一般來說，買二手房時，房齡不要超過10年為宜。因為房屋使用時間長了，可能存在一些老化和損耗問題，需要花費更多的維修和改造費用。而10年以內(nèi)的二手房相對來說還比較新，裝修和設(shè)施也相對較新，維修費用相對較低。當(dāng)然，具體要根據(jù)房屋的實際情況和維修記錄來綜合考慮。如果房屋保養(yǎng)得好，維修記錄良好，也可以考慮購買超過10年的二手房。

二手房房齡注意問題

1、房齡會影響二手房的評估，影響貸款年限和月供。

房齡大的房子，土地使用年限會相應(yīng)的縮短，這樣會影響評估機構(gòu)對房屋的評估。土地的使用年限是從開發(fā)商拿地開始算起的，房齡是從開發(fā)商建成房屋交房開始算起的，兩者相差時間甚至有超過10年的，也就是說房齡20年，有可能土地使用年限已經(jīng)超過30年。如果房齡超了30年，銀行就不會放款給你。而且房齡越大，貸款的年限就越短，月供就越多。

2、房齡會影響居住體驗。

房齡越短，房子越新，房屋的設(shè)計更合理，建筑用材更環(huán)保，居住的舒適度就越高。

3、房齡會增加購房者的購房成本。

房齡大的房子一般位于市區(qū)較好的位置，房屋的周邊配套十分完善，價格也接近峰值，而且房齡大的房子所在的小區(qū)相對老舊，房屋的維修費用相應(yīng)的增加，特別是管道，線路等，很容易就會發(fā)生問題，會增加房屋的維護成本。

如何正確識別二手房房齡？

1、年代定位：

1）上世紀(jì)50~70年代的房屋：這些年代的房屋最顯著的特征是層高較高，約為3.2米上下，為前蘇聯(lián)式房屋，磚混結(jié)構(gòu)。社區(qū)配套設(shè)施不太齊全，預(yù)留電容量較小。當(dāng)然，在近幾年的翻修改造中，電、暖等問題大多已經(jīng)解決。

2）上世紀(jì)80年代的房屋：由于在修建時并不注重“廳”的功用，因此其最明顯特征是“廳”小，多為預(yù)留版修建的六層板樓，兩居室面積多在50平方米上下。房型陳舊，社區(qū)中也沒有街心公園等配套設(shè)施，在權(quán)屬上大多為房改房。

3）上世紀(jì)90年代的房屋：90年代以后修建的房屋在戶型設(shè)計上開始出現(xiàn)“廳”的概念。這時候有雨房屋戶型較新，兩居室約有70至80平方米，并且客廳也在14至15平方米的大小，由于講究社區(qū)及商業(yè)配套的概念，因此90年代的房屋在周邊環(huán)境與配套設(shè)施相較70、80年代的房屋完善許多。而這種品質(zhì)較高的房屋會有一定的物業(yè)管理費。

4）近兩三年建的房屋：2000年之后建的商品房開始出現(xiàn)100至130多平方米的大戶型，并且有兩室兩廳兩衛(wèi)等新潮戶型出現(xiàn)。三居、四居、躍層、復(fù)式等各式各樣的房屋戶型與90年代的房屋相比又有了進一步的改良。近幾年修的房屋除了社區(qū)氛圍、周邊配套相對完善之外，在人性化服務(wù)商也有提高，如會預(yù)留出電話接口、寬帶接口、有線電視接口等。

2、精確定位

1）查看產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)辦理時間也能大致判斷房屋時間的年限，假如是單位房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時間向前遞推兩三年；商品房則遞推一兩年時間。

2）去房管局查詢。針對實際地域的房子，房管局都有詳細的記錄，應(yīng)該找到比較滿意的答案。

3）應(yīng)該找房產(chǎn)專家進行咨詢：他們通常情況下對房子了解比較多，不過針對實際房子房齡也無法給出實際答案。

4）看到新近粉刷的墻面，可以從周圍居民或房管部門那里確認一下房屋的真實年代，不要隨便聽信中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。

5）房屋假如新近裝修過，可以進入廚房、衛(wèi)生間觀察，由于廚衛(wèi)的裝修比較難以改變，通常從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，另外由于地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。

6）觀察樓道情況，了解戶表問題。