近日，自然資源部會(huì)同銀行保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，要求各地做好帶押過(guò)戶工作。截止目前，全國(guó)已有15個(gè)省份100多個(gè)地市實(shí)踐開展了“帶押過(guò)戶”，根據(jù)不同地區(qū)的情況形成了較為成熟的辦理體系。

從時(shí)間上來(lái)說(shuō)，帶押過(guò)戶可以縮減交易流程，提高交易效率，減少時(shí)間成本。而且，從金錢成本上來(lái)說(shuō)，可以減少前期出資解除老抵押的成本，省去過(guò)橋費(fèi)用，從而減少交易成本。而且，作為賣方也可以更早回款。但是，帶押過(guò)戶并沒(méi)有想象中的那么簡(jiǎn)單。

第一關(guān)：

帶押過(guò)戶需要組織四方協(xié)作配合。四方包括賣房人、購(gòu)房人、不動(dòng)產(chǎn)登記部門和銀行。必要的時(shí)候，還需要相關(guān)公證部門的配合。以上四方的配合缺一不可，四方之間需要無(wú)縫銜接，積極地提供及時(shí)、到位的響應(yīng)和協(xié)助。除此之外，房屋交易中常規(guī)需要聯(lián)系的機(jī)構(gòu)，例如：公證提存機(jī)構(gòu)、公積金中心等相關(guān)部門，也需要考慮在整個(gè)流程中。

第二關(guān)：

銀行的同意和密切配合。對(duì)于老抵押和新抵押如果是同一個(gè)銀行，在操作上會(huì)容易一些，但如果不是同一個(gè)銀行就相對(duì)比較麻煩。帶押過(guò)戶需要舊的抵押銀行的同意，否則是無(wú)法實(shí)現(xiàn)帶押過(guò)戶的。而帶押過(guò)戶后產(chǎn)生的新的按揭貸款如何保證舊的抵押能夠被及時(shí)償還或提存，都需要銀行做好細(xì)節(jié)控制。因此，在有些城市，新老抵押目前只能在同一個(gè)銀行做。

因此，若想成功實(shí)現(xiàn)帶押過(guò)戶，則要需要“過(guò)五關(guān)斬六將”，膽大且心細(xì)。在此，老王有些通關(guān)小貼士要送給大家。

一、 交易雙方在進(jìn)行帶押過(guò)戶之前都要詳細(xì)地了解當(dāng)?shù)氐恼吆褪掷m(xù)等。通常每個(gè)城市、不同地區(qū)可能會(huì)存在差異。網(wǎng)絡(luò)上看到的信息未必適用于每個(gè)人，因此在實(shí)操之前要對(duì)當(dāng)?shù)氐恼哌M(jìn)行全面、深刻的了解。

二、 交易雙方需要對(duì)彼此進(jìn)行一個(gè)基本的調(diào)查。作為購(gòu)房人可以通過(guò)中國(guó)執(zhí)行信息網(wǎng)查看下賣方是否有執(zhí)行記錄，或者是否處于失信狀態(tài)。如果賣房人有執(zhí)行記錄或者處于失信狀態(tài)，那么房屋后續(xù)有可能存在被查封的風(fēng)險(xiǎn)。作為賣房人，也需要核實(shí)購(gòu)房人的個(gè)人征信情況，提前核實(shí)清楚購(gòu)房人未來(lái)的貸款能力，避免后續(xù)貸款出問(wèn)題導(dǎo)致不能及時(shí)回款的狀況。

三、 購(gòu)房人務(wù)必要注意帶押過(guò)戶流程的控制。帶押過(guò)戶本質(zhì)上是買房人在替賣房人償還之前的貸款，在賣房人的貸款未完全還完之前，舊的抵押合同仍然有效，在沒(méi)有完全解除舊的抵押之前，購(gòu)房人所購(gòu)買的房屋并不安全，也就是說(shuō)房屋還未完全屬于購(gòu)房人。

因此，在辦理帶押過(guò)戶的時(shí)候，購(gòu)房人務(wù)必注意流程控制，把所有流程盡可能做到精細(xì)化，涉及到的銀行或抵押權(quán)人的內(nèi)容務(wù)必溝通清楚，并落實(shí)到合同里。

四、 購(gòu)房人需要核實(shí)將要購(gòu)買的房屋是否可以帶押過(guò)戶。即使是可以帶押過(guò)戶的城市，也不是所有房屋都可以帶押過(guò)戶。若賣房人之前簽訂的抵押合同中對(duì)于帶押過(guò)戶明確約定了不能轉(zhuǎn)讓，則以合同為準(zhǔn)。因此購(gòu)房人在購(gòu)房前需要到不動(dòng)產(chǎn)登記中心核實(shí)清楚，查看抵押權(quán)登記情況，看看是否約定了抵押期間不得轉(zhuǎn)讓。

綜上所述，帶押過(guò)戶并沒(méi)有想象中容易，實(shí)際上帶押過(guò)戶是存在門檻的。二手房交易本身已是陷阱遍布，再加上帶押過(guò)戶的流程和手續(xù)，很多人會(huì)被弄得暈頭轉(zhuǎn)向，此時(shí)更容易掉進(jìn)二手房交易陷阱中。因此，對(duì)于帶押過(guò)戶要謹(jǐn)慎選擇，如果對(duì)于流程的把控沒(méi)有信心，可以考慮請(qǐng)專業(yè)人士或者是律師陪同辦理，讓帶押過(guò)戶多一重保障。更多關(guān)于“帶押過(guò)戶”的問(wèn)題，歡迎大家留言提問(wèn)，老王知無(wú)不言。