一、裁判要旨

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于法律規(guī)定的要式法律行為，且應(yīng)以房產(chǎn)管理部門發(fā)放的帶有條形碼的制式商品房買賣合同為準(zhǔn)。對(duì)于房屋買受人是否符合查封前簽訂書面買賣合同的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)要求書面文件具備物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容和合意，或符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定的情形，但不應(yīng)突破書面合同這一形式要件。房屋的受讓人雖通過以物抵債形式實(shí)際占有房屋，但不具備上述條件的，房屋受讓人主張排除強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院不予支持。

二、案情簡(jiǎn)介

一審法院在審理億西歐公司與天正公司保證合同糾紛一案中，于2016年5月保全查封涉案房屋，于12月15日作出（2016）吉01民初337號(hào)民事判決書，判決：天正公司立即給付億西歐公司9674356.76元、利息20365665.6元和律師代理費(fèi)20萬元。該判決生效后，一審法院于2019年1月16日立案執(zhí)行，案號(hào)為（2019）吉01執(zhí)27號(hào)。

另查明，天正公司將本案爭(zhēng)議房屋抵付工程款給蘇中集團(tuán)，后蘇中集團(tuán)將該房屋抵付給黃某強(qiáng)。本案爭(zhēng)議房屋存在對(duì)應(yīng)的商品房銷（預(yù)）售許可證。在一審法院查封本案爭(zhēng)議房屋之前，黃某強(qiáng)占有該房屋。

一審法院認(rèn)為，依據(jù)黃某強(qiáng)向一審法院提供的證據(jù)，可以認(rèn)定天正公司與蘇中集團(tuán)之間存在以房抵工程款關(guān)系，之后蘇中集團(tuán)又以該房屋抵賬給黃某強(qiáng)，黃某強(qiáng)取得該房屋基于其工程款債權(quán)關(guān)系，房款的支付通過抵償債款關(guān)系解決，黃某強(qiáng)通過抵債債權(quán)關(guān)系實(shí)現(xiàn)取得房屋的基礎(chǔ)關(guān)系，并已支付了全部?jī)r(jià)款（工程款抵賬）。同時(shí)黃某強(qiáng)提交供熱費(fèi)票據(jù)等證據(jù)證明在人民法院查封本案爭(zhēng)議房屋之前實(shí)際占有該房屋，且非因黃某強(qiáng)自身的原因未辦理房屋過戶登記。故黃某強(qiáng)擁有足以阻卻執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利，應(yīng)停止一審法院執(zhí)行案件對(duì)于涉案房屋的執(zhí)行。

二審法院認(rèn)為，以物抵債合同是諾成合同，自雙方達(dá)成合意時(shí)成立。天正公司與蘇中集團(tuán)簽訂的《富苑華城碧云天大廈維修工程協(xié)議》《以商品房抵付工程款協(xié)議》及蘇中集團(tuán)出具的工程款發(fā)票證實(shí)，案涉房屋已于2013年9月20日由天正公司以抵付工程款的形式抵給蘇中集團(tuán)，2016年5月保全查封前，蘇中集團(tuán)已將該房屋處分給黃某強(qiáng)，案涉房屋《以商品房抵付工程款協(xié)議》并未違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦未侵害他人合法權(quán)益，該協(xié)議合法有效，且已實(shí)際履行。天正公司在該抵賬協(xié)議的主要義務(wù)已經(jīng)基本履行完畢后，根據(jù)蘇中集團(tuán)和黃某強(qiáng)簽訂的《維修工程內(nèi)部承包協(xié)議》、付款《協(xié)議》為黃某強(qiáng)出具購(gòu)房款發(fā)票，應(yīng)系履行抵賬協(xié)議的附隨義務(wù)。在此情況下，天正公司對(duì)該房屋即不再享有任何法律上的實(shí)體權(quán)利，僅負(fù)有協(xié)助蘇中集團(tuán)辦理過戶登記的義務(wù)。據(jù)此，案涉房屋已經(jīng)脫離天正公司責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍。億西歐公司作為天正公司普通金錢債權(quán)人原則上亦不能請(qǐng)求以該房屋抵償天正公司所欠債務(wù)，除非億西歐公司有證據(jù)證明蘇中集團(tuán)與天正公司惡意串通或者有其他利害關(guān)系，影響了對(duì)天正公司責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍的認(rèn)定，蘇中集團(tuán)取得案涉房屋后，根據(jù)內(nèi)部協(xié)議又以抵付工程款的形式將該房屋抵給黃某強(qiáng)，黃某強(qiáng)在人民法院查封之前合法占有該房屋，且非因黃志強(qiáng)自身的原因未辦理房屋過戶登記。故黃某強(qiáng)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)益。

