內(nèi)容摘要：青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳環(huán)路東側(cè)B2-01地塊商品房項目方案公示，用地面積29974.3平方米，總建筑面積101091.94平方米，住宅套數(shù)下限為656套，附深度解讀。

佳環(huán)路東側(cè)B2-01地塊區(qū)位圖 近日，青浦區(qū)

趙巷鎮(zhèn)佳環(huán)路東側(cè)B2-01地塊商品房項目

方案公示。 佳環(huán)路東側(cè)B2-01地塊隸屬于

趙巷鎮(zhèn)商業(yè)商務(wù)區(qū)單元

，地塊四至東至綠地，南至規(guī)劃地塊，西至佳環(huán)路，北至盈港東路。 今年10月25日，佳環(huán)路東側(cè)B2-01地塊吸引了多達24家競買人參與競拍。最終，華發(fā)股份旗下太倉華鵬商務(wù)咨詢有限公司經(jīng)過“一路拼殺”，在最后搖號環(huán)節(jié)幸運搖中該地塊，總成交價為17.33億元，溢價率10%，成交樓板價26279元/平方米。

該地塊房地聯(lián)動價為

56000元/平方米

。

下面我們一起來詳細了解一下該地塊：

B2-01地塊總平面圖

佳環(huán)路東側(cè)B2-01地塊控制性指標

： 用地面積：29974.3平方米

用地性質(zhì)：三類住宅組團用地（普通商品房）

總建筑面積：101091.94平方米

地上建筑面積：69891.94平方米

地下建筑面積：31200.00平方米

計容面積：65943.46平方米

建筑層數(shù)：地上最多為18層，地下局部2層

建筑高度：最高為55.00米

容積率：2.2

建筑密度：22.21%

綠地率：35%

平面分布上

，

B2-01地塊為

普通商品房項目

，整個項目建筑呈4排均勻分布，住宅樓之間最小棟距30米，最大棟距56米，地塊中央規(guī)劃了活動場地和集中綠化。

占地及建筑體量

，B2-01地塊用地面積為

29974.3平方米

，容積率2.2，總建筑面積

101091.94平方米

（計容面積65943.46平方米），其中地上建筑面積69891.94平方米，地下建筑面積31200.00平方米。

出入口

，

B2-01地塊共規(guī)劃了

3個

出入口，均位于地塊西側(cè)佳環(huán)路上，南側(cè)2處為機動車出入口，北側(cè)為垃圾車出入口。

住宅棟數(shù)

，

該小區(qū)共規(guī)劃了

9棟

住宅樓。其中，1#、2#、4#、5#、6#、7#、8#、9-1#為普通商品房；而3-1#為保障房。

保障性住房占比

，根據(jù)B2-01地塊出讓文件規(guī)定，須配建保障性住房建筑面積應(yīng)占該出讓宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的?

5 %

以上，即

3297.17平方米

以上。 但該地塊在出讓活動競報“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)，保障房占比已提升至了

最高的8%上限

，以計容面積65943.46平方米計算，該項目保障房建筑面積應(yīng)該為

5275.48平方米，

相對于出讓文件規(guī)定的保障房面積多了

1978.31平方米

。

住宅樓層/建筑高度

，

該地塊室外地坪至女兒墻頂高度最高為55.00米，地上最多為

18層

，地下局部2層。小區(qū)住宅樓層整體呈現(xiàn)南低北高的格局，其中，1#、2#、4#、6#為

地上14層

；5#為

地上16層

；7#為

地上17層

；8#、9-1#為

地上18層

。3-1#保障房為

地上15層

。 公示圖則顯示所有住宅樓地下均為

1層

。 另外，3-1#、5#、6#、7#、9-1#部分單元號

首層為架空層

。用作通道，布置綠化小品，居民休閑等公共用途，總面積不應(yīng)小于居住建筑底層總面積的20%，架空層不得封閉，滿足24小時對外開放。

中小套型

，本地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的

?60%

，計

39566.08平方米

以上。根據(jù)《上海市住宅設(shè)計標準》定義，十層及十層以上或高度大于27米的住宅為高層住宅，故本項目為高層住宅產(chǎn)品，即中小套型面積為

不大于100平方米

。 （中小套型住宅設(shè)計建設(shè)標準為：多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米）。

