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出品 | 潮起網(wǎng)「于見(jiàn)專欄」

自恒大地產(chǎn)暴雷至今，房地產(chǎn)行業(yè)就仿佛一石激起千層浪般，不斷被各種負(fù)面新聞所纏繞。而近日備受市場(chǎng)和消費(fèi)者信賴的房企碧桂園，同樣不得不發(fā)出自己無(wú)法及時(shí)履約的通告。至此，房地產(chǎn)行業(yè)再次陷入輿論風(fēng)波。?

但沒(méi)有上市、無(wú)需公布自己財(cái)務(wù)狀況的民營(yíng)房企，其財(cái)務(wù)狀況到底什么情況、期房能否按時(shí)且保質(zhì)保量的交付，都屬于未知數(shù)。而在這一批房企之中，又屬鴻榮源最為惹眼。因?yàn)轼櫂s源從舊改起家，打造了幾個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目后，便不得不按捺自己躁動(dòng)的擴(kuò)張之路，默默地蟄伏在自己的一畝三分地中。其財(cái)務(wù)狀況究竟如何，無(wú)人知曉。?

上市房企暴雷不斷，引新一輪消費(fèi)低迷?

恒大暴雷事件之后，房地產(chǎn)行業(yè)似乎就吹響了暴雷的號(hào)角。并且伴隨著近期碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)無(wú)法按期付息的噩耗，房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)更是一片陰霾。

回顧2022的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其主旋律仍是以“穩(wěn)”為主。從注重風(fēng)險(xiǎn)防范，到寬松的政策基調(diào)，都釋放出一種催促購(gòu)房者回歸的消息。可實(shí)際上，業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端面臨沖擊和壓力，房地產(chǎn)企業(yè)投資與開(kāi)發(fā)持續(xù)下行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資意愿十分低迷。?

數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售額22980億，同比下降4.7%。中海、保利發(fā)展和萬(wàn)科占據(jù)前三甲，分別錄得銷售金額1675.6億、1657.5億以及1325.6億。其中，中海和保利發(fā)展同比分別上升30.1%和17.4%，萬(wàn)科同比下降5.3%。?

從消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿來(lái)看，期房、回遷房等已然不是首選，尤其是在一二線城市，購(gòu)房欲望更是直線下降；三四線城市的投資性房產(chǎn)也陷入疲軟，更何況爛尾風(fēng)險(xiǎn)仍是許多購(gòu)房者不再買(mǎi)房的根本原因。?

與此同時(shí)，近年來(lái)關(guān)于征收房產(chǎn)稅的政策、學(xué)區(qū)房調(diào)整政策也頻頻傳出，這也從側(cè)面影響了豪宅盤(pán)、學(xué)區(qū)盤(pán)的銷量。?

對(duì)于盤(pán)子鋪得足夠大、資金鏈足夠?qū)捲５难肫蠖裕瑴p少買(mǎi)地、鎖住自己的現(xiàn)金流是開(kāi)源節(jié)流、抵御未知風(fēng)險(xiǎn)的好辦法；可對(duì)于民營(yíng)企業(yè)而言，本就缺少相關(guān)資金池的輔佐，動(dòng)輒上億的交易，一旦遇到風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。?

恒大的天坑，相關(guān)部門(mén)有心想要幫一手也無(wú)濟(jì)于事；碧桂園資產(chǎn)配置較為合理的情況下，相關(guān)部門(mén)能推動(dòng)其盡快解決資金問(wèn)題；而遠(yuǎn)洋集團(tuán)的暴雷，業(yè)內(nèi)對(duì)此也只是微微一笑，似乎對(duì)房地產(chǎn)大佬們接連暴雷，已經(jīng)見(jiàn)怪不怪了。?

上市房企接連暴雷，一方面是因?yàn)槠洳坏貌还甲约旱呢?cái)報(bào)數(shù)據(jù)，虧損和違約是無(wú)法遮掩的，另一方面也是告知投資者相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但若房企不上市，就無(wú)須披露自己的具體財(cái)務(wù)信息，就比如說(shuō)鴻榮源。這家從寶安舊改項(xiàng)目起家的房企，就主打“小地主”思維，外界對(duì)其的認(rèn)知也極為有限。但這種保守，也恰恰讓其難以長(zhǎng)成參天大樹(shù)。?

從舊改起家，鴻榮源仍有“小地主”思維?