三、裁判理由

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是黃某強(qiáng)對(duì)案涉房屋是否享有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。最高法院經(jīng)審理認(rèn)為：

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。雖然案涉房產(chǎn)先由天正公司抵付工程款給蘇中集團(tuán)，后由蘇中集團(tuán)抵付工程款給黃某強(qiáng)，但是案涉房產(chǎn)始終登記被執(zhí)行人天正公司的名下。盡管蘇中集團(tuán)與黃某強(qiáng)在《協(xié)議書》中第二條約定：“經(jīng)蘇中集團(tuán)與天正公司溝通協(xié)調(diào)，天正公司同意直接為黃某強(qiáng)辦理商品房相關(guān)手續(xù)，包括簽訂《商品房買賣合同》開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、代為辦理商品房產(chǎn)權(quán)證等”。但是該項(xiàng)條款并沒有實(shí)際履行，天正公司始終未與黃某強(qiáng)簽訂書面的房屋買賣合同，也未為黃某強(qiáng)開具銷售房屋發(fā)票。蘇中集團(tuán)僅為案涉房屋的承建商，黃某強(qiáng)與蘇中集團(tuán)之間簽訂的《維修工程內(nèi)部承包協(xié)議書》以及《協(xié)議書》不能代替合法有效的書面買賣合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條、第八條之規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同,除應(yīng)當(dāng)載明房屋坐落位置、面積、價(jià)款等基本信息外，還應(yīng)當(dāng)載明房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)、地產(chǎn)、四至界限、地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限、違約責(zé)任等事項(xiàng)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于法律規(guī)定的要式法律行為，且應(yīng)以房產(chǎn)管理部門發(fā)放的帶有條形碼的制式商品房買賣合同為準(zhǔn)。對(duì)于房屋買受人是否符合查封前簽訂書面買賣合同的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)要求書面文件具備物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容和合意，或符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定的情形，但不應(yīng)突破書面合同這一形式要件。本案中，黃某強(qiáng)沒有與開發(fā)商天正公司簽訂書面合同，不符合買受人簽訂合法有效書面買賣合同的要件。在尚不具備開發(fā)商與購(gòu)房人簽訂有書面買賣房屋合同的情況下，黃某強(qiáng)提供的占有該房屋的證據(jù)并不充分，且至今該房屋也未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，尚不具備交付條件。綜上，黃某強(qiáng)不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件，對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

案件來源：吉林省億西歐投資有限公司與黃某強(qiáng)、長(zhǎng)春天正房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司案外人執(zhí)行異議之訴再審案

案號(hào)：（2021）最高法民再221號(hào)

四、相關(guān)法律法規(guī)

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》（2022年1月1日施行）

第二百三十四條（原第二百二十七條） 執(zhí)行過程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》（法釋〔2022〕11號(hào)）

第三百一十條 對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：

（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；

（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求。

案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號(hào)）

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2019年8月26日修訂）

第四十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（2001年8月15日修訂）

第七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；

（三）房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；

（四）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；

（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；

（六）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

第八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)；

（三）房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；

（四）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；

（五）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；

（六）成交價(jià)格及支付方式；

（七）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；

（八）違約責(zé)任；

（九）雙方約定的其他事項(xiàng)。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2020〕17號(hào)）

第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日實(shí)施）

第十六條 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

五、系列裁判規(guī)則

在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，筆者總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

裁判規(guī)則一：房屋受讓人提供的房款收據(jù)雖載明案涉房屋座落位置、建筑面積、價(jià)款等內(nèi)容，但作為一般財(cái)務(wù)信息載體尚不具備書面房屋買賣合同的法定要件。僅憑房款收據(jù)認(rèn)定受讓人符合查封前簽訂合法有效的書面買賣合同于法無據(jù)，受讓人的請(qǐng)求不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第一項(xiàng)規(guī)定的情形，其對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

案例：國(guó)家開發(fā)銀行與林某姝、黑龍江省盛恒基中加教育科技有限公司、黑龍江省盛恒基房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司等案外人執(zhí)行異議之訴案

案號(hào)：（2021）最高法民終1212號(hào)