交付標準

，該項目為

100%全裝修交付

，包括保障房。該地塊出讓文件規(guī)定，本合同項下出讓宗地項目

全裝修商品住宅裝修價格（集采價）不低于2500元/平方米

。

停車位

，該項目地面規(guī)劃了一定量的地面停車位，另外，還有地下停車庫（詳見附圖）。 根據(jù)《建筑工程交通設(shè)計及停車庫(場)設(shè)置標準》(DG/TJ08-7-2021)，該項目按照

三類區(qū)域標準

配建機動車停車泊位。即90平方米戶型以下停車位配比

1.0

，90-140平方米戶型停車位配比

1.3

，大于140平方米戶型停車位配比

1.6

。

節(jié)能設(shè)計

，該地塊在競拍當日，競報“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)，建筑能耗已提升至

綠色建筑二星級和超低能耗建筑上限

指標。

綠化率

，本合同項下出讓宗地中的綠地率為?

35%

，綠化面積

不小于10491.01平方米

，集中綠地率

10%

。

項目內(nèi)配套

，該地塊內(nèi)3-2#、9-2#和12#為配套用房。其中3-2#為一層建筑，規(guī)劃了老年活動室、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等；9-2#為二層建筑，規(guī)劃了垃圾房和商業(yè)（659平方米商業(yè)）等。 另外，6#住宅樓配套由物業(yè)用房、業(yè)委會，門衛(wèi)；8# 住宅樓設(shè)施有物業(yè)和智能終端；12#為物業(yè)用房，應(yīng)該含門衛(wèi)功能。 2021年以來趙巷鎮(zhèn)出讓住宅地塊示意圖

住宅供應(yīng)量

，

B2-01地塊出讓文件規(guī)定，住宅套數(shù)下限為

656套

（含保障房）。

房地聯(lián)動價

，B2-01地塊房地聯(lián)動價為

56000元/平方米

，是目前趙巷鎮(zhèn)聯(lián)動價最高的地塊。 2021年以來，趙巷鎮(zhèn)共出讓了

4幅

住宅用地，規(guī)劃將向市場供應(yīng)住宅套數(shù)不低于

3827套

（該數(shù)據(jù)摘自相關(guān)地塊出讓文件，不排除實際供應(yīng)套數(shù)高于該值）。 2021年以來，趙巷鎮(zhèn)出讓住宅用地匯總（普通商品房）：

2023年10月，廈門國貿(mào)以總價約33.08億元拿下佳恒路南側(cè)B3A-01、B3A-02、B3B-01地塊，容積率2.2，規(guī)劃住宅套數(shù)下限1325套，項目案名國貿(mào)虹橋璟上，房地聯(lián)動價54500元/平方米；

2022年6月，金地以21.45億元摘得佳迪路西側(cè)B4-01地塊，容積率2.2，規(guī)劃住宅套數(shù)下限930套，項目案名金地虹橋峰匯，房地聯(lián)動價52000元/平方米；

2021年6月，中鐵建以24.82億元競得置旺路東側(cè)H4-04地塊，容積率1.3，規(guī)劃住宅套數(shù)下限916套，項目案名中國鐵建花語江南，房地聯(lián)動價52000元/平方米。

選房需考慮的不利因素

選房需考慮的不利因素：

B2-01地塊北靠17號線高架段，根據(jù)地塊出讓時的“答疑紀要”，有競買人問道“地塊北至軌交17號線是否會加裝隔音屏？”，官方回復(fù)為“否”。當然，未來不排除類似徐涇崧澤高架段某些小區(qū)由開發(fā)商出資加裝。 我們繪制了《選房時需要考慮的不利因素示意圖》，供大家參考。分別有17號線、車輛出入口、地庫出入口、垃圾房、燃氣調(diào)壓站、通信基站、KP站等（詳見附圖）。當然，買房也沒有十全十美的。 滬渝高速以北、趙重公路以東趙巷鎮(zhèn)居住用地分布