成立于1991年的鴻榮源以承包工程發(fā)家，打下了堅(jiān)實(shí)的建設(shè)口碑之后，開(kāi)啟了自己的舊改“接盤(pán)”路。

自1996年進(jìn)入深圳，并開(kāi)發(fā)了位于寶安區(qū)的弘雅花園項(xiàng)目，由此掘得第一桶金后，鴻榮源就如同發(fā)現(xiàn)了寶藏一般，開(kāi)始瘋狂跟隨相關(guān)部門(mén)的城市更新步伐，同時(shí)也開(kāi)始了自己的囤地之旅。?

扎根于寶安的鴻榮源基本不會(huì)出現(xiàn)在土地拍賣(mài)市場(chǎng)，全靠舊改拿地為主。根據(jù)其官網(wǎng)顯示，鴻榮源累計(jì)綜合開(kāi)發(fā)建筑面積超過(guò)1000萬(wàn)平米；在建待建項(xiàng)目近三十個(gè)，多為舊改項(xiàng)目，尤其集中在寶安和龍華區(qū)。?

不可否認(rèn)的是，鴻榮源這種低價(jià)拿地、無(wú)需壓過(guò)多資金，且還有一定政府協(xié)助的項(xiàng)目，的確是房企能夠樹(shù)立市場(chǎng)口碑的一大舉措，更何況舊改之后，相當(dāng)于把一個(gè)片區(qū)掌握在自己手中，這也是為何許多中小型民企都愿意花大力氣在推動(dòng)舊改這一事上的根本原因。?

鴻榮源在早年一直專注于住宅領(lǐng)域，先后在深圳寶安開(kāi)發(fā)了弘雅花園、雅豪軒、御景臺(tái)、麗景城等外界反響不錯(cuò)的項(xiàng)目。在寶安區(qū)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)固之后，鴻榮源殺入福田片區(qū)，開(kāi)發(fā)了熙園等豪宅項(xiàng)目，奠定了其深圳本土知名房企的威名。這也是為何其能夠輕松攔下一大批舊改項(xiàng)目的根源所在：口碑好。?

但隨著2018年，當(dāng)?shù)夭块T(mén)正式叫停舊改開(kāi)始，鴻榮源的日子也變得不好過(guò)了。?

2018年，相關(guān)部門(mén)連續(xù)發(fā)布多項(xiàng)通知，正式叫停舊改政策、全面轉(zhuǎn)向棚改后。許多盼望住新房已久的住戶，突然不再好說(shuō)話，因?yàn)榕锔呐c舊改補(bǔ)償?shù)目铐?xiàng)、賠付的住房比例有著較大差異，從某種程度上來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是虧本買(mǎi)賣(mài)。?

但對(duì)于鴻榮源來(lái)說(shuō)，舊改沒(méi)了不是什么太大的損失，畢竟自己還有龐大的商業(yè)體系支撐著自己的現(xiàn)金流。可隨著深圳商圈“內(nèi)卷”的白熱化，鴻榮源旗下的“壹方”系列，也變得舉步維艱。?

鴻榮源依靠其在2006年成立的全資子公司壹方置業(yè)，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)作。也正是那年，鴻榮源正式確立了以住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)為核心的戰(zhàn)略發(fā)展方向，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)啟了“標(biāo)桿型城市綜合體開(kāi)發(fā)+商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)”的發(fā)展模式。?

據(jù)官網(wǎng)顯示，鴻榮源壹方置業(yè)目前已經(jīng)形成了壹方城、壹方天地、壹方匯、壹方里、壹方奧特萊斯五大商業(yè)產(chǎn)品線，未來(lái)將實(shí)現(xiàn)管理商業(yè)物業(yè)規(guī)模超300萬(wàn)平方米，通過(guò)自持商業(yè)與品牌輸出，力爭(zhēng)打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)增值服務(wù)商。?

這看似十分有競(jìng)爭(zhēng)力的商圈布局，其實(shí)有一個(gè)隱藏的缺陷：地區(qū)布局過(guò)分集中，且熱衷于布局在一些人流量尚未形成規(guī)模的新興區(qū)域。?

在寶安起家的鴻榮源稱得上是寶安一帶的地頭蛇，在自己的地盤(pán)打造一個(gè)成熟的配套商圈自然不是難事。龍華毗鄰寶安，難度也不是太大，前海也同樣如此。但在年輕人潮流聚集區(qū)域：南山區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)等老三區(qū)，鴻榮源似乎有些隱形了。?