裁判理由：根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條之規(guī)定，林某姝對(duì)案涉房屋的權(quán)利能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同、所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋、已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十等條件。對(duì)于合法有效書面買賣合同的認(rèn)定，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條、第八條明確規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓合同還應(yīng)載明房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)、房地產(chǎn)四至界限、土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限、違約責(zé)任等事項(xiàng)。據(jù)此，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為法定要式法律行為，應(yīng)當(dāng)簽訂具備物權(quán)變動(dòng)內(nèi)容或合意的書面合同，一般應(yīng)當(dāng)具有房產(chǎn)管理部門發(fā)放的制式商品房買賣合同?；蚴呛炗喩唐贩空J(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議且符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋（2003）7號(hào)）第五條規(guī)定的情形。現(xiàn)林某姝提供的房款收據(jù)雖載明案涉房屋座落位置、建筑面積、價(jià)款等內(nèi)容，但作為一般財(cái)務(wù)信息載體尚不具備前述書面合同法定要件。一審法院僅憑房款收據(jù)認(rèn)定林某姝符合查封前簽訂合法有效的書面買賣合同于法無據(jù)，本院予以糾正。故此，林某姝的請(qǐng)求不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第一項(xiàng)規(guī)定的情形，其對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

裁判規(guī)則二：受讓人主張的案涉借款未屆清償期，其與債務(wù)人簽訂的以物抵債協(xié)議只具有借款擔(dān)保的性質(zhì)，不具有以物抵債的性質(zhì)，不能通過以物抵債的方式消滅原借款債權(quán)，亦無法據(jù)此排除對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

案例：李某屹與西藏信托有限公司、盤錦龍?bào)A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案

案號(hào)：（2021）最高法民終1029號(hào)

裁判理由：首先，李某屹提交了武某（武某同意將涉案房產(chǎn)辦理在李某屹名下）出具的《說明》以及2019年3月27日武某與盤錦龍?bào)A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱龍?bào)A公司）簽訂的《房屋抵償借款確認(rèn)書》，擬證明2015年8月10日龍?bào)A公司向武某借款100萬元現(xiàn)金，借款期限為一個(gè)月，借款利息為10萬元的事實(shí)，但李某屹并未提交武某出借100萬元現(xiàn)金的來源以及借款協(xié)議等直接證據(jù)佐證上述事實(shí)。其次，雖然武某與龍?bào)A公司于2015年8月10日簽訂了《房屋買賣合同》和《產(chǎn)權(quán)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，武某、龍?bào)A公司、李某屹也于2015年9月5日達(dá)成《抵債協(xié)議書》，但此時(shí)李某屹所主張的上述借款尚未屆清償期，故上述行為也只具有借款擔(dān)保的性質(zhì)，而不。最后，《審計(jì)報(bào)告》銷售臺(tái)賬中記載“客戶名稱：武某、李某屹；抵賬時(shí)間2015年8月27日”的內(nèi)容，與房源信息表中記載的案涉房屋于2013年10月11日抵頂給北京宏福公司的內(nèi)容相互矛盾，不足以證明龍?bào)A公司與武某、李某屹之間以房抵債行為的真實(shí)性。李某屹提交的證據(jù)不足以證明武某支付了案涉房屋的購(gòu)房款。

裁判規(guī)則三：1.“消費(fèi)者生存權(quán)”最優(yōu)，擔(dān)保物權(quán)次之，“物權(quán)期待權(quán)”雖被賦予“物權(quán)”名義，但畢竟不是既得的物權(quán)，本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，故雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但應(yīng)劣后于擔(dān)保物權(quán)。買受人通過以物抵債的方式取得物權(quán)期待權(quán)，其順位劣后于擔(dān)保物權(quán)，不能排除抵押權(quán)人對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。2.買受人對(duì)數(shù)套房屋主張權(quán)利，不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

案例：華某均與重慶進(jìn)出口融資擔(dān)保有限公司、成都全新石化有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案

案號(hào)：（2021）最高法民終1245號(hào)

裁判理由：《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條和第二十九條分別規(guī)定了案外人的“物權(quán)期待權(quán)”和“消費(fèi)者生存權(quán)”成立的條件，但對(duì)上述第二十七條“除外”具體指向，需要比較執(zhí)行標(biāo)的物上存在的不同類型權(quán)利的效力順位，此為執(zhí)行異議之訴的本質(zhì)所在。就本案所涉實(shí)體權(quán)利優(yōu)先順位而言，“消費(fèi)者生存權(quán)”最優(yōu)，擔(dān)保物權(quán)次之，“物權(quán)期待權(quán)”雖被賦予“物權(quán)”名義，但畢竟不是既得的物權(quán)，本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，故雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但應(yīng)劣后于擔(dān)保物權(quán)。也就是說，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的“除外”內(nèi)容包括第二十九條，但不包括第二十八條。本案中，根據(jù)生效判決確認(rèn)重慶進(jìn)出口融資擔(dān)保有限公司（以下簡(jiǎn)稱進(jìn)出口擔(dān)保公司）對(duì)案涉房屋享有抵押權(quán)，華某均主張以《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定排除進(jìn)出口擔(dān)保公司債權(quán)執(zhí)行的請(qǐng)求，不予支持。即便陳某銀、何某元、楊某、陳某金、陳某英、楊某桂、張某梅、余某芳、雷某光等人出具的《情況說明》屬實(shí)，華某均主張權(quán)利的房屋多達(dá)7套，亦不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。故，華某均對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

