焦點(diǎn)研究院·房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部參考報(bào)告（2022年第13周）

企業(yè)研究組

監(jiān)測(cè)時(shí)間：3月28日至4月2日

一、宏觀(guān)政策：

1、全國(guó)：努力做到金融對(duì)民營(yíng)企業(yè)的支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿(mǎn)足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。（詳見(jiàn)附注1）

焦點(diǎn)研究院：央行貨幣政策委員會(huì)的表態(tài)，一方面肯定了民企在整體經(jīng)濟(jì)中的重要性，此前眾多民營(yíng)房企暴雷，其流動(dòng)性問(wèn)題需要政策施以援手；另一方面從決策層角度繼續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，面臨多重經(jīng)濟(jì)下行壓力下，穩(wěn)樓市是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)的客觀(guān)需要。

2、福建省廈門(mén)市：商品房預(yù)售條件放寬。（詳見(jiàn)附注2）

焦點(diǎn)研究院：預(yù)售條件的放寬意味著項(xiàng)目入市的時(shí)間節(jié)點(diǎn)將會(huì)提前，開(kāi)發(fā)商得以提前回籠前期投資資金，有效減輕資金鏈壓力。

3、浙江省衢州市：成為全國(guó)首個(gè)限購(gòu)限售均取消的城市。

焦點(diǎn)研究院：新政對(duì)非本市戶(hù)籍家庭購(gòu)房及新房限售均有放開(kāi)。目前已有鄭州、哈爾濱、福州等城市取消限購(gòu)、限售等限制性政策，主要因?yàn)槭袌?chǎng)情緒低落，迫切需要強(qiáng)心針注入。此外限制性政策往往是因城施策，各城市在調(diào)整上可操作性更強(qiáng)，預(yù)計(jì)近期將陸續(xù)松綁。限售限購(gòu)?fù)瑫r(shí)放開(kāi)或?qū)⑵鸬匠鞘姓哒{(diào)控風(fēng)向標(biāo)作用。

二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)：

1、萬(wàn)科：輕資產(chǎn)管理輸出處于行業(yè)第一陣營(yíng)。（詳見(jiàn)附注4）

焦點(diǎn)研究院：最近，金融委會(huì)議中做了關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的討論，提出“要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。作為行業(yè)風(fēng)向敏感性較高的企業(yè)，萬(wàn)科包括物業(yè)、商管、物流等輕資產(chǎn)管理輸出有望成為未來(lái)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的主要航道。

2、中交地產(chǎn)：代建全產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟成立，擬打通房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)全服務(wù)鏈條；

朗詩(shī)地產(chǎn)：擬更名為朗詩(shī)綠色管理，因地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目股權(quán)比例逐年下降。（詳見(jiàn)附注5）

焦點(diǎn)研究院：現(xiàn)今的中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)李永前曾在綠城履職5年，此次中交地產(chǎn)牽頭成立代建發(fā)展聯(lián)盟，意在將綠城代建的經(jīng)驗(yàn)和模式進(jìn)一步推廣擴(kuò)大，依靠綠城管理形成的代建火車(chē)頭品牌，持續(xù)擴(kuò)大代建業(yè)務(wù)領(lǐng)域的市場(chǎng)占有率。

此次朗詩(shī)地產(chǎn)將“地產(chǎn)”從公司名稱(chēng)中拿走，象征著公司從房企向代建公司的轉(zhuǎn)型。2021年，朗詩(shī)代建和小股操盤(pán)項(xiàng)目可售貨值占總貨值比重超過(guò)90%，開(kāi)發(fā)代建服務(wù)收入由2020年的6.86億元上升至7.52億元。代建領(lǐng)域目前已有多家房企入局，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在目前雙碳達(dá)標(biāo)的背景下，朗詩(shī)依靠多年來(lái)綠色地產(chǎn)的深耕經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)拓出了代建行業(yè)的另一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域—綠色代建。

3、中海：發(fā)行全國(guó)規(guī)模最大綠色(碳中和)CMBS，金額為50.01億元.（詳見(jiàn)附注6）

焦點(diǎn)研究院：此前上交所和北京市首單綠色（碳中和）CMBS完成發(fā)行，規(guī)模39億元。這兩單CMBS的利率均低于3.4%，底層資產(chǎn)均位于大型商務(wù)區(qū)。相比于普通CMBS，碳中和CMBS突出在能耗、環(huán)境等方面對(duì)底層資產(chǎn)加以限制，需要獲得年度碳中和認(rèn)證后，建筑才能被貼上“綠色標(biāo)簽”。 因此，能夠成功發(fā)行CMBS的底層資產(chǎn)很稀缺。此舉為房企投資綠色商業(yè)項(xiàng)目提供了新的退出路徑，加快了商業(yè)地產(chǎn)綠色發(fā)展趨勢(shì)。

