上半年，紅星地產(chǎn)的母公司紅星控股屢屢被傳債務(wù)危機(jī)，此次出售股價(jià)將緩解其債務(wù)壓力。

來(lái)源：中訪網(wǎng)

從行業(yè)“TOP20”逐年滑落到第36位背景下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)啟動(dòng)“五期戰(zhàn)略”，逆周期擴(kuò)張。但是激進(jìn)擴(kuò)張之下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也隱憂漸顯，例如短債大升，盈利能力下降等。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)抄底紅星地產(chǎn)

7月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)通過(guò)官微宣布，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本與紅星控股正式簽署協(xié)議，以人民幣40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。股權(quán)收購(gòu)之后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)和遠(yuǎn)洋資本共計(jì)持有紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。遠(yuǎn)洋資本是遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的另類(lèi)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。

目前，紅星地產(chǎn)待售貨值接近千億元，其中70%分布在上海、蘇州、長(zhǎng)沙等一二線城市，可售型住宅產(chǎn)品比重高達(dá)80%。按照計(jì)劃，紅星地產(chǎn)在未來(lái)兩年每年有望貢獻(xiàn)300億元至400億元的銷(xiāo)售規(guī)模，其中絕大多數(shù)銷(xiāo)售額來(lái)源于華東、華中和華西區(qū)域。

上半年，紅星地產(chǎn)的母公司紅星控股屢屢被傳債務(wù)危機(jī)，此次出售股價(jià)將緩解其債務(wù)壓力。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，紅星地產(chǎn)總資產(chǎn)約1000億元，其中存貨逾600億元、現(xiàn)金90億元、預(yù)收賬款近500億元、有息負(fù)債168億元、凈資產(chǎn)167億元。2019年和2020年，紅星地產(chǎn)除稅前凈利潤(rùn)分別為20.37億元、24.26億元。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)利用紅星控股降負(fù)債契機(jī)，以40億元“低價(jià)”收購(gòu)紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，未來(lái)兩三年時(shí)間內(nèi)約可直接收獲千億銷(xiāo)售金額，是一筆非常劃算的“抄底”投資。

掉隊(duì)之下，“五期戰(zhàn)略”啟動(dòng)逆周期激進(jìn)擴(kuò)張

遠(yuǎn)洋集團(tuán)近兩年銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)乏力，2019、2020年其銷(xiāo)售金額均約為1300億元，增幅放緩?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年全年百?gòu)?qiáng)房企的累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額達(dá)到114839.4億元，同比增長(zhǎng)13.3%。遠(yuǎn)洋集團(tuán)的銷(xiāo)售金額增速明顯落后于行業(yè)。

拉長(zhǎng)周期看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的銷(xiāo)售金額排名逐年下滑。2016年之前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)基本穩(wěn)居地產(chǎn)“TOP20”之列；2016-2019年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的排名下滑到20-30位；2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的排名已經(jīng)下滑至第36位。

2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布啟動(dòng)“五期戰(zhàn)略”，在鞏固原有京津冀等核心區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，適度進(jìn)行“南移西拓”，即重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)以及長(zhǎng)江中游和西部區(qū)域的熱點(diǎn)城市圈。2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在27個(gè)城市共獲取53個(gè)項(xiàng)目，其中“南移西拓”項(xiàng)目就有34個(gè)，占比高達(dá)64%。

在房地產(chǎn)行業(yè)普遍收縮情況下，2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)，總土地儲(chǔ)備4718萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.7%；平均土地成本為每平方米人民幣7900元，高于行業(yè)不少頭部企業(yè)。其中新增土儲(chǔ)791萬(wàn)平方米，平均土地成本為每平方米人民幣8800元，總購(gòu)地成本接近700億，超過(guò)同期銷(xiāo)售額之一半。

2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)展現(xiàn)出激進(jìn)的擴(kuò)張之勢(shì)。

2021年1-6月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷(xiāo)售額人民幣約523.7億元，同比上升25%；協(xié)議銷(xiāo)售面積約283.4萬(wàn)平方米，同比上升30%，繼續(xù)保持高速擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。下半年，隨著紅星地產(chǎn)銷(xiāo)售金額并表，其擴(kuò)張斜率或陡然提升。

短債大升，盈利能力、產(chǎn)品力被質(zhì)疑？

激進(jìn)擴(kuò)張往往提升房企的債務(wù)壓力。作為央企，遠(yuǎn)洋集團(tuán)巨大融資成本優(yōu)勢(shì)，截止截至2020年底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.0%，同比下降約4%；凈負(fù)債率為80.3%，與2019年末基本一致；非受限現(xiàn)金短債比為1.51，“三道紅線”指標(biāo)由“黃”轉(zhuǎn)了“綠”。

但實(shí)際上， 2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)短期借款為259.3億元，為上一年度93億元的 2.7倍，而短期借款對(duì)房企的資金壓力更大。

同時(shí)，不斷提升的拿地成本，還壓降了遠(yuǎn)洋集團(tuán)的盈利能力。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)毛利率為19%。這是遠(yuǎn)洋集團(tuán)近年來(lái)首次毛利率低于20%。

在房企中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)以產(chǎn)品力見(jiàn)長(zhǎng)，可以稱(chēng)之為遠(yuǎn)洋集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。但是近年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)業(yè)主的投訴維權(quán)不斷，也曾發(fā)生被業(yè)主告上法庭事件。近日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下北京萬(wàn)和斐麗就因交付減配、虛假宣傳、高層一樓和地下倉(cāng)儲(chǔ)違規(guī)捆綁銷(xiāo)售等被質(zhì)疑。