裁判規(guī)則四：當(dāng)事人之間的以物抵債協(xié)議不能體現(xiàn)雙方真實(shí)意思表示的，應(yīng)認(rèn)定該協(xié)議只是債務(wù)人履行債務(wù)的變通方式，不必然引起房屋權(quán)屬變動(dòng)的法律后果。且訟爭(zhēng)房屋并未完成權(quán)屬登記的變更手續(xù)，債權(quán)人只享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非物權(quán)，不能認(rèn)定依據(jù)以房抵債協(xié)議產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)及物權(quán)本身，以房抵債協(xié)議不能阻卻有其他合法權(quán)利的第三人基于生效法律文書申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

案例：魏某與青島海宜林投資控股有限公司、青島中海盛明置業(yè)投資有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案

案號(hào)：（2017）最高法民終354號(hào)

裁判理由：案涉房屋買賣合同的訂立系基于魏某傳與青島中海盛明置業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱中海盛明置業(yè)）之間的工程款抵賬行為，實(shí)質(zhì)上是以物抵債協(xié)議，該協(xié)議的目的在于消滅魏某傳對(duì)中海盛明置業(yè)的債權(quán)而非單純的房屋買賣。本案雙方當(dāng)事人之間的以物抵債協(xié)議，不能體現(xiàn)雙方買賣房屋的真實(shí)意思表示，只是債務(wù)人履行債務(wù)的變通方式，不必然地引起房屋權(quán)屬的變動(dòng)。且訟爭(zhēng)房屋并未完成權(quán)屬登記的變更手續(xù)，債權(quán)人只有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非物權(quán)。本案中魏某傳尋求救濟(jì)途徑不當(dāng)，以物抵債協(xié)議約定的交付房產(chǎn)，是以消滅金錢債務(wù)為目的的債的履行方式，在完成房屋變更登記之前，以房抵債協(xié)議并不形成優(yōu)于其他債權(quán)的利益，且破壞了債權(quán)平等受償?shù)脑瓌t，損害了其他與中海盛明置業(yè)之間存有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的當(dāng)事人的合法權(quán)利救濟(jì)途徑，故不能認(rèn)定依據(jù)以房抵債協(xié)議而產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)及物權(quán)本身，該合同的訂立并不能阻卻有其他合法權(quán)利的第三人基于生效法律文書申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

六、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

以物抵債的受讓人作為案外人能否排除強(qiáng)制執(zhí)行的問題，司法實(shí)踐中存在爭(zhēng)議?，F(xiàn)將相關(guān)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)如下：

第一，對(duì)于買受人而言。在通過以物抵債的方式取得房屋時(shí)，一定要注意簽訂的以房抵債協(xié)議書是否載明法定要素，即房屋坐落位置、面積、價(jià)款、房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)、地產(chǎn)、四至界限、地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得方式及年限、違約責(zé)任等事項(xiàng)。若未載明上述法定要素的，一定要與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂以房產(chǎn)管理部門發(fā)放的帶有條形碼的制式商品房買賣合同為準(zhǔn)，以期達(dá)到符合排除強(qiáng)制執(zhí)行的書面買賣合同的形式要件。

第二，對(duì)于債權(quán)人而言。在遇到買受人或者施工人通過以物抵債的形式受讓執(zhí)行標(biāo)的，進(jìn)而排除債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，債權(quán)人要明確自身債權(quán)的性質(zhì)，即是屬于一般債權(quán)還是屬于擔(dān)保物權(quán)。如果屬于一般債權(quán)的債權(quán)人，一定要嚴(yán)格按照法律規(guī)定審查買受人或者施工人是否具有民事權(quán)益、能否達(dá)到排除強(qiáng)制執(zhí)行的條件。如果屬于擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人，那么應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房消費(fèi)者生存權(quán)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于物權(quán)期待權(quán)的權(quán)利順位，制定充分保護(hù)自身合法權(quán)益的維權(quán)策略。

版權(quán)聲明：文章轉(zhuǎn)自最高法案例君，原作者：李舒 唐青林 趙躍文，如有問題請(qǐng)及時(shí)聯(lián)系，不承擔(dān)任何相關(guān)責(zé)任