御翠園的預(yù)售證下來了，它馬上就要開盤了

【御翠園】已下證，即將開盤！目前的一些問題匯總?cè)缦?

①2024年12.31號(hào)前交房

②全盤毛坯交付

③自采暖

④下證樓棟：平層2/4/5號(hào)樓，別墅：15-20號(hào)樓

⑤開盤時(shí)間待定，現(xiàn)在在火熱蓄客！

⑥意向登記方式：平層驗(yàn)資200萬(wàn)，別墅至少800萬(wàn)！

⑦看樣板間無需驗(yàn)資

⑧2個(gè)樣板間，平層180的，聯(lián)排350的！

⑨別墅花園20-40平

⑩平層樓層數(shù)16-18層，2梯2戶

這個(gè)項(xiàng)目開盤在即，它真的值得買嘛?

御翠園項(xiàng)目，開發(fā)商是和記黃埔地產(chǎn)，李嘉誠(chéng)旗下公司的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目在2019年短暫做過推廣，案名為御翠園，前幾期分別是：逸翠園、逸翠園南區(qū)、逸翠園北區(qū)和御翠尚府，御翠園是逸翠園的二期，定位為城市高檔低密住宅。

御翠園的具體位置是位于東四環(huán)和東五環(huán)之間，即姚家園北一路和姚家園北二路之間，從御翠園出發(fā)，向西走姚家園路約3.5公里，10分鐘即可到達(dá)東四環(huán)中路；向東走東壩路約4.2公里，10分鐘也能到達(dá)東五環(huán)平房橋。項(xiàng)目周邊，無論是坐飛機(jī)通往首都機(jī)場(chǎng)，還是坐高鐵前往北京朝陽(yáng)站都很方便。

逸翠園一期于2005年開發(fā)銷售，2011年售罄，二期地塊位于一期地塊的北側(cè)，整體占地面積約為9.78萬(wàn)平米，建筑面積約為33.5萬(wàn)平米，二期最早于2014年進(jìn)行過工程環(huán)評(píng)公示，此后一直沒有明顯的進(jìn)展，時(shí)隔5年后，在19年以純新盤短暫亮相過，正式定名為“御翠園”，目前項(xiàng)目是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)對(duì)外正式銷售，有平層和聯(lián)排產(chǎn)品可以選擇。

李嘉誠(chéng)擅長(zhǎng)囤地，縱觀李嘉誠(chéng)在內(nèi)地的三四十個(gè)項(xiàng)目中，基本上開發(fā)周期都很漫長(zhǎng)，少則三五年，多則二十年有余。在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金周期中，這種囤地捂盤模式屢試不爽。

御翠園這塊地就是21年前也就是2001年，和記黃埔與北京市政府簽訂協(xié)議，以7億元出售總建筑面積40萬(wàn)平方米的姚家園地塊，樓面價(jià)約1750元/平方米。

朝陽(yáng)區(qū)這個(gè)板塊還是比較缺新房的，最新的盤融創(chuàng)泛海壹號(hào)院，還因?yàn)槿趧?chuàng)資金鏈問題，不確定開盤時(shí)間。當(dāng)?shù)氐木用窈芏嗍窍霌Q一個(gè)好一點(diǎn)的品質(zhì)高一點(diǎn)的房子，那這個(gè)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，這個(gè)位置因?yàn)榘l(fā)展比較早，好一點(diǎn)的項(xiàng)目比較少，最新的就是逸翠園，逸翠園的成交量不錯(cuò)，最近幾年漲幅也可以。

但是同樣因?yàn)榘l(fā)展早，所以這是一個(gè)典型的地鐵出行盤，因?yàn)檎娴谋容^堵，另外就是城市界面稍差，類似姚家園北二路（綜合市場(chǎng)）這條街一樣。這條街就在小區(qū)的樓下，這種情況在周邊常見；不過，衛(wèi)生環(huán)境弄的不錯(cuò)，附近公園還有好幾個(gè)，日常生活沒問題。地鐵3號(hào)線也將開通，非常有利于出行。

項(xiàng)目有別墅以及平層，屬于一個(gè)相對(duì)比較大型的小區(qū)，現(xiàn)在新的小區(qū)拿地都比較小，戶數(shù)小，地塊也小，說實(shí)話不如這個(gè)項(xiàng)目住著舒服，而且這個(gè)項(xiàng)目旁邊的壹亮馬拿地價(jià)是9.8萬(wàn)每平，這個(gè)項(xiàng)目拿到11萬(wàn)的價(jià)格基本上不可能，很有可能10萬(wàn)以內(nèi)，那么價(jià)格基本上就跟周邊二手房持平，項(xiàng)目的性價(jià)比會(huì)很高。

項(xiàng)目平層以及聯(lián)排的戶型圖，140-180平，聯(lián)排戶型345平，上三下一，聯(lián)排別墅戶型格局一樣，個(gè)別樓棟邊戶會(huì)比中間戶多60平左右，平層共計(jì)1024戶，聯(lián)排別墅228戶

項(xiàng)目的戶型真的沒得洗，確實(shí)又老又差，尤其是經(jīng)過了最近新盤的對(duì)于戶型的創(chuàng)新后，連以差戶型著稱的華潤(rùn)都已經(jīng)更新?lián)Q代了，這個(gè)項(xiàng)目依然堅(jiān)持自我。

平層140和185都做的3居（且改不了4居），對(duì)于改善居室需求4居客戶來說，很難選擇，不到3米的裸層高，再加上南北不能大通透的設(shè)計(jì)，很難符合現(xiàn)在豪宅對(duì)于房子的標(biāo)準(zhǔn)。

聯(lián)排戶型面寬6米，進(jìn)深13.5米，樓間距18米，而且做不了電梯，私密性確實(shí)有點(diǎn)差，一層做不了老人房，老人住的難受，年輕人有可能看不上，這就有點(diǎn)不上不下的了！

但是吧，這個(gè)項(xiàng)目畢竟在五環(huán)內(nèi)，而且是準(zhǔn)現(xiàn)房，比起房企動(dòng)不動(dòng)就暴雷來說，這個(gè)項(xiàng)目是真的安全！平層的得房率是79%-82%，這得房率也是非常NICE了。

這200多套聯(lián)排，說稀缺也是真稀缺，整個(gè)五環(huán)內(nèi)朝陽(yáng)區(qū)只有這么一家（不要說紫玉山莊五期，據(jù)說政治風(fēng)險(xiǎn)開不了盤），首層層高4.15米，這層高也是不錯(cuò)了，另外就是花園，說實(shí)話，有就不錯(cuò)了。。

這個(gè)項(xiàng)目好在不是精裝修，毛坯交付，還有很多可改造空間，您會(huì)選擇這里么？