南山作為目前深圳市發(fā)展最為穩(wěn)健的區(qū)域，其主打的就是年輕、科技和活力。華潤(rùn)集團(tuán)、華僑城集團(tuán)、招商集團(tuán)、海岸集團(tuán)等，在南山區(qū)扎根多年；而在福田區(qū)有深業(yè)集團(tuán)、星河集團(tuán)、卓越集團(tuán)等，早已飽和，鴻榮源想要入局難度自然不是一般地大。?

但鴻榮源對(duì)外擴(kuò)張稍顯無(wú)力，不僅僅體現(xiàn)在其深耕的深圳，放眼珠三角地區(qū)，鴻榮源似乎也被一個(gè)無(wú)形的牢籠困住，無(wú)法走出自己的一畝三分地。?

被迫駐守大本營(yíng)，鴻榮源猶如困獸?

積累了穩(wěn)定的資金流、較好的業(yè)界口碑之后，鴻榮源自然也想邁開(kāi)步子嘗試一番。據(jù)公開(kāi)資料顯示，2007年起，鴻榮源掌舵人將瞄準(zhǔn)了珠江三角洲商機(jī)，拍下包括金沙洲地塊在內(nèi)的多個(gè)地王。2008年，鴻榮源更是有意通過(guò)借殼ST蘭光進(jìn)入資本市場(chǎng)。

但理想終究是理想，現(xiàn)實(shí)給了鴻榮源重重一個(gè)耳光。?

2007年5月，鴻榮源與14家房企激烈廝殺后，以13.95億的價(jià)格拍得佛山一地塊；8月，又以收購(gòu)公司的形式，拿下惠州近70萬(wàn)平方米的土地，成立惠州分公司。此外，鴻榮源還不斷在珠三角其余地區(qū)搶地盤(pán)，但這僅僅是鴻榮源打響拿地戰(zhàn)爭(zhēng)的第一槍。?

同年9月的廣州土地拍賣(mài)會(huì)上，鴻榮源和保利幾經(jīng)爭(zhēng)奪，最終以21億的成交價(jià)拿下了廣州白云區(qū)金沙洲一地塊，刷新了金沙洲購(gòu)地紀(jì)錄。經(jīng)此一戰(zhàn)，鴻榮源的名號(hào)在珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，可謂無(wú)人不曉。?

可令鴻榮源始料未及的是，還未能好好規(guī)劃如何大展拳腳的時(shí)候，相關(guān)部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控就已然到來(lái)。面對(duì)天價(jià)土地款，號(hào)稱資金池足夠深的鴻榮源，也難以招架。盡管當(dāng)時(shí)鴻榮源對(duì)此拒絕回應(yīng)。?

可到了2010年，當(dāng)?shù)夭块T(mén)正式回收該地塊，且同時(shí)沒(méi)收近4億的出讓金后，鴻榮源的資金斷裂問(wèn)題就已經(jīng)徹底暴露了。但有業(yè)內(nèi)相關(guān)人士介紹，其實(shí)早在2008年，鴻榮源部分項(xiàng)目就已經(jīng)停擺，資金問(wèn)題早已人盡皆知。?

對(duì)于自己的不足，鴻榮源自然也是心知肚明。借殼上市也不是沒(méi)有嘗試過(guò)，奈何斥資3000萬(wàn)履約保證金后，驟然發(fā)現(xiàn)擬注入資產(chǎn)的權(quán)屬不完整以及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，不得不叫停借殼之路。?

借殼上市失敗后的鴻榮源，不得不開(kāi)始自救。從降價(jià)銷售、到虧本賣(mài)地，為了解決此次資金危機(jī)，鴻榮源無(wú)所不用其極。好在管理層這番“烈士斷腕”的舉措，把集團(tuán)從崩盤(pán)的邊緣給拉了回來(lái)，不過(guò)也已元?dú)獯髠?

時(shí)至今日，鴻榮源仍是一家不上市的民企，為沖出寶安、龍華而努力奮斗中。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，恐怕鴻榮源一時(shí)半會(huì)想沖出舒適圈，走出自己編織的甜蜜牢籠，還需要不少時(shí)間。?

結(jié)語(yǔ)?

鴻榮源抓住了城市更新紅利的鴻榮源，讓自己能夠迅速扎根在深圳；建造了標(biāo)桿式項(xiàng)目后，也獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可與消費(fèi)者的追捧。但對(duì)于如何走出屬于自己的發(fā)展之路，鴻榮源似乎還沒(méi)有找到答案。?

在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、房企們紛紛暴雷的情況，或許鴻榮源什么都不做，就已經(jīng)是最好的決定了。