“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款?！睍?huì)剛開(kāi)完，大家就預(yù)感到要降低存量房貸利率了。

過(guò)去，有兩次降低存量房貸利率的先例。

一次是2008年10月，央行發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知》，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，也就是從0.85倍調(diào)整到0.7倍（相當(dāng)于8折左右），中小銀行很快推出了利率優(yōu)惠和‘按轉(zhuǎn)揭’業(yè)務(wù)，基準(zhǔn)利率調(diào)整完在4%左右。當(dāng)時(shí)的方式是銀行聯(lián)系客戶到網(wǎng)點(diǎn)重新簽協(xié)議、簽合同，除了需要檢查一下拖欠款記錄，大部分都輕松轉(zhuǎn)貸。

另一次2015年，央行5次降息時(shí)間為：3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日，五年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率，從6.15%一路下調(diào)至4.9%，降幅高達(dá)20.33%。2015-2016年，由于銀行間競(jìng)爭(zhēng)，然后出現(xiàn)了一波存量貸款的“打折”，大概也在8折左右，很多利率又做到了4%以下。

現(xiàn)在，如果存量房貸利率也是打8折，那么首套房的貸款利率可以到3.05%，再一次刷新歷史新低。

從市場(chǎng)需求出發(fā)，降低存量房貸利率，最終結(jié)果大概率是銀行按照各自情況制定規(guī)則，而不是一個(gè)“一刀切”的數(shù)字。

存量房貸利率調(diào)整可有兩種做法

一、直接降(變更合同條款)

存量房貸合同條款變更，主要變更的是利率條款。從個(gè)人角度，應(yīng)注意除了利率條款，其他條款不做變更。

從銀行角度，應(yīng)注意利率的銜接問(wèn)題、貸款利息的計(jì)算問(wèn)題，以及是否可以約定提前還貸違約金的問(wèn)題。

二、間接降(貸款以新?lián)Q舊)

從銀行角度，貸款置換原則上會(huì)被各銀行要求限于本行轉(zhuǎn)按揭，不鼓勵(lì)/不允許跨行“轉(zhuǎn)按揭”。

從個(gè)人角度，是否會(huì)有其他附加條款，還需要咨詢清楚。比如，銀行是否要求“降低存量房貸利率的同時(shí)，約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款”。再比如，供樓未滿一年不可轉(zhuǎn)按。等等。

“轉(zhuǎn)按揭”相關(guān)業(yè)務(wù)可能耗時(shí)一個(gè)半月至兩個(gè)半月時(shí)間，關(guān)鍵在于結(jié)清老貸款的贖契還款。

總結(jié)，無(wú)論是哪種「降低存量房貸利率」的方法，銀行最好都要明確“直接降、間接降”的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程；個(gè)人最好都要問(wèn)清楚“直接降、間接降”是否有附加條款。

由于大多數(shù)房貸利率執(zhí)行一年一調(diào)的原則，降息對(duì)于新辦房貸即時(shí)生效，對(duì)于已辦房貸次年生效。

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