三、土地市場(chǎng)：

1、3月31日,武漢迎來(lái)2022年首次“兩集中”土拍。本次共出讓11宗用地，包含文化設(shè)施、公園綠地以及商務(wù)各類(lèi)用地，其中住宅用地僅7宗，本批次供應(yīng)明顯變少，這 7宗住宅用地出讓總建筑面積93.1萬(wàn)平米，起始總價(jià)112.3億元，保證金均為20%。

焦點(diǎn)研究院： 針對(duì)地塊最高限價(jià)除兩宗地塊最高溢價(jià)為15%外，其余地塊最高限價(jià)均調(diào)整至5%，并且取消競(jìng)配建和競(jìng)租賃面積的要求。本批次成交6宗住宅用地，1宗回爐地塊流拍。6宗宅地共計(jì)收金84億元，拿地企業(yè)以國(guó)企為主，民營(yíng)企業(yè)也逐步變多，市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。

2、3月30日，重慶市第一批次集中供地拍賣(mài)出讓活動(dòng)。重慶今年首批次供地共推出13宗商住用地，共計(jì)1361畝，規(guī)劃建面為147.1萬(wàn)平方米，成交樓面均價(jià)6764元/㎡，攬金99.5億元，有3宗搖號(hào)成交。

焦點(diǎn)研究院：本次地塊供應(yīng)數(shù)量較少，同比2021年第一批次減少33宗，平均地價(jià)下滑，并且位于核心區(qū)域地塊增多，且出讓條件較為寬松，關(guān)于租賃，商業(yè)自持等要求較少。本批次平均溢價(jià)率為5.4%，較2021年二三批次回溫明顯。在拿地企業(yè)方面，此番拿地企業(yè)多為大型央企和穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的民營(yíng)企業(yè)，龍湖集團(tuán)拿地3宗表現(xiàn)頗為搶眼。

附注1：

3月30日，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2022年第一季度（總第96次）例會(huì)于在北京召開(kāi)。會(huì)議認(rèn)為，今年以來(lái)我國(guó)統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作，有效實(shí)施宏觀(guān)政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和疫情防控保持全球領(lǐng)先地位。構(gòu)建金融有效支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的體制機(jī)制，完善金融支持創(chuàng)新體系，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)增加制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款，努力做到金融對(duì)民營(yíng)企業(yè)的支持與民營(yíng)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的貢獻(xiàn)相適應(yīng)，以促進(jìn)實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰、碳中和為目標(biāo)完善綠色金融體系。維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿(mǎn)足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。推進(jìn)金融高水平雙向開(kāi)放，提高開(kāi)放條件下經(jīng)濟(jì)金融管理能力和防控風(fēng)險(xiǎn)能力。

附注2：

3月31日，廈門(mén)市住房保障和房屋管理局發(fā)布關(guān)于調(diào)整商品住房預(yù)售許可工程形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)的通知。2021年1月1日后新出讓土地的商品住房項(xiàng)目，在2022年12月31日前申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可的，工程形象進(jìn)度應(yīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：7層以下(含7層)的，已完成主體工程2層以上；8層(含8層)至20層(含20層)的，在《廈門(mén)市商品房預(yù)售管理規(guī)定》要求的標(biāo)準(zhǔn)上減5層，且至少完成主體工程2層以上；21層以上(含21層)的，已完成主體結(jié)構(gòu)工程的四分之一以上。此外，上述新出讓土地的商品住房項(xiàng)目，在土地出讓合同中有約定預(yù)售許可工程形象進(jìn)度具體標(biāo)準(zhǔn)的，按土地出讓合同約定條件依法辦理。安置型商品房項(xiàng)目和采用裝配式建造的商品住房項(xiàng)目，預(yù)售許可工程形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)為完成基礎(chǔ)工程到標(biāo)高±0.000。前述項(xiàng)目辦理預(yù)售許可時(shí)，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金須達(dá)到項(xiàng)目工程建設(shè)總投資的25％以上。

附注3：

4月1日，浙江省衢州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》。《通知》提出，非本市戶(hù)籍家庭、個(gè)體工商戶(hù)及由自然人投資或控股的企業(yè)，均視為本市戶(hù)籍家庭，執(zhí)行相關(guān)購(gòu)房政策；尚未網(wǎng)簽的144平方米及以上新房不限售；商品住宅預(yù)售每期建筑面積不少于2萬(wàn)平方米（其中純排屋預(yù)售不少于1萬(wàn)平方米）。

該通知發(fā)布后，非衢州市戶(hù)籍家庭可在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房和二手住房，不受2021年8月7日政策中需繳納社?；騻€(gè)稅滿(mǎn)12個(gè)月且僅能購(gòu)買(mǎi)1套的限制；個(gè)體工商戶(hù)及由自然人投資或控股的企業(yè)可在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房和二手住房。另悉，通知發(fā)布后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品住房（含普通住房批次、普通住房和排屋批次）預(yù)售的最低建筑面積要求由3萬(wàn)平方米降至2萬(wàn)平方米；如果申請(qǐng)純排屋預(yù)售，則最低建筑面積為1萬(wàn)平方米。

附注4：

根據(jù)萬(wàn)科2021年報(bào)顯示，經(jīng)過(guò)八年的探索和布局，萬(wàn)科其非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)迎來(lái)高速發(fā)展階段。具體來(lái)說(shuō)，萬(wàn)物云2021年其收入首次超過(guò)200億元，同比增長(zhǎng)32%;物流倉(cāng)儲(chǔ)近三年收入復(fù)合增速52%，其中2021年收入31.6億元，同比增長(zhǎng)69%；萬(wàn)科泊寓近三年收入復(fù)合增速40%，其中2021年收入同比增長(zhǎng)14%，NOI 5.3億元，同比增長(zhǎng)193%；另外，收入、輕資產(chǎn)管理輸出均處于行業(yè)第一陣營(yíng)，近五年收入復(fù)合增速達(dá)到20%。

附注5：

3月29日，“中交代建全產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟”成立大會(huì)在京召開(kāi)。會(huì)議由中交地產(chǎn)所屬代建專(zhuān)業(yè)平臺(tái)，暨中交房地產(chǎn)管理集團(tuán)牽頭召開(kāi)，中交四航局、中交四公局、民航建工、中交物業(yè)、中交康養(yǎng)、中交鼎信、思源興業(yè)、綠城設(shè)計(jì)、海通恒信、長(zhǎng)城資本等18家中交兄弟單位及市場(chǎng)化資方通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)及視頻方式出席會(huì)議。中交代建全產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟是中交地產(chǎn)為適應(yīng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新變局，完善城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈，打造“輕重協(xié)同、雙輪驅(qū)動(dòng)”發(fā)展模式和中交特色房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的舉措。通過(guò)聯(lián)盟作用的發(fā)揮，打通中交地產(chǎn)房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的全服務(wù)鏈條，從地產(chǎn)代建、前期咨詢(xún)、設(shè)計(jì)、資本、施工直至銷(xiāo)售代理、商管和物業(yè)管理等方面，成員企業(yè)可以與行業(yè)中眾多商業(yè)公司及運(yùn)營(yíng)公司合作，從而形成更加標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)業(yè)鏈平臺(tái)。

3月31日，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)公告稱(chēng)，建議更改公司名稱(chēng)。截至2021年12月31日，由朗詩(shī)提供代建服務(wù)及進(jìn)行小股操盤(pán)的項(xiàng)目共計(jì)83個(gè)，預(yù)計(jì)可售貨值超過(guò)人民幣700億元，占中國(guó)地區(qū)總可售貨值的比重已逾90%，基本完成了從傳統(tǒng)重資產(chǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向資產(chǎn)輕型化模式的轉(zhuǎn)型跨越。未來(lái)，在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，集團(tuán)仍將繼續(xù)聚焦于代建及小股操盤(pán)業(yè)務(wù)。董事局認(rèn)為，將公司名稱(chēng)更改為「朗詩(shī)綠色管理有限公司」能夠更加準(zhǔn)確的體現(xiàn)集團(tuán)當(dāng)下的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)及未來(lái)的發(fā)展重心，亦有利于公司及其股東整體利益。

附注6：

3月29日，中國(guó)海外發(fā)展成功發(fā)行全國(guó)目前規(guī)模最大的綠色（碳中和）CMBS產(chǎn)品：“中信證券-上海中海國(guó)際中心綠色資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（專(zhuān)項(xiàng)用于碳中和）”。本次債券發(fā)行規(guī)模50.01億元，期限為3+3+3+3+3+3年，發(fā)行主體及產(chǎn)品評(píng)級(jí)均為AAA，票面利率3.35%。產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)位于上海市黃浦區(qū)黃陂南路838弄，由8.4萬(wàn)平米的甲級(jí)寫(xiě)字樓——上海中海國(guó)際中心和2.9萬(wàn)平米的開(kāi)放式街區(qū)型購(gòu)物中心——上海中海環(huán)宇薈組成。該商業(yè)綜合體毗鄰新天地商圈，地鐵上蓋物業(yè): 寫(xiě)字樓入駐企業(yè)主要為跨國(guó)公司總部，總部型企業(yè)占比超65%；購(gòu)物中心被譽(yù)為魔都首店收割機(jī)，日均客流5.6萬(wàn)人次，已成為引領(lǐng)上海風(fēng)尚的海派夜生活打卡地。項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)的市場(chǎng)口碑和經(jīng)營(yíng)效益，為低利率債券的成功發(fā)行提供了助力。