編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

這一次，包租公潘石屹真的金盆洗手了。

黑石這次收購SOHO拿出的30億美元相比去年給出的價格打了75折。

兩者去年就開始談判，但是不到半年陷入僵局。

因為受到疫情影響，SOHO的前景充滿不確定性，所以私有化洽談一度陷入停滯狀態(tài)。

潘石屹等這一天等了3年，終于等來了143億港元。潘石屹賣掉SOHO中國，可以說是地產(chǎn)圈最沒有懸念的懸念。

潘石屹套現(xiàn)離場，曾經(jīng)的“萬通六君子”中就只剩下了易小迪在做房地產(chǎn)。

賣賣賣

不同于其他人的低調(diào)，潘石屹很愛“露面”，他頻頻現(xiàn)身于電視熒屏。高調(diào)的潘石屹在地產(chǎn)圈是出了名的精算盤。

為了成功將兩個兒子送入哈佛、耶魯，捐贈了千萬美金，但疫情期間潘石屹的“鐵公雞”的形象暴露出來，一分錢也沒捐。

過去再風(fēng)光也是過去，如今黑石全面接手SOHO中國。

從去年到現(xiàn)在，自己的資產(chǎn)一年折價10億美元，潘石屹再也等不及了，可見其套現(xiàn)態(tài)度之堅決。

事實上，SOHO中國之所以淪落到今天被賣身的地步，還是因為近年業(yè)績上的困境。

2014年起，SOHO中國的營收就“跳崖式下跌”，從150億元直接腰斬到60多億元，并進(jìn)一步跌至2015年的14億元。

疫情這個黑天鵝事件讓主打?qū)懽謽堑腟OHO中國出租率下降至低位。

這也就是為什么SOHO中國賣給黑石的價格最終便宜了17%，因為商業(yè)地產(chǎn)流動性較差，以及租金水平、滿租率在疫情下的負(fù)面影響。

SOHO中國業(yè)績難復(fù)高光時刻，離不開潘石屹夫婦保守的經(jīng)營策略、經(jīng)營模式、持續(xù)轉(zhuǎn)型失利。

30年前，海南房市火熱，“萬通六君子”靠著倒賣別墅、炒房炒地賺得盆滿缽滿，老員工也都有了標(biāo)配 “四個一”：一套房子、一萬塊存款、一部電話和一部摩托車。

后來潘石屹出走自己做起了商業(yè)地產(chǎn)SOHO。

2007年，SOHO中國在港股上市，創(chuàng)下當(dāng)年亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)IPO紀(jì)錄。

2010年，年營收184.23億的SOHO中國一度超越恒大的體量，幾乎是融創(chuàng)的3倍。

但激進(jìn)擴(kuò)張帶來了隱患，擴(kuò)張期間質(zhì)量、管理問題頻出，產(chǎn)品公信力極大喪失。

寫字樓的租金回報不容樂觀，而SOHO中國的營收又依賴租金。不依靠住宅業(yè)務(wù)現(xiàn)金流回哺商業(yè)，像SOHO這樣純粹的商業(yè)地產(chǎn)是難以生存的。

不建房、不拿地、不收購的SOHO中國，開始頻繁拋售旗下資產(chǎn)。

潘石屹近年來出售國內(nèi)資產(chǎn)的腳步越來越快。

七年前開始，SOHO中國累計出售接近三百億的資產(chǎn)。

2019年，潘石屹計劃把國內(nèi)最后八個核心資產(chǎn)以80億美元出售，這被解讀為徹底退出中國市場的信號。

30億美元的交易對價，換算后折合人民幣192億元，平均每個辦公大樓的價格在24億元。

不過SOHO中國目前的出租率和租金價格，或許連30億美元都不值，黑石多少有點買虧了。

躺平做包租公

SOHO中國過去在業(yè)績上可以和“招保萬金”比肩，但迷惑的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，本來做房地產(chǎn)的SOHO中國轉(zhuǎn)型成了辦公樓運營商，“躺平”做包租公讓業(yè)績連年下滑的SOHO中國逐漸衰敗。

潘石屹最喜歡的是望京SOHO和外灘SOHO兩座建筑，它們現(xiàn)在仍然是北京上海的標(biāo)志性建筑，但締造這些的潘石屹，已經(jīng)徹底從中國房地產(chǎn)市場這個牌桌上撤下。

盡管已經(jīng)被賣掉，不過SOHO中國建筑審美確實獨具一格。

給第一次到北京的旅客“都市感”的建筑一定是望京SOHO，而凌空SOHO被稱為“上海最有現(xiàn)代感的建筑”。

在影視劇中SOHO建筑的出鏡率也很高，《中國合伙人》《煎餅俠》取景望京SOHO，《歡樂頌》《何以笙簫默》取景凌空SOHO，《安家》《我的前半生》則在外灘SOHO取景。

潘石屹的妻子張欣在這方面發(fā)揮了不可替代的作用。

扎哈·哈迪德（望京SOHO、銀河SOHO、凌空SOHO、朝陽門SOHO、麗澤SOHO），KPF建筑事務(wù)所（SOHO天山廣場、古北SOHO），隈研吾（虹口SOHO）等，這些背后都離不開張欣的推動。

但張欣的極致追求也是一把雙刃劍，SOHO中國并未進(jìn)入北京上海以外的市場，一線城市二線城市那么多，SOHO中國都不去只留在北京上海，所以失去了迅速壯大的市場機會。

SOHO中國盈利能力并不弱。在北京上海的黃金地段當(dāng)“收租婆”的日子里，去年毛利率高達(dá)63%。

但是因為SOHO中國負(fù)債壓力太大了，所以還是得出售資產(chǎn)才能維持生計。

近幾年公司的凈負(fù)債率不到50%，但是整體處于上升趨勢。2012年-2020年，公司的凈負(fù)債率分別為2.6%、17%、19%、24%、32%、51%、43%、43%、43%。

更為關(guān)鍵的是，除了賣資產(chǎn)，SOHO沒有其他的穩(wěn)定現(xiàn)金流來源。

如今要面臨的流動性壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。大規(guī)模的債務(wù)讓SOHO每年都要付出巨大的利息。

但潘石屹清倉套現(xiàn)的根本原因，是因為租金回報率低的市場大環(huán)境，影響了公司的業(yè)績。SOHO中國的商業(yè)模式，正遭遇出租率下滑的危機，去年直接下降至82%。

與此同時，收租的毛利潤，不夠覆蓋業(yè)務(wù)開支，總的來說是虧損的。

當(dāng)然，歸根到底還是潘石屹夫婦去意已決。

2012年轉(zhuǎn)型后，SOHO中國就沒再拿過地，潘石屹采取了許多年的防守策略。

無心留戀SOHO中國的潘石屹夫妻自然是一天也呆不下去了。

無心戀戰(zhàn)

這次潘石屹真的把SOHO中國賣出去了，看得出潘石屹是真的想離場。賣身黑石，意味著潘石屹清倉動作接近尾聲。

早在兩年前，就傳出SOHO中國500-600億打包出售的消息。而關(guān)于潘石屹“加速清空國內(nèi)資產(chǎn)”的傳聞亦是甚囂塵上。

當(dāng)時潘石屹的回復(fù)是都是謠言，他不會跑的。

但無論潘石屹怎么會忽悠人，他清倉的事實已經(jīng)擺在臺面。所以不要看一個人說什么，而是看他做什么，畢竟說話不需要代價。

潘石屹曾說過，外灘SOHO位置很好不會賣，望京SOHO很漂亮也不會賣。

可以說，轉(zhuǎn)型失利的SOHO中國如果坍塌的樓閣。

今非昔比，房地產(chǎn)商如今也要勒緊褲腰帶過日子，但潘石屹家族已經(jīng)套現(xiàn)離場。

福布斯中國2020富豪榜，財富值212.2億的潘石屹家族排名第175位。

金盆洗手的潘石屹，再也不會在微博上談?wù)摲康禺a(chǎn)，只談攝影和寫作。

潘石屹賣掉SOHO中國的過程可謂一波三折。

早在2019年，潘石屹就考慮80億美元出售八個核心資產(chǎn)，但沒有合適的買家。

潘石屹不再出售核心資產(chǎn)而是選擇上市公司私有化。出手40億美元的黑石，最終也沒能談攏，幸好沒談攏，黑石如今僅以約合30.4億美元拿到后者 91%的股份，可以說撿了個大便宜。

執(zhí)著于房地產(chǎn)的黑石從沒放棄過這塊“大肥肉”。

越來越難做的包租公生意讓潘石屹早已心生退意。2019年潘石屹表示很看好北京、上海的資產(chǎn)，SOHO中國出售計劃。然而不到一年，潘石屹就開始尋求私有化退出。

價格不如預(yù)期，但買家還算靠譜。

美國規(guī)模最大的上市投資管理公司，同時也是全球最大的私募股權(quán)公司，黑石目前管理著六千多億美元的資產(chǎn)。

對雙方來說都算是一門雙贏的生意。

SOHO中國迎來了財大氣粗的金主，黑石也得以進(jìn)入中國，可以說黑石是SOHO中國一個不錯的歸宿。

十年前，黑石首次撤資中國房地產(chǎn)。但十年后，黑石集團(tuán)又不斷加碼中國地產(chǎn)領(lǐng)域。

但黑石為什么要在潘石屹自己都不看好寫字樓前景的背景下，還幾番出手買下SOHO中國呢？

首先是物美價廉的SOHO中國。事實上，2019年10月，傳出消息稱黑石意圖收購SOHO中國總價值人民幣500億-600億元的資產(chǎn)。如今30億美元打包買走SOHO中國確實賺了不少。

底氣十足的黑石在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上確實也幾乎沒有失過手。

上世紀(jì)90年代，黑石開始進(jìn)軍房地產(chǎn)，核心理念簡單來說就是“買入，修復(fù)，賣出?！?/p>

希爾頓集團(tuán)就是一個黑石化腐朽為神奇的典型案例。

2006年，希爾頓的股價陷入寒冬，黑石集團(tuán)剛好也相中了希爾頓。一年后花費巨資私有化了希爾頓。

然而2008年金融危機讓希爾頓市值一度蒸發(fā)60億美元。

不過力挽狂瀾的黑石最終重新讓希爾頓煥發(fā)生機，隨著金融危機遠(yuǎn)去，終于將這樁“懸崖邊”的交易拯救回來。

2013年，希爾頓在美國上市，第一天就給黑石集團(tuán)帶來了超過85億美元的賬面利潤。

2018年5月，退出希爾頓的黑石實現(xiàn)總計約140億美元的利潤，回報是黑石初始投資的三倍多。

黑石試圖在中國重演“化希爾頓腐朽為神奇”的力量。

2008年到現(xiàn)在，黑石在中國的寫字樓、購物中心以及綜合體投了接近300億元，。

最近幾年黑石加快了收購國內(nèi)物業(yè)的步伐，支撐著黑石四處“買買買”的是其背后充足的現(xiàn)金儲備。

黑石目前管理資產(chǎn)總額增至四萬億人民幣，再次創(chuàng)下新高。

而規(guī)模1963億美元的黑石不動產(chǎn)業(yè)務(wù)僅次于私募股權(quán)2118億美元的總資產(chǎn)管理規(guī)模。

黑石集團(tuán)掌門人蘇世民曾表示，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)的重要性相當(dāng)于空氣。這也難怪黑石如此堅持收購SOHO中國。