiàng)某所有。牟某認(rèn)為，司法拍賣中并未拍賣車庫，車庫的所有權(quán)仍應(yīng)歸于自己，并主張李某和項(xiàng)某向其返還車庫并支付使用費(fèi)，遂向人民法院提起訴訟。

對此，李某、項(xiàng)某則認(rèn)為該車庫雖未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，但車庫附屬于房屋，符合當(dāng)?shù)亟灰追课輹r(shí)連帶車庫一并賣出的交易習(xí)慣，且車庫實(shí)際是作為儲(chǔ)藏室使用，且放置了供涉案房屋使用的水泵，因此車庫的所有權(quán)并不屬于牟某。

《中華人民共和國民法典》

第二百七十五條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”

經(jīng)辦法院認(rèn)為，關(guān)于未登記產(chǎn)權(quán)的車庫是否在房屋司法拍賣中進(jìn)行了處理問題，涉案車庫并未隨案涉房屋一并被拍賣轉(zhuǎn)讓，李某不享有該車庫的相關(guān)權(quán)益，理由為：(1）從人民法院向公安局回復(fù)的《函》中可見，人民法院將案涉房產(chǎn)移送評估拍賣時(shí)，車庫未在評估報(bào)告中一并評估。拍賣公告、拍賣成交確認(rèn)書及房屋騰空移交筆錄中，均未注明包含車庫。(2）人民法院作出的執(zhí)行裁定書中未涉及車庫。

司法拍賣中沒有對車庫權(quán)屬進(jìn)行處理，后手房屋買受人項(xiàng)某宇不能根據(jù)“從物附屬于主物”的原則享有車庫權(quán)屬。首先，根據(jù)李某、項(xiàng)某宇提供的房屋實(shí)測的《建筑面積測繪成果》顯示，車庫建筑面積與住宅建筑面積系分別計(jì)算，訴爭車庫面積未計(jì)入案涉房屋登記的建筑面積134.14平方米之內(nèi)；其次，從構(gòu)造上來看，其位于整棟建筑的地上一層，位置臨街，有具體的四至，其結(jié)構(gòu)上獨(dú)立于房屋；最后，從功能上來看，案涉車庫一直是作為儲(chǔ)物間在使用。綜上，訴爭車庫是歸屬于權(quán)利人的區(qū)分建筑物所有權(quán)的專有部分，不是買受房屋的從物。即項(xiàng)某基于房屋買賣合同只取得房屋所有權(quán)，對該車庫不享有權(quán)益。最終，經(jīng)辦法院判令項(xiàng)某騰空其占有使用的案涉車庫。

實(shí)踐中，對于車位歸屬權(quán)的糾紛往往十分復(fù)雜，不同類型的房屋所擁有的車位或車庫也有所不同，其處理方式也不一樣。對此，《民法典》規(guī)定，一是確定當(dāng)事人可以通過雙方的約定來確定車位的權(quán)屬；二是明確業(yè)主共有車位的范疇；三是明確車位設(shè)置應(yīng)優(yōu)先滿足小區(qū)業(yè)主的需要。

同時(shí)，部分房屋的車位確實(shí)是房屋的附屬物，是房屋不可分割的一部分。此時(shí)，若房屋所有者主張車位應(yīng)作為房屋的附屬物歸其所有，人民法院一般會(huì)通過對車位是否房屋的從物來進(jìn)行判斷。

一般情況下，主物與從物是在物理上相互獨(dú)立，而在經(jīng)濟(jì)用途上又相互聯(lián)系的兩個(gè)物。從物輔助主物實(shí)現(xiàn)功能作用。主物沒有從物也能發(fā)揮相同作用，但不夠方便、不夠高效；從物離了主物無法獨(dú)立發(fā)揮作用。主物與從物在空間上相互聯(lián)系，相輔相成。因此，從物必須具備以下條件：1、從物與主物同屬于一人；2、從物須具有獨(dú)立性，不是主物的組成部分；3、從物必須有經(jīng)常輔助主物的效果；4、在習(xí)慣上視為從物。

因此，主物所有人處分主物時(shí)，在沒有相關(guān)法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定的情況下，效力及于從物，主物所有權(quán)變更時(shí)，從物所有權(quán)亦隨之變更。在買賣中交付主物，應(yīng)當(dāng)隨同交付從物。

本案中，房屋與車庫不屬于同一個(gè)人，案涉車庫不在司法拍賣范圍，仍由牟某云所有，而案涉房屋已通過司法拍賣由李某所有。同時(shí)，住宅的功能在于居住，車庫雖用于放置水泵，但車庫用于停車時(shí)可與房屋相分離而單獨(dú)使用。此外，不存在交易上有特殊習(xí)慣，車庫與房屋都是可以分別買賣的，可以分別獨(dú)立成為所有權(quán)的客體。實(shí)踐中也常出現(xiàn)房屋與車庫分開出售的情形。因此，本案中，牟某享有車庫的所有權(quán)。