周邊居住地塊未來供應(yīng)：

根據(jù)2022年12月公示的《青浦新城單元規(guī)劃》顯示，

17號線嘉松中路站周邊未來新增居住用地供應(yīng)量有限

?？赡艿男略銎胀ㄉ唐贩坑玫刂饕性谮w巷鎮(zhèn)城中村改造地塊（附圖淺黃色為居住用地，大多數(shù)為現(xiàn)狀小區(qū)。底圖為土地利用規(guī)劃，故無法區(qū)別是否涉及新增居住用地，僅供參考）。 也就是說，按照現(xiàn)有的規(guī)劃，

嘉松中路站周邊商品房總量已相對已穩(wěn)定

。 項目近距離配套示意圖

項目近距離配套:

B2-01地塊附近規(guī)劃了幼兒園至中學教育設(shè)施。其中

幼兒園（B2-02）

，根據(jù)B2-01地塊出讓文件規(guī)定，該幼兒園規(guī)模為

12+1?

，其中，12個幼兒班、1個托班。將由B2-01地塊開發(fā)商華發(fā)出資與住宅同步建設(shè)、同步驗收；另外

小學（06-02）和中學（06-03）

將由學校東側(cè)樓盤開發(fā)商廈門國貿(mào)出資與住宅同期建設(shè)并驗收（最新官方叫法為九年一貫制學校，詳見下圖），上述3所教育設(shè)施建成后均無償移交給青浦區(qū)教育局。 趙巷九年一貫制學校效果圖

項目南側(cè)還規(guī)劃了1幅

社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施用地

，盈港東路以北B3C-01地塊用地性質(zhì)為

商業(yè)（20%）、商務(wù)（60%）、人才公寓（20%）混合用地

，規(guī)劃人才公寓

158套

。 另外附近道路方面，根據(jù)地塊“答疑紀要”顯示

，佳環(huán)路

已于2023年9月開工，目前施工有序，計劃2024年6月完工，

預(yù)計三季度通車

。

佳旭路、佳采路已啟動前期手續(xù)

。 項目周邊配套示意圖

周邊配套：

教育設(shè)施

：

根據(jù)2023年度公辦學校招生計劃顯示，趙巷幼兒園、崧澤學校（隨著新的教育設(shè)施建成，未來學區(qū)會調(diào)整，僅供參考）。

商業(yè)設(shè)施

：

奧特萊斯、長三角Terrace Park購物中心（在建，預(yù)計年度開業(yè)）

交通設(shè)施

：

17號線嘉松中路站、滬渝高速嘉松中路收費口、崧澤高架等 另外，最近“毒土事件”大家非常關(guān)心，我們也特意核實了B2-01地塊歷史地塊用途。根據(jù)該地塊“答疑紀要”顯示，B2-01地塊上歷史曾為

魚塘、水稻田、宅基地、空地和臨時項目部

，應(yīng)該說相對可以放心的。 佳環(huán)路東側(cè)B2-01地塊鄰近趙巷重點打造的嘉松中路科創(chuàng)走廊，這里有被納入上?！耙恢兴姆健睉?zhàn)略布局的市西軟件園，園區(qū)已入駐上海精測研發(fā)總部、漕河涇趙巷科技綠洲、網(wǎng)易、創(chuàng)騁、綠地等企業(yè)。 未來這里將是更多年輕人奮進圓夢之所。 大家對佳環(huán)路東側(cè)B2-01住宅地塊有些什么看法，歡迎分享、交流。 資料：青浦區(qū)政府網(wǎng)

編輯：大青